TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 22 Novembre 2024

N° RG 24/06493 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFRY

Jugement du 22 Novembre 2024

N° : 24/743

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[P] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [K]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 11 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [V] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 août 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [P] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 403,14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2307,21 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [K] le 2 février 2024.

Par assignation du 21 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2789,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté et soutenant oralement les termes de son assignation, maintient l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 11 octobre 2024, s’élève désormais à la somme de 6081,50 euros, hors frais de procédure. Il s’oppose au délai de paiement proposé par le locataire. Toutefois, si un échéancier était prononcé, il sollicite qu’il soit fixé à la somme de 30 euros maximum.

Au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728, 1124 et 1231-6 du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT, rappelle que M. [P] [K] n’a pas réglé sa dette ni sollicité de délai de paiement dans les deux mois qui suivaient le commandement de payer. Il n’a pas davantage repris le paiement régulier de son loyer, ni régularisé le plan d’apurement qui lui avait été proposé. Toutefois, il précise que deux paiements sont intervenus avant l’audience, le 24 septembre (430 euros) et le 08 juillet (340 euros). Il ajoute que le loyer courant charges comprises s’élèvent à 575,08 euros, et que le locataire bénéficie de 93,76 euros au titre des APL et 48,45 euros au titre de la réduction de loyer de solidarité soit un loyer résiduel de 432,87 euros. Toutefois, il précise que les droits de M. [P] [K] sont actuellement suspendus. Enfin, il souligne que le logement semble occupé par d’autres personnes et suspecte sa sous-location.

M. [P] [K] comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il expose vivre seul et accueillir ses deux enfants un week-end sur deux. Il justifie d’un emploi en CDD depuis le mois de juillet 2024 pour lequel il indique percevoir entre 1000 et 1300 euros de salaire. Il ajoute percevoir 54 euros d’APL et 74 de prime d’activité et confirme que ses droits sont suspendus. Il conteste la sous-location de son logement et explique avoir accueilli son cousin pendant 3 mois. Il s’engage à payer 60 euros par mois en plus de son loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [K] a indiqué qu’il envisage de déposer un dossier de surendettement.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 septembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2307,21 euros n’a pas été réglée dans son intégralité par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2022.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 octobre 2024, M. [P] [K] lui devait la somme de 6081,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [P] [K] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2789,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur fait apparaître que M. [P] [K] a repris le paiement intégral du loyer résiduel le 24 septembre 2O24, soit avant la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [P] [K] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2021 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [P] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 6 novembre 2022,

CONDAMNE M. [P] [K] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6081,50 euros (six mille quatre-vingt-un euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2789,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 novembre 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [P] [K] sera condamné à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2022 et celui de l’assignation du 21 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge