TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03631 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHIM

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LE FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Madame [I] salarié munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2024, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [A] [J] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 403,18 euros et d’une provision pour charges de 138,63 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la société LE FOYER REMOIS a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 552,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 30 octobre 2025, la société LE FOYER REMOIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 639,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société LE FOYER REMOIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 décembre 2025, s’élève désormais à 5 639,11 euros. La société LE FOYER REMOIS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, la société LE FOYER REMOIS fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

M. [A] [J] expose qu’il reconnait devoir l’arriéré locatif mais, ne sollicite pas de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [A] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026, prorogé au au 30 Mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il s’ensuit que ces dispositions prévoient un délai légal de six semaines entre la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acquisition de celle-ci.

Au regard de ces dispositions légales d’ordre public, toute stipulation contractuelle contraire est réputée non écrite, sauf lorsqu’elle est plus favorable au locataire.

Pour autant, le délai contractuel de deux mois, plus long que le délai légal de six semaines, est plus favorable au locataire et ne lui cause aucun grief.

Dans ce prolongement, Il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 552,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à la date du 10 septembre 2025, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [A] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 décembre 2025, M. [A] [J] lui devait la somme de 5 639,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [A] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 639,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges ;

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LE FOYER REMOIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société LE FOYER REMOIS recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2024 entre la société LE FOYER REMOIS, d’une part, et M. [A] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3][Adresse 7] est résilié depuis le 10 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [A] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [A] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 3 – [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [A] [J] à payer à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de Janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [A] [J] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 5 639,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 639,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société LE FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 et celui de l’assignation du 30 octobre 2025.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge