République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/01704 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E2BK

AFFAIRE : [Z], [A] [P] épouse [D], [T], [E] [D] / Société SCCV 2 [Q]

Nature affaire : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

Madame [Z], [A] [P] épouse [D]

19 rue des Pissottes

51500 CHIGNY-LES-ROSES

représentée par Maître Véronique BEAUJARD de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Monsieur [T], [E] [D]

19 rue des Pissottes

51500 CHIGNY-LES-ROSES

représenté par Maître Véronique BEAUJARD de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

SCCV 2 DAUPHINOT

21 rue du Barbâtre

51100 REIMS

représentée par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 09 Décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 06 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2022, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont signé avec la SCCV 2 [Q] un contrat de réservation sans condition suspensive de financement bancaire portant sur un appartement et un box dans l’immeuble à édifier dans le cadre d’une vente en VEFA, sis 2 rue Simon Dauphinot à Cormontreuil.

Il était stipulé un prix de 460.000€, une absence de dépôt de garantie, et un règlement du prix de vente hauteur de 150.000€ à l’acte notarié et le solde à la livraison.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 9 décembre 2022, Me [O] leur a notifié le projet d’acte définitif de vente, en les informant de leur faculté de rétractation dans un délai de 10 jours.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 20 janvier 2023, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont avisé la SCCV [Q] 2 de leur dédit pour cause de financement.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 27 janvier 2023, Me [O] a mis en demeure Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] de procéder à la signature de l’acte définitif lors du rendez-vous convenu le 26 janvier 2023.

Par acte du 4 février 2023 rédigé par Me [O], notaire, les parties ont conclu entre elles un protocole transactionnel prévoyant la résiliation pure et simple du contrat de réservation signé le 13 octobre 2022 avec paiement d’une indemnité de résiliation du contrat de réservation pour la somme de 46.000€.

Par acte établi courant avril 2023 et dont il n’est produit aucun exemplaire signé des parties, celles-ci ont convenu de réduire l’indemnité de résiliation à la somme de 23.000€.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 8 juin 2023, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont fait mettre en demeure la SARL RM IMMO de leur rembourser la somme de 46.000€.

Par courrier en date du 16 juin 2023, la SCCV 2 [Q] s’est opposée aux demandes de Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D], et rappelé que conformément aux derniers accords pris à titre commercial, la somme de 23.000€ leur était restituée.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 25 octobre 2023, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont fait mettre en demeure la SCCV 2 [Q] de leur restituer la somme de 23.000€ indûment versée.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont fait assigner la SCCV 2 [Q] devant le Tribunal judiciaire de Reims en restitution de l’indu et subsidiairement en nullité du protocole du 4 février 2023 et du protocole d’avril 2023.

—  2 -

Un incident ayant été introduit par la SCCV 2 [Q] devant le Juge de la mise en Etat aux fins d’irrecevabilité pour cause d’autorité de la chose jugée attachée à la transaction conclue entre les parties, le Juge de la mise en état a, par mention au dossier, renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir devant la juridiction de jugement par application de l’article 789 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 20 mai 2025, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] demandent au Tribunal de céans, de :

— Prononcer à titre principal la nullité du protocole du 4 février 2023 et du protocole régularisé en avril 2023 ;

— Déclarer Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] recevables en leur demande en paiement ;

— Condamner la SCCV 2 [Q] à leur payer la somme de 23.000€, en restitution des sommes versées au titre du premier protocole, augmenté du taux d’intérêt légal à compter du 4 février 2023 au 16 juin 2023 pour les 23.000€ d’ores-et-déjà restitués par la défenderesse, et à compte du 4 février 2023 à l’exécution du jugement à intervenir pour les 23.000€ non encore restitués ;

— Débouter à titre subsidiaire la SCCV 2 [Q] de sa demande en paiement de la somme de 46.000€ ;

— Limiter à titre infiniment subsidiaire la condamnation à la somme de 23.000€ ;

— Débouter en tout état de cause la SCCV 2 [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la SCCV 2 [Q] à leur payer la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 27 mars 2025, la SCCV 2 [Q] demande au Tribunal de céans, de :

— Déclarer à titre liminaire Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] irrecevables en leurs demandes ;

— Débouter Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] de toutes leurs demandes ;

— Débouter à titre principal Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] de leurs demandes ;

— Condamner à titre subsidiaire, si les protocoles du 4 février 2023 et avril 2023 devaient être annulés, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] à lui verser la somme de 46.000 euros conformément au contrat préliminaire de réservation ;

— Condamner, en tout état de cause, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] au paiement de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 9 décembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D]

La SCCV 2 DAUPINOT conclut à l’irrecevabilité des demandeurs à raison de l’autorité de la force jugée attachée aux transactions conclues entre les parties.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2052 du Code civil dans sa version applicable au litige dispose que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il ressort des deux protocoles transactionnels produits aux débats que les parties ont expressément renoncé à élever toute contestation pour l’avenir, de quelque nature que ce soit, à l’encontre des déclarations et engagements constatés dans le présent protocole.

En défense, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] concluent à la nullité des protocoles transactionnels et en conséquence au rejet de la fin de non-recevoir soulevé par le défendeur.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en premier lieu que Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont eu leur consentement vicié par le dol émanant de la SCCV 2 [Q].

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il est rappelé que la charge de la preuve du dol incombe à celui qui l’invoque ; qu’en outre, elle peut être rapportée par tous moyens, y compris par présomptions.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ne produisent aucune preuve de l’existence de manœuvre émanant de la SCCV 2 [Q] ou d’un de ses représentants, de sorte qu’ils succombent à la charge de la preuve leur incombant à défaut d’établir le dol dont ils invoquent l’existence.

Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] font valoir en second lieu la nullité de la transaction pour absence de contrepartie.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que l’avant-contrat encourt la nullité, ce qui entraîne la nullité de la transaction ; qu’en outre, la transaction est nulle en ce qu’elle est fondée sur une erreur de droit, les demandeurs ayant cru à tort qu’ils étaient tenus de signer l’acte définitif.

Au cas d’espèce, il ressort du protocole transactionnel rédigé par le notaire que la SCCV 2 [Q] a renoncé à poursuivre les acquéreurs en réalisation forcée de la vente.

Or, force est de constater que le contrat de réservation ne contenait pas de promesse synallagmatique de vente ni d’engagement des demandeurs de réitérer la vente ; qu’en outre, l’article 3.4 Forme de l’offre de vente et mode de réalisation de la vente n’a nullement prévue la possibilité de forcer la vente à l’issue du délai de rétractation.

En effet, l’envoi d’une mise en demeure par le notaire instrumentaire en cas de carence du réservataire au rendez-vous de signature ou d’intention exprimé par celui-ci de ne pas donner suite au contrat de réservation permettant uniquement au réservant de disposer librement des biens réservés.

A l’inverse, aucune stipulation du contrat de réservation ne peut s’analyser en une promesse réciproque valant vente.

Tenant compte de ce qui précède, il est clair que le protocole transactionnel ne contenait en réalité aucune contrepartie de la part de la SCCV 2 [Q], dès lors qu’elle y renonçait à un droit qui ne lui était pas ouvert.

Or, l’article 2044 du Code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En outre, il est de droit constant qu’une transaction dans laquelle l’une des parties ne s’engage pas à une véritable concession est dépourvue d’une condition substantielle, et se voit privée comme telle de toute validité.

Par suite, il y a lieu de déclarer nul les protocoles transactionnels produits aux débats, et de rejeter conséquemment la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV 2 [Q].

2. Sur les demandes des parties au titre de l’indemnité de résiliation du contrat de réservation

Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] sollicitent la condamnation de la SCCV 2 [Q] à leur restituer la somme de 23.000€ qu’ils ont versé au titre d’indemnité du contrat de réservation.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir leur droit à restitution de l’indu par application de l’article 1302-1 du Code civil.

A ce titre, le versement de la somme de 46.000€ étant intervenu en application des protocoles transactionnels dont l’annulation a été prononcée, il y a lieu de condamner la SCCV2 [Q] à restituer à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] la somme de 23.000€ non-encore restituée.

Il y a lieu également de la condamner à leur verser les intérêts au taux légal du 4 février 2023 au 16 juin 2023 sur la somme de 23.000€ déjà restituée, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 4 février 2023 sur la somme de 23.000€ non encore restituée jusqu’à restitution.

Réciproquement, la SCCV 2 [Q] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] à lui verser la somme de 46.000€ à ce titre.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’en cas d’annulation du protocole transactionnel, les parties demeurent régies par les stipulations incluses dans le contrat de réservation du 13 octobre 2022.

Ceci étant précisé, il est rappelé que par acte sous seing privé du 13 octobre 2022, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont signé avec la SCCV 2 [Q] un contrat de réservation sans condition suspensive de financement bancaire portant sur un appartement et un box dans l’immeuble à édifier dans le cadre d’une vente en VEFA, sis 2 rue Simon Dauphinot à Cormontreuil.

Le contrat stipulant un prix de 460.000€, à régler à hauteur de 150.000€ lors de la signature de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement, et le solde à la livraison de l’appartement.

A titre liminaire, il est relevé que Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] n’ont nullement sollicité l’annulation du contrat de réservation, même s’ils ont évoqué ce moyen dans leurs conclusions.

Il n’en demeure pas moins que par application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ; de sorte que sans même s’appesantir sur le bien-fondé des moyens de nullités évoqués, la nullité du contrat de réservation n’est ni sollicitée ni prononcée, de sorte qu’il est considéré purement et simplement comme faisant la loi des parties.

Ceci étant précisé, il est constaté au cas d’espèce, que Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] ont reçu notification du projet d’acte de vente en date du 9 décembre 2022, faisant courir le délai de rétractation.

En outre, Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] n’ont nullement entendu se prévaloir de cette faculté de rétractation et n’ont pas d’avantage réitéré l’acte de vente en l’état futur d’achèvement nonobstant mise en demeure ; ces derniers ayant à l’inverse fait valoir leur intention de ne pas réitérer la vente pour des considérations de financement.

Or, il est exact que Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] avaient déclaré ne pas avoir recours à un financement bancaire, et faire leur affaire personnelle du financement de l’acquisition des biens objets du contrat de réservation, de sorte que le financement n’était pas susceptible de constituer un motif légitime de dédit.

Néanmoins, il est rappelé que le contrat de réservation ne contenait pas de promesse synallagmatique de vente, de sorte que contrairement à ce qui est soutenu en défense, la vente n’était pas acquise à l’issue du délai de rétractation, et le dédit ne valait pas résolution du contrat de vente.

De ce fait, l’article 3.5 stipulant que la résolution de la vente entraînera à la charge de la partie à qui elle est imputable une indemnité égale à 10% du prix sans préjudice de la faculté pour la partie invoquant la résolution de demander la réparation du dommage effectivement subi n’est pas applicable ; ce dès lors que la vente n’a pas été réitérée, et qu’aucune disposition ne prévoit qu’en l’absence de rétraction en temps utile, le contrat de réservation vaut contrat de vente.

Or, les demandes reconventionnelles de la SCCV 2 [Q] n’étant fondées que sur l’application du seul article 3.5 du contrat de réservation, elles sont vouées au rejet.

Par ailleurs et à titre surabondant, il est tout aussi clair que les parties ont entendu expressément ne pas stipuler de dépôt de garantie entre elles, dès lors que les articles 1.8 et 3.6 du contrat de réservation ont été expressément rayés.

Par suite, il y a lieu de débouter la SCCV 2 [Q] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, en ce compris la demande de dommages intérêts pour procédure abusive, dès lors qu’un tel abus de la part des demandeurs, qui au demeurant triomphent en leur action, n’est pas établi.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SCCV 2 [Q] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

PRONONCE la nullité du protocole du 4 février 2023 et du protocole régularisé en avril 2023 ;

CONDAMNE la SCCV 2 DAUPHINOT à restituer à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] la somme de 23.000€ versée en application des protocoles transactionnels annulés ;

CONDAMNE la SCCV 2 [Q] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] les intérêts au taux légal du 4 février 2023 au 16 juin 2023 sur la somme de 23.000€ déjà restituée, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 4 février 2023 sur la somme de 23.000€ non encore restituée jusqu’à restitution ;

REJETTE en conséquence la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée auxdits protocoles transactionnels ;

CONDAMNE la SCCV 2 [Q] à verser à Monsieur [T] [D] et Madame [Z] [D] la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 06 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.