TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 24/02016 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4AA

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/673

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[K] [M]

[G] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e AVRIL-LOGETTE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [M] et à Mme [X]

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [J] [L] et de [O] [U], auditrices de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier, en présence de [S] [D], Greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ICF ATLANTIQUE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Adrien DELAGNE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [K] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, représenté par sa conjointe, munie d’un pouvoir

Mme [G] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2022, la société ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [X] et M. [K] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,10 euros et d’une provision pour charges de 128,06 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 754,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [G] [X] et M. [K] [M] le 16 novembre 2023.

Par assignations du 1er mars 2024, la société ICF ATLANTIQUE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de Mme [G] [X] et M. [K] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

o 2 515,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de la signification du commandement de payer, les frais de la signification de l’assignation et les frais de notification à la préfecture et à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2024. Aucun diagnostic social et financier n’a pu être transmis au tribunal faute pour Mme [X] et M. [M] de s’être présentés au rendez-vous proposé par le service social.

À l’audience du 4 octobre 2024, la société ICF ATLANTIQUE a comparu représentée par son avocat.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 octobre 2024, s’élève désormais à 4 259,27 euros.

A l’appui de celles-ci, elle relève que malgré un commandement de payer, les locataires n’ont pas régularisé la situation.

La société ICF ATLANTIQUE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier versement, d’un montant de 560 euros, étant intervenu le 12 juillet 2024.

Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

À l’audience, Mme [G] [X] a comparu en personne. M. [K] [M] a comparu représenté par sa conjointe, Mme [G] [X], dument munie d’un pouvoir.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement d’un montant de 50 euros ou 100 euros par mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Ils exposent qu’ils ont réalisé plusieurs paiements aux mois d’avril, juin et juillet 2024. Ils indiquent, par ailleurs, ne pas avoir pu régler le loyer du mois d’août 2024 mais affirment avoir réglé le loyer du mois de septembre en début de semaine, avant l’audience.

Mme [X] précise qu’elle ne travaille pas et ne bénéficie pas du RSA, tandis que son conjoint reçoit un salaire mensuel de 1 800 euros. Elle indique que le ménage a un enfant à charge et qu’elle est enceinte du second.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [X] et M. [K] [M] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1 754,95 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2024.

1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [G] [X] et M. [K] [M] affirment avoir repris le paiement de leur loyer courant mais ne produisent aucune pièce de nature à le justifier. Il ressort, au contraire, du décompte actualisé produit par la société ICF ATLANTIQUE que le dernier règlement effectué par Mme [X] et M. [M] date du 12 juillet 2024.

Les locataires échouant à démontrer de la réalité du paiement du loyer du mois de septembre 2024, il convient de considérer qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, des délais de paiement seraient nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [G] [X] et M. [K] [M] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ICF ATLANTIQUE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que le loyer et les provisions pour charges sont payables, à terme échu, le 1er de chaque mois. Il est également prévu que le loyer est révisable. A ce jour, le bailleur précise que le loyer et la provision pour charges s’élèvent à 551.08 euros par mois. Le contrat comporte également en son article 10 une clause de solidarité en cas de pluralité de titulaires du contrat de location.

La société ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 octobre 2024, Mme [G] [X] et M. [K] [M] lui devaient la somme de 3 984,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [X] et M. [K] [M] ne contestent pas le montant de leur dette et n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, si bien qu’ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 515,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 551.08 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 4 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [X] et M. [K] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2022 entre la société ICF ATLANTIQUE, d’une part, et Mme [G] [X] et M. [K] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 12] est résilié depuis le 16 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [G] [X] et M. [K] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [G] [X] et M. [K] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 11] ([Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et M. [K] [M] à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 3 984,81 euros (trois mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 515,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et M. [K] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 551.08 euros (cinq cent cinquante et un euros et huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 4 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [X] et M. [K] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 novembre 2023 et celui des assignations du 1er mars 2024,

DÉBOUTE la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge