TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03646 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHJG

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Madame [H] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Madame [U] [L] NEE [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [D] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparants en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2017, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 5 – porte 15 A, comprenant une cave et un garage moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1135,85 euros pour le logement et 49,41 pour le garage.

Par acte sous seing privé du 15 avril 2011, la société LE FOYER REMOIS a consenti un contrat de location de garage situé [Adresse 6], moyennant un loyer de 46,92 euros.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 14 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 3 264,27 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société LE FOYER REMOIS, par assignation du 31 octobre 2025, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 31 mars 2017 et 15 avril 2011 par application de la clause résolutoire, leur expulsion celle de tout occupant de leur chef du logement principal et des emplacements de stationnement, leur condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société LE FOYER REMOIS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, LE FOYER REMOIS fait valoir que les locatairese ne sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti.

La société LE FOYER REMOIS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S], présents à l’audience, sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026 prorogé au 30 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S], lesquels ont, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué aux même locataires, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au garage, situé dans le même ensemble immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.

Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux locataires le 14 mai 2025, pour un montant principal de 3 264,27 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les locataires, présents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 177 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 décembre 2025, M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] lui devaient la somme de 6 370,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de la solidarité légale entre époux, conformément à l’article 220 du Code civil

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER REMOIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société LE FOYER REMOIS recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2017 entre la société LE FOYER REMOIS, d’une part, et M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 5 – [Adresse 7] est résilié depuis le 16 juillet 2025,

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 16 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 6 370,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 177 euros dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance des locataires dans le respect de leurs obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE à M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 5 – porte 15 A, de la cave, du garage, et du garage loué accessoirement au logement situé [Adresse 8] ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] à payer à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter de la défaillance du locataire, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et Mme [L] [U] née [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 mai 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge