TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 24/06627 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LF32

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/681

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[P] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

[V]

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [C]

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [W] [N], auditrice de justice, assistée de Géraldine [V] GARNEC, Greffier, en présence de [E] [F], Greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M. [D] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [P] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la prise de location de 265,08 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1307,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [C] le 16 janvier 2024.

Par assignation délivrée le 7 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5291,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

les loyers dus du 19 juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisable et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 octobre 2024.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [D] [R] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s’élève désormais à 5 723,96 euros, hors frais de procédure.

Au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728, 1741 et 1231-6 du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT soutient que l’insertion dans le bail d’une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut du paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement. Il fait ainsi valoir que M. [P] [C] méconnaît ses obligations contractuelles depuis de nombreux mois au cours desquels il a accumulé des retards et absences de paiement des échéances de loyer. Il rappelle qu’en 2019, le locataire a déjà bénéficié d’un effacement d’une dette locative par décision de la commission de surendettement des particuliers. Il ajoute que M. [P] [C] n’a pas donné suite aux différentes relances et aux tentatives de solution amiable qui ont été recherchées et n’a pas régularisé la situation malgré le commandement de payer.

Il déclare, par ailleurs, s’opposer au plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

Enfin, il s’oppose à la demande reconventionnelle du défendeur en diminution d’une partie de sa dette.

A l’audience, M. [P] [C] a comparu en personne.

Il sollicite :

— A titre principal, son maintien dans le logement moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant ;

— A titre reconventionnel, à être déchargé du paiement des loyers de la période d’octobre 2023 à juin 2024.

A l’appui de ces demandes, Monsieur indique être salarié comme agent de sécurité et percevoir 1700 euros de salaire. Il ajoute avoir repris le paiement intégral de son loyer, qui s’élève désormais à la somme de 429 euros, depuis trois mois, et propose un plan d’apurement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant.

Par ailleurs, il conteste le montant de la dette locative arguant avoir été absent de son logement du mois d’octobre 2023 au mois de juin 2024. Il indique avoir remis les clés de son logement à cette période à un ami moyennant le paiement de l’électricité et explique avoir découvert à son retour que le logement avait été squatté par des dealers. Il estime ne pas devoir les loyers sur cette période où il n’a pas occupé le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé par le président d’audience, M. [P] [C] a transmis en cours de délibéré copie d’une déclaration de main courante effectuée le 13 mai 2024 au commissariat de police de [Localité 8] (95) et copie d’un bulletin de salaire du mois de septembre 2024.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Il convient de relever que si la saisine de la CCAPEX est ancienne, le compte locatif est demeuré débiteur depuis cette date.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat précise dans son article 3 que le loyer doit être payé auprès du bailleur, chaque mois, à terme échu, dès réception de l’avis d’échéance. Cet article prévoit également la révision annuelle du montant du loyer.

Il résulte des éléments du dossier que par décision, non contestée, de la commission de surendettement des particuliers, en date du 27 juin 2019, M. [P] [C] a bénéficié de l’effacement d’une dette locative à hauteur de 3 023,37 euros au préjudice d’ARCHIPEL HABITAT.

Dans les suites de cette décision, le décompte détaillé versé aux débats par le bailleur laisse apparaître des impayés sont apparus, de manière ponctuelle, dès le mois de mars 2020, et qu’aucun règlement n’a été effectué entre les mois d’octobre 2023 à juin 2024.

Le bailleur justifie des lettres de relance adressées au locataire après le commandement de payer du 26 août 2021. Il verse également au dossier un plan d’apurement conclu avec le locataire le 27 juillet 2023 dans lequel ce dernier s’engage à régler sa dette par des versements mensuels de 50 euros. Toutefois le décompte laisse apparaître que dès le mois d’août 2023 le locataire ne versait aucune somme. Il effectuait un versement partiel en septembre 2023 avant de cesser totalement les versements jusqu’en juin 2024.

Si M. [P] [C] produit une main courante dans laquelle il déclare qu’il a découvert que deux femmes vivaient dans son logement et ce sans son accord, il convient de souligner qu’il a également reconnu avoir laissé son logement à une connaissance « pour le dépanner » en son absence, et ce sans l’accord de son bailleur. Il ne saurait considérer que son absence du logement l’exonérait de régler le loyer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, malgré une reprise des paiements depuis trois mois, compte tenu du montant de la dette, de l’ancienneté du manquement à l’obligation de paiement, malgré un précédent effacement d’une dette locative, de la parfaite connaissance de ses obligations par le locataire, la gravité du manquement à l’une des obligations essentielles du contrat de bail, à savoir le paiement du loyer, justifie de prononcer la résolution du contrat et, par suite, d’ordonner l’expulsion de M. [P] [C] et de tous occupants de son chef.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2024, M. [P] [C] lui devait la somme de 5723,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Si M. [P] [C] a reconnu la dette dans son principe, il en conteste le montant arguant que son logement était squatté en son absence et sollicite à être déchargé du paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’au mois de juin 2024.

Or, il se déduit des circonstances de l’espèce que M. [P] [C] a sous-loué son logement sur cette période, sans obtenir l’accord de son bailleur, ce qui constitue un nouveau manquement contractuel. Il ne peut donc se prévaloir de sa propre faute pour demander à être déchargé du paiement des loyers d’octobre 2023 à juin 2024.

Dans ces conditions, il sera condamné à payer la somme de 5 723,96 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5291,80 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il conviendra de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges, soit la somme de 429,18 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [P] [C] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, justifiant avoir perçu un salaire de 1654 euros net en septembre 2024. Il indique avoir repris le paiement intégral des loyers depuis trois mois, ce qui n’est pas contesté par le bailleur et est en tout état de cause confirmé par l’extrait de compte produit par le bailleur qui fait apparaître trois paiements aux mois de juillet, août et septembre 2024. Il apparaît ainsi en capacité de régler sa dette.

Sa situation financière ne lui permettant d’apurer l’intégralité de la dette en une échéance, il convient d’accorder à M. [P] [C] des délais de paiement conformément aux modalités prévues au dispositif de la présente décision.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de la situation économique de M. [C], la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à compter de ce jour, la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 novembre 2015 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT et M. [P] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11],

ORDONNE à M. [P] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 11], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 429,18 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 04 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [P] [C] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5 723,96 euros (cinq mille sept cent vingt-trois euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 291,80 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [P] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation et y compris après libération effective des lieux, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [P] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 août 2021.

REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge