TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/01645 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOXI

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/707

S.A [Adresse 11]

C/

[K] [J]

[W] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DOGRU

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA [Adresse 11]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [K] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [W] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2024, avec effet à la date du 26 février 2024, la société HLM LES FOYERS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] concernant un logement situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 458,60 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1.587,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2024, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] le 15 novembre 2024, soit 10 jours avant la signification du commandement de payer aux locataires.

Par assignation du 20 février 2025, la société [Adresse 11] a saisi le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X], de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publiqueCondamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :1.480,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 mai 2025, la société HLM LES FOYERS, représentée par Maître DOGRU, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 1er avril 2025, s’élevait désormais à 1.798,32 euros. La société [Adresse 11] indique que Madame [W] [X] est partie du logement depuis juillet 2024 mais que Monsieur [K] [J] occupe toujours le logement. Elle ajoute avoir tenté de contacter Monsieur [K] [J] afin de lui proposer un logement plus adapté, et s’interroge sur le fait qu’il ait un chien de catégorie.

La société HLM LES FOYERS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société [Adresse 11] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Si la CCAPEX a été informée 10 jours avant la signification du commandement de payer aux locataires, cette saisine de la CCAPEX antérieure à la signification du commandement de payer ne fait pas grief aux locataires en ce qu’il s’agit bien d’une saisine des services sociaux relative à la même dette locative arrêtée au 8 novembre 2024, et les délais entre la saisine du service social et l’assignation étant parfaitement respectés.

L’action de la société [Adresse 11] est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, il y a lieu de retenir le délai légal de six semaines d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative en ce que le contrat de bail ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.587,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

La société bailleresse indique que Madame [W] [X] a quitté le logement pris à bail courant juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [K] [J], resté seul occupant des lieux, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HLM LES FOYERS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Adresse 11] verse aux débats un décompte sous forme d’un tableau des paiements au mois d’avril 2025, démontrant que la dette locative, échéance d’avril 2025 incluse, s’élève à la somme de 1.798,32 euros.

Si Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] n’ont pas comparu, il apparaît que Madame [X] a quitté le logement, selon les déclarations de la société bailleresse, courant juillet 2024.

Aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette locative n’est apporté par les défendeurs.

Eu égard au départ de Madame [X] du logement en juillet 2024, de son obligation de préavis de départ de 3 mois, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] au paiement de la somme de 1.587,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient par ailleurs de condamner Monsieur [K] [J], qui est resté seul dans le logement, au paiement de la somme de 210,59 euros correspondant aux échéances restées impayées entre le 30 octobre 2024 et le 30 avril 2025, étant précisé que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant actualisé s’élève en avril 2025, à la somme de 525,30 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter du 7 janvier 2025, date de la résiliation du bail, par Monsieur [K] [J] seul, étant précisé qu’eu égard aux règlements effectués et aux prestations versées, les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 janvier 2025 au 30 avril 2025, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 210,59 euros sus-prononcée à l’encontre de Monsieur [J] seul.

Cette indemnité mensuelle d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société [Adresse 11] ne justifient pas de la mauvaise foi de leur locataires, ni d’avoir subi un préjudice indépendant de celui du non-paiement des loyers. Il convient en conséquence de débouter la société HLM LES FOYERS de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE à la date du 7 janvier 2025 la résiliation du bail conclu le 13 février 2024 entre la société [Adresse 11], d’une part, et Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONSTATE que Madame [W] [X] a quitté le logement courant juillet 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [K] [J], resté dans les lieux, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] à payer à la société HLM LES FOYERS la somme de 1.587,73 euros (mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la société [Adresse 11] la somme de 210,59 euros (deux cent dix euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif pour la période du 30 octobre 2024 et le 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 525,30 euros (cinq cent vingt-cinq euros et trente centimes) par mois, et ce à compter de la résiliation du bail le 7 janvier 2025, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 janvier 2025 au 30 avril 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 210,59 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [W] [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge