TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 13 Décembre 2024

N° RG 24/02276 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4SQ

Jugement du 13 Décembre 2024

N° : 24/805

[H] [P]

C/

[D] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 15 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [H] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 22 juin 2018, Mme [H] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 550,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [M] le 21 novembre 2023.

Par assignation du 25 mars 2024, Mme [H] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  632,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2024, et M. [D] [M] a été convoqué pour la réalisation du diagnostic social et financier. Le travailleur social indique que M. [D] [M] n’a pas donné suite aux deux propositions de rendez-vous.

A l’audience du 15 novembre 2024, Mme [H] [P] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 911,60 euros.

Mme [H] [P] a ajouté que M. [D] [M] n’avait repris que le paiement partiel du loyer courant, ce dernier ne s’acquittant pas de la réévaluation annuelle du loyer, ni de l’intégralité des charges ( taxe sur les ordures ménagères).

La bailleresse ajoute que le locataire n’a justifié ni de son assurance habitation, ni de l’entretien annuel de la chaudière.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, M. [D] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Mme [H] [P] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [H] [P] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [D] [M].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 550,48 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse fait également valoir que M. [D] [M] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative malgré la mise en demeure en ce sens dans le commandement de payer.

En l’absence de reprise du paiement intégral du loyer (loyer réévalué et charges) et de justificatif sur l’assurance du logement, l’octroi de délais de paiement et le maintien du bail ne peuvent être envisagés.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [H] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, M. [D] [M] lui devait la somme de 911,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [M], défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [P] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [D] [M] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de Mme [H] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence totale de mobilisation de M. [D] [M] depuis plusieurs mois pour régulariser sa situation financière (impayés) et administrative (assurance locative, entretien chaudière) auprès de son bailleur, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 novembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [D] [M] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que Mme [H] [P] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juin 2018 entre Mme [H] [P], d’une part, et M. [D] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 5] est résilié depuis le 22 janvier 2024,

ORDONNE à M. [D] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à Mme [H] [P] la somme de 911,60 euros (neuf cent onze euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE Mme [H] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à Mme [H] [P] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023 et celui de l’assignation du 25 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge