TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 04 Avril 2025

N° RG 24/06644 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LF4X

Jugement du 04 Avril 2025

N° : 25/322

[I] [A]

C/

[W] [X]

[J] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SOUET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [B]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [I] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [W] [X]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par son M [J] [B], son fils, muni d’un pouvoir

M. [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2011, Mme [M] [A], représentée par la Société Nexity LAMY a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [B] sur des locaux situés [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et 175 euros de provision sur charges.

Par acte notarial, Mme [M] [A] et M. [S] [A] ont donné à leur fils, M. [I] [A], l’usufruit de cet appartement.

Mme [W] [B] a quitté son logement pour rentrer en résidence sénior le 19 mai 2021. Son fils, [J] [B], réside actuellement dans ce logement.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, M. [I] [A] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 615,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaires de justice du 16 septembre 2024, M. [I] [A] a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes de bien vouloir :

A titre principal :Prononcer la résiliation du bail en date du 25 mars 2011 conclu entre Mme [M] [A] et Mme [W] [B], Ordonner l’expulsion de M. [J] [B], Condamner Mme [W] [B] au paiement de la somme de 9 734,95€ au titre de l’arriéré de loyers au 1er septembre 2024,Condamner Mme [W] [B] au paiement du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2024 jusqu’au jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail, La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux, A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait justifié d’un transfert du bail au profit de M. [J] [B] :Prononcer la résiliation du bail en date du 25 mars 2011, Condamner M. [J] [B] in solidum avec Mme [W] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et des charges à compter de la date d’effet du transfert du bail, Le condamner in solidum avec Mme [W] [B] au paiement du loyer et des charges jusqu’au jugement intervenir,Le condamner in solidum avec Mme [W] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, Dans tous les cas :Condamner in solidum Mme [W] [B] et M. [J] [B] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer en date du 24 février 2023, Les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 7 mars 2025.

A cette date, M. [I] [A], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette actualisée au 10 janvier 2025 s’élevait désormais à la somme de 13 417,33€.

Le bailleur a fait valoir que M. [J] [B] n’avait jamais répondu aux demandes de production de justificatifs pour permettre le transfert du bail, ajoutant, qu’en tout état de cause, le bail devait être résilié en raison des impayés de loyers conséquents.

Présent à l’audience et représentant sa mère, M. [J] [B] a sollicité le transfert de bail à son profit depuis le départ du logement de sa mère. Il a indiqué vouloir désormais quitter le logement et a sollicité des délais pour trouver un nouveau logement. Il s’est engagé à l’audience à reprendre le paiement du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de transfert du bail :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : […] au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. […] A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

En l’espèce, M. [J] [N] verse aux débats deux attestations de ses enfants en date des 5 février et 5 mars 2025 qui exposent avoir aidé leur père à déménager au domicile de leur grand-mère le 15 mars 2020 suite à la séparation de leurs parents. M. [J] [N] produit également un certificat médical daté du 28 février 2025 de son médecin traitant, le Docteur [R] [D], qui certifie avoir vu M. [J] [N] en téléconsultation le 19 mars 2020 et avoir noté dans son dossier les éléments suivants : « S’est séparé avec son épouse, il habite chez mère ». Enfin, M. [J] [N] produit un récépissé de remise d’un permis de conduire invalidé pour solde de points nul daté du 24 juin 2020 sur lequel il est domicilié « [Adresse 2] ».

L’ensemble de ces éléments suffisent à confirmer que M. [J] [N] réside au domicile de sa mère depuis le 15 mars 2020.

Par courrier en date du 26 janvier 2022, M. [J] [N] a informé le bailleur du départ de sa mère du logement le 19 mai 2021 « contre sa volonté et pour raisons de santé ». Ce point n’est pas contesté.

Ainsi, lors de l’abandon de son domicile, au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, par la locataire, Mme [W] [B], le 19 mai 2021, son fils, M. [J] [B] vivait avec elle depuis plus d’une année. Il peut donc bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et de la poursuite du contrat de location à son profit, rétroactivement à compter du 19 mai 2021. Le contrat étant transféré à M. [J] [B] en raison de l’abandon du logement par sa mère, cette dernière n’est plus considérée comme titulaire du bail à compter du 19 mai 2021. M. [I] [A] sera donc débouté de l’intégralité des demandes formée à l’encontre de Mme [W] [B].

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer signifié le 23 février 2024, M. [J] [B] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 2 615,76 euros qui y était mentionnée.

M. [I] [A] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, M. [J] [B] lui devait la somme de 13 417,33 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il résulte également de ce décompte que le locataire n’a plus payé son loyer depuis le mois de novembre 2023, soit depuis plus de 15 mois. Compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [J] [B] et son expulsion.

Ce dernier sollicite, cependant, des délais de paiement pour pouvoir se maintenir dans le logement. L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

M. [J] [B] ne verse aucun justificatif sur sa situation financière et professionnelle. Il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Ses capacités financières sont ignorées, tant pour assurer le paiement de son loyer mensuel que pour apurer progressivement sa dette. Il convient, en outre, de relever que la dette locative est désormais particulièrement importante (13 417,33€ au 10 janvier 2025) et qu’il importe de mettre un terme rapidement à son accroissement.

Dans ces conditions, M. [J] [N] sera déboutée de sa demande de délais et la résiliation du bail prononcée.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux observations précédentes, M. [I] [A] justifie d’une dette au 10 janvier 2025 à hauteur de 13 417,33€, montant reconnu par le locataire. Ce dernier sera donc condamné au paiement de cette somme, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [A] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [I] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que M. [J] [N] est devenu titulaire du bail conclu le 31 mars 2011 entre Mme [M] [A], et Mme [W] [B], rétroactivement à compter du 19 mai 2021, suite à l’abandon par sa mère du domicile à cette date,

DEBOUTE M. [I] [A] de ses demandes à l’encontre de Mme [W] [B],

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation existant entre M. [J] [N] et M. [I] [A] concernant les locaux situés [Adresse 11],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 10 janvier 2025,

DEBOUTE M. [J] [N] de sa demande de délais pour apurer sa dette et se maintenir dans le logement,

ORDONNE, en conséquence, à M. [J] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à M. [I] [A] la somme de 13417,33 euros (treize mille quatre-cent-dix-sept euros et trente-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025,

CONDAMNE M. [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à M. [I] [A] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 23 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge