TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

Service des contentieux de la protection

7 Rue Pierre Abélard

CS 73127

35031 RENNES CEDEX

JUGEMENT DU 29 Mars 2024

N° RG 23/06813 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KSE7

JUGEMENT DU :

29 Mars 2024

N° 24/195

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[M] [V]

[I] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE 29/03/24

à ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mr [V] [M]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 24 Novembre 2023.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [Y] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Mme [I] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2017, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 324,10€.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 5 104,88 € au titre de l’arriéré locatif. Cette dernière lettre de mise en demeure faisait suite à trois précédents courriers recommandés avec accusé de réception demeurés infructueux.

Par assignations délivrées le 7 août 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir :

« Prononcer la résiliation du bail,

« Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

« Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

5 104,88 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

les loyers dus du 26 juillet 2023 jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 novembre 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, y compris à l’égard de Madame [I] [Z] et a précisé que la dette locative, actualisée au 23 novembre 2023, s’élevait désormais à 4 664,70 €. Le bailleur a indiqué que les locataires avaient repris le paiement régulier des loyers.

Il a déclaré, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de la dette proposé par Monsieur [M] [V], à savoir le versement d’une mensualité de 50 €, en plus du loyer courant. Il a également donné son accord à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Monsieur [M] [V] a exposé que Madame [I] [Z] avait quitté le logement. Il a indiqué, en outre, occuper un emploi en CDI depuis le mois de mai 2023.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [I] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

« Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

« Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui leur a été délivrée le 10 juillet 2023, Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de

5 104,88 € qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 novembre 2023, Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] lui devaient la somme de 4 664,70 €, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] et leur expulsion.

« Sur les délais de paiement

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté de Monsieur [M] [V] de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu’en cas de résiliation de plein droit du bail en raison du défaut de respect du plan d’apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4 664,70 € (quatre mille six cent soixante-quatre euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023 (loyer du mois d’octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 93 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50€ (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 29 mai 2017, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [I] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 7 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge