TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

N° RG 24/00876 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEXG

Minute : 24/00260

Monsieur [U] [S]

Représentant : M^e Irène AVGERINIDIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1183

C/

Monsieur [T] [G] NOMME MAINTENANT [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Irène AVGERINIDIS

Copie délivrée à :

Monsieur [T] [G] NOMME MAINTENANT [V]

M. Le préfet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Irène AVGERINIDIS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [G] NOMME MAINTENANT [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13/09/2022 M. [U] [S], représenté par son mandataire, la SARL Cabinet Galey, a consenti à M. [T] [X] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 680 € outre 30 € de provisions sur charges.

Une somme correspondant à un mois de loyer hors charges a été versée par le preneur à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 02/02/2024, M. [U] [S] a fait citer en référé M. [T] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 3 386,28,00 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 188,64 €,

. une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, fixée au double du montant du loyer actuel, augmenté des charges et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier avant l’audience.

A l’audience du 23/04/2024, M. [U] [S], représenté par son avocat, a actualisé le montant de la créance à la somme de 3 114,36 €, en indiquant que des paiements partiels ont été effectués par le locataire mais que ce dernier ne s’est pas acquitté du loyer du mois d’avril. Pour le surplus, il a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Interrogé sur la possibilité de faire droit à la demande formulée à la barre par le défendeur, l’avocat du bailleur a précisé que son client ne lui a pas donné mandat pour accepter un échéancier ou des délais suspensifs. Ils ont précisé que les locataires n’ont payé aucun loyer ni justifié de l’assurance du logement.

M. [T] [X] a présenté son titre de séjour dont il ressort qu’il a changé de patronyme et qu’il se nomme à présent [T] [V].

Il comparaît pour faire valoir sa situation personnelle et financière, expliquer les raisons des paiements irréguliers et, soulignant l’amélioration de sa situation professionnelle, il propose de reprendre le paiement de l’intégralité du loyer et d’y ajouter100 € chaque mois pour apurer la dette qu’il reconnait en son principe. A titre subsidiaire, si son expulsion devait être prononcé, il demande de pouvoir bénéficier d’un mois supplémentaire pour trouver à se reloger.

Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». Le juge des référés est juge de l’évidence.

L’article 835 alinéa 2 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 permet au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’enregistrement électronique de la notification de la situation d’impayés du locataire le 11/05/2023.

Conformément à ce même article, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le propriétaire bailleur produit l’accusé de réception électronique du 08/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

La loi du 27 juillet 2023 a réduit le délai de régularisation des impayés à six semaines.

En l’espèce, le bail comprend un paragraphe 17 consacré à la clause résolutoire et à sa résiliation de plein droit, en cas de défaut de paiement, deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 188,84 € a été signifié au locataire le 07/11/2023, de sorte que le bailleur doit être réputé avoir renoncé au délai impartie par la loi nouvelle.

Le relevé de compte du locataire annexé au commandement de payer inclut cependant, en violation de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de relance, frais de courriers recommandés et frais de procédure qui ne peuvent nullement être assimilés aux loyers et charges, seuls impayés susceptibles de justifier l’expulsion d’un locataire.

Déduction faite de ces frais (265,94 € au total), la dette locative s’élevait alors en réalité à la somme de 1 922,90 €, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Pour autant, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, l’acte est demeuré infructueux au vu du décompte produit et rectifié par les soins du juge.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 08/01/2024 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A la barre, M. [U] [S], par la voix de son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3 114,36 € au titre de la dette locative mais, prenant en considération le relevé de compte annexé au commandement de payer et en incluant les paiements et termes échus, le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’élève à la somme de 3 090,98 €, terme du mois d’avril 2024 inclus.

M. [T] [V] ne démontre aucun paiement libératoire. Il convient de le condamner à payer cette somme provisionnelle arrêtée au 02/04/2024 à M. [U] [S], laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et de rejeter le surplus de la demande en paiement.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré par le relevé du compte du locataire que ce dernier a repris des paiements depuis le mois de janvier 2024, ce qui démontre sa bonne foi. En quatre mois, il a ainsi payé 2 230 € et le bailleur perçoit 103 € chaque mois au titre de l’allocation pour le logement depuis le mois de mars 2024.

Il est âgé de 27 ans et exerce la profession d’assistant manager pour un salaire mensuel d’environ 1 600 €. Parallèlement, il a entrepris une formation de reconversion de garde du corps rapproché et aurait dû percevoir une allocation de Pôle emploi. Au mois de mars 2024, il a été victime d’un accident du travail qui l’a contraint à s’arrêter durant un mois et les indemnités journalières n’ont pas été versée immédiatement. Il a deux enfants (1 an et 3 ans) qui vivent au domicile de leur mère à [Localité 9].

Pour autant et malgré les réels efforts consentis, M. [T] [V] n’ayant pas repris le paiement de l’entier loyer, ne peut prétendre ni à des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, ni même à un simple échéancier pour l’apurement de la dette selon les nouvelles dispositions légales.

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 09/01/2024, le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre.

Depuis la résiliation du bail M. [T] [V] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation.

M. [U] [S] demande de la voir fixer à une somme équivalant à deux fois le loyer outre les charges.

Le bail prévoit à l’article 17 du bail prévoit que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur ».

Or, la Commission des clauses abusives, dans une recommandation n° 00-01, Location de locaux à usage d’habitation (complétant la n° 80-04), précise au considérant 32 que " tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d’occupation de deux à trois fois le loyer quotidien …) en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer ; que de telles clauses, compte tenu de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur ".

En conséquence, il existe une contestation sérieuse concernant la validité de la clause insérée à l’article 14 du contrat de bail, qui prévoit une indemnité d’occupation équivalant à deux fois le loyer quotidien et cette demande dépasse le pouvoir du juge des référés.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme de 721,36 € correspondant au montant du loyer et de rejeter le surplus de la demande.

En tant que de besoin, M. [T] [V] sera condamné à son paiement à compter du terme du mois de mai 2024 et, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ".

Par application de l’article L 412-3 du même code, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise enfin que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

M. [T] [V] sollicite un délai d’un mois supplémentaire pour libérer les lieux.

Le bailleur privé s’y oppose sans toutefois expliquer son refus alors que la commune [Localité 7] est en zone tendue, que le contexte des Jeux Olympiques organisés dans les prochains mois va amenuiser les possibilités de relogement et que le défendeur a déjà démontré qu’il tente d’honorer son obligation de paiement.

Le relogement du défendeur ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Au regard de sa bonne foi mais en prenant également en considération le statut de bailleur privé de M. [U] [S] qui est en droit de percevoir les fruits de l’immobilisation de son bien, il convient d’accorder à M. [T] [V] le délai d’un mois supplémentaire pour libérer le logement, commençant à courir à compter de la signification de la présente décision.

A l’issue de ce délai, il devra libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef.

A défaut de libération volontaire, M. [U] [S] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré sans effet.

M. [T] [V] succombe à l’instance. Il supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 07/11/2023 et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision mais l’équité commande de rejeter la demande indemnitaire formée par le demandeur au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que M. [T] [G] a changé de patronyme pour se nommer [T] [V] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13/09/2022 ont été réunies le 08/01/2024 à minuit ;

Rejetons la demande d’échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire formée par M. [T] [V] ;

Constatons que le bail est résilié depuis le 09/01/2024 ;

Disons que la demande de fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du double du montant du loyer présente une contestation sérieuse et dépasse le pouvoir du juge des référés ;

Fixons par provision le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [T] [V] est redevable depuis le 09/01/2024 à la somme mensuelle de 721,36 euros (sept cent vingt et un euros et trente-six centimes) ;

Rejetons le surplus de la demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

Condamnons M. [T] [V] à payer à M. [U] [S] la somme de 3 090,98 euros (trois mille quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [T] [V] à payer l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Disons que M. [T] [V] devra quitter le logement sis, [Adresse 5] et le rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Accordons à M. [T] [V] un délai d’un mois, courant à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut de libération volontaire à l’issue de ce délai, ordonnons l’expulsion de M. [T] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en [Localité 10] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL [Localité 8] et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de [Localité 10]

[Adresse 11]

[Adresse 11] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rejetons la demande formée par M. [U] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [T] [V] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 07/11/2023 et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE