Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 16 mai 2025, n° 24/01720

TJ Rennes 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations par le locataire
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé que le locataire troublait la tranquillité du voisinage et que le locataire a le droit d'héberger sa famille, respectant ainsi son droit à la vie privée.
Rejeté
Qualification de logement de fonction
La cour a jugé que le bail n'était pas un logement de fonction, car le contrat de bail a été signé avant le contrat de travail et ne mentionne pas de telles conditions.
Rejeté
Dépenses engagées par le bailleur
La cour a rejeté cette demande car le bailleur a succombé dans ses demandes, ne justifiant pas le droit à une indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

La SCI COOPERL demandait la résiliation du bail et l'expulsion de son locataire, M. [H] [F]. Elle invoquait la fin du contrat de travail justifiant le logement, ainsi que des troubles de voisinage et un usage non conforme des lieux par le locataire et sa famille nombreuse.

M. [H] [F] contestait la qualification de logement de fonction et la validité des congés délivrés, arguant que le bail était antérieur au contrat de travail et soumis à la loi de 1989. Il réfutait les troubles de voisinage et considérait que loger sa famille était un droit fondamental.

Le tribunal a débouté la SCI COOPERL de ses demandes, jugeant que le logement n'était pas un logement de fonction et que les preuves de troubles de voisinage ou d'usage non conforme n'étaient pas suffisantes. La SCI COOPERL a été condamnée aux dépens et à verser une somme au locataire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 16 mai 2025, n° 24/01720
Numéro(s) :	24/01720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charlotte HOURMATIrène THEBAULT
Parties :	S.C.I. COOPERL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/01720 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K3JX

Jugement du 16 Mai 2025

N°: 25/447

S.C.I. COOPERL

[H] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à M^e THEBAULT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e HOURMAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. COOPERL

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte HOURMAT, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Irène THEBAULT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, la SCI COOPERL a donné à bail à M. [H] [F] un logement (appartement n°4) situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros hors charges.

Par lettre recommandée en date du 25 octobre 2019, le bailleur a mis le locataire en demeure d’user paisiblement des lieux loués.

Par lettre recommandée en date du 31 août 2020, le bailleur a informé le locataire du non-renouvellement du bail à compter du 28 février 2021.

Par lettre recommandée en date du 30 décembre 2021, le bailleur a, de nouveau, donné congé au locataire.

Par lettre recommandée en date du 29 juin 2022, le bailleur a demandé au locataire de prendre, de toute urgence, contact avec les services sociaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SCI COOPERL a fait assigner M. [H] [F] par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juin 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, la SCI COOPERL a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, elle sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de M. [H] [F] et de tout occupant et biens de son chef, sans délai, dès la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance d’un technicien et de la force publique, et, l’autorisation de déménager les meubles dans un garde-meuble aux frais de M. [F], outre sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle demande également que M. [H] [F] soit débouté de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SCI COOPERL fait valoir que la mise à disposition du logement était justifiée par l’existence d’un contrat de travail liant le locataire avec la SCA COOPERL ARC ATLANTIQUE et le loyer prélevé directement sur le salaire. Elle précise que le contrat de travail a pris fin en 2021 et que le locataire aurait donc dû libérer le logement à la fin de son préavis.

Par ailleurs, elle souligne que le logement est de type 2, ne disposant que d’une chambre, que cependant le locataire a été rejoint par sa femme et ses cinq enfants. Elle considère par suite que l’usage n’est pas conforme à la destination des lieux et pas davantage à celle d’user paisiblement de ceux-ci. Elle affirme démontrer les troubles du voisinage par la production de constats d’huissier et d’un dépôt de plainte.

A l’audience, M. [H] [F] a comparu représenté par son conseil.

Il a soutenu oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse.

Ainsi, au visa des articles L.412-1, L.412-3, L.412-4 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il sollicite à titre principal de débouter la SCI COOPERL de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion.

A titre subsidiaire, il sollicite de lui accorder les plus larges délais.

En tout état de cause, il demande la condamnation de la SCI COOPERL à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre de moyens en défense, M. [H] [F] conteste la qualification de logement de fonction attribué par son bailleur à l’appartement qu’il occupe, remarquant qu’il a signé le bail plusieurs mois avant son contrat de travail, que ce dernier ne lui a donc pas été concédé en raison de ses fonctions et pour en faciliter l’exercice. Il souligne qu’il n’est pas davantage fait état de ce logement dans son contrat de travail et que le montant du loyer est habituel pour le secteur.

Il relève que plusieurs clauses du contrat ne sont pas conformes aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ainsi celle sur le prélèvement du loyer sur le salaire et celle sur la durée du bail s’agissant d’un bailleur personne morale. Il souligne que les modalités de forme, les motifs et les modalités de délivrance du congé n’ont pas davantage été respectés.

Il considère que le bailleur ne démontre nullement qu’il trouble la tranquillité du voisinage et estime justifier du contraire par la production de photos. Il remarque que le constat d’huissier est antérieur à ces dernières. Il met en cause la plainte de son voisin, expliquant que c’est ce dernier qui a pu se montrer agressif envers lui et sa famille et, qu’au surplus, ce voisin a un lien de subordination avec la COOPERL, son employeur.

Il souligne que les clauses d’occupation personnelle ont été considérées comme attentatoires à la vie privée et qu’il a parfaitement le droit de loger sa famille.

Au soutien de sa demande subsidiaire, il expose sa situation personnelle et familiale ayant plusieurs enfants en bas âge. Il précise qu’au vu de la précarité de leur situation administrative, liée à la courte durée de leur titre de séjour, bien que disposant tous deux d’un emploi, sa femme et lui-même ne parviennent pas à trouver un autre logement malgré les démarches entreprises. Il rappelle qu’il a réglé tous les loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, date de sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé à titre liminaire que les demandes de « dire et juger » ou « déclarer » qui ne sont que le rappel des moyens articulés par les parties dans le corps de leurs écritures ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile sur lesquelles le juge doit statuer par voie de disposition spéciale.

1/ Sur la demande principale en prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise les modalités de délivrance d’un congé par le bailleur, celui-ci pouvant, notamment, invoquer un motif légitime et sérieux, telle l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Il convient de relever que la SCI COOPERL, qui verse aux débats des courriers recommandés, dont ceux des 31 août 2020 et 30 décembre 2021, mentionnant son intention de donner congé à M. [H] [F], ne sollicite pas du juge des contentieux de la protection qu’il constate la validité du ou des congé (s) ainsi délivrés.

Dès lors, seuls les moyens de nature à permettre le prononcé d’une résiliation judiciaire du contrat seront examinés.

Il convient par suite d’examiner les moyens tirés du maintien dans les lieux et de l’usage conforme.

Sur le moyen tiré du maintien dans les lieuxAux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les dispositions du titre I de la loi, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur.

L’article 2 précité précise que les dispositions ne s’appliquent pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties se réfère expressément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est mentionné dans la rubrique « clause particulière » : « le présent bail est subordonné au contrat de travail qui lie le locataire à la SCA COOPERL ARC ATLANTIQUE, société mère de la SCI COOPERL ».

Force est de constater que le bail a été signé le 1er mars 2018, à effet au même jour, et que le seul contrat de travail produit a été signé le 3 août 2018, soit près de cinq mois après l’entrée dans les lieux, l’état des lieux d’entrée ayant été effectivement effectué le 1er mars 2018 selon le document produit.

L’article 2 du contrat de travail, conclu entre la SCA COOPERL ARC ATLANTIQUE et M. [F], précise les conditions de rémunérations du salarié. Il ne mentionne aucun avantage en nature. La mise à disposition d’un logement de fonction n’est pas davantage prévue par les autres articles du contrat de travail.

Il convient par ailleurs de souligner que le bailleur reconnaît s’être volontairement soumis aux dispositions de la loi de 1989 bien qu’il considère qu’il n’y était pas contraint.

Il n’est pas contesté que le logement objet du litige constitue la résidence principale du locataire.

Dès lors, le logement donné à bail à M. [H] [F] ne saurait être considéré comme un logement attribué ou loué en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, la seule mention d’une subordination au contrat de travail étant insuffisante à elle-seule, faute d’être confirmée par les références légales mentionnées au contrat, par la signature même du bail en l’absence de signature d’un contrat de travail, et au regard de commune intention des parties, reconnue par le bailleur, qui était de soumettre ce contrat aux dispositions légales définies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun manquement du locataire ne saurait par suite être tiré du fait de son maintien dans les lieux dans la suite de sa démission en date du 15 décembre 2020, la cessation de l’emploi auprès de la SCA COOPERL ARC ATLANTIQUE ne pouvant avoir d’incidence sur le contrat de bail conclu entre la SCI COOPERL et M. [F].

1.2 Sur le moyen tiré de l’absence d’usage paisible des lieux et conformément à leur destination

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En application de l’article 7b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il résulte des mentions portées en première page du contrat de bail que la destination convenue entre les parties est exclusivement à usage d’habitation.

Il est mentionné s’agissant de la consistance des locaux, que l’appartement est constitué d’une pièce principale, d’un coin cuisine, d’une salle de bains et d’une chambre.

Le bailleur produit un constat établi par commissaire de justice le 10 octobre 2024 lequel constate en partie arrière de l’appartement n°4 que : « sont entreposés sur les parties extérieures communes de l’ensemble immobilier des packs d’eau, des jouets pour enfants, un seau de nettoyage, un brûleur à gaz, une table, deux chaises, un étendoir à linge, un pack de bières et plusieurs vélos notamment ». Il est également noté la présence d’un véhicule Clio immatriculé AK 921 YY, à l’état d’épave, stationné sur la place réservée aux personnes handicapées, dont l’intérieur est garni de différents objets dont un ventilateur, de la vaisselle, des vêtements. Des photos illustrent les constatations.

Un autre constat de commissaire de justice, établi les 11 et 14 octobre 2024, relève qu’une grille d’évacuation des eux pluviales, située à proximité de l’immeuble, est recouverte de traces de graisses. Le commissaire de justice précise qu’il « retrouve au sol des taches de graisse et des taches sur l’enrobé devant les places de stationnement ainsi que sous le véhicule Renault Clio immatriculé AK921YY ».

M. [H] [F] produit quant à lui des photos, non datées, montrant les lieux dégagés, sans présence d’objets divers.

Force est de constater que les constats de commissaire de justice produits ne sont pas suffisants à eux-seuls pour permettre d’imputer à l’action du locataire la présence d’encombrants et de graisses sur le sol. Aucun élément, autre que les déclarations du bailleur, ne permet davantage d’affirmer que le véhicule abandonné sur la place de stationnement appartient à M. [V].

La déclaration de plainte de M. [G] [E], voisin, produite par le bailleur, n’est pas davantage suffisante à elle-seule pour justifier l’existence de troubles de voisinage, M. [V] démontrant également avoir dû signaler le comportement de ce dernier à l’égard de ses enfants auprès des gendarmes.

Enfin, le fait que le locataire reconnaisse vivre avec son épouse et leurs cinq enfants dans le logement, malgré la petite taille de ce dernier, ne saurait être considéré comme un manquement à l’obligation d’user des lieux conformément à leur destination, le locataire ne pouvant être privé du droit d’héberger des proches, en décider autrement contreviendrait au principe du respect de la vie privée institué par l’article 9 du Code civil et l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En conséquence, la SCI COOPERL sera déboutée de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes en expulsion des personnes et des biens.

2/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, la SCI COOPERL sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, la SCI COOPERL sera condamnée à payer à M. [H] [F] la somme de 800 euros à ce titre.

Tenue aux dépens, la demande de la SCI COOPERL au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier,

DEBOUTE la SCI COOPERL de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes en expulsion des personnes et des biens,

DEBOUTE la SCI COOPERL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI COOPERL à payer à M. [H] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI COOPERL aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,