TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

13 Mai 2025

2ème Chambre civile

54G

N° RG 22/02084 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-JVNV

AFFAIRE :

[Y] [K]

[I] [R] épouse [K]

C/

SMABTP,

[Adresse 11] exerçant sous l’enseigne COOP HABITAT,

Syndicat des copropriéaires de la Résidence Fleur d’O à [Localité 14],

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : [Y] ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Edouard-jean COURANT de la SELARL SC AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [I] [R] épouse [K]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Edouard-jean COURANT de la SELARL SC AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

Société Mutuelle d’Assurance du Batiment et des Travaux Public – SMABTP, immatriculé au RCS de [Localité 15] sous le n° 775 684 764, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, assureur de la SARL [Adresse 11], exerçant sous l’enseigne COOP HABITAT

[Adresse 9]

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

[Adresse 11] exerçant sous l’enseigne COOP HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 305.492.852, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Syndicat des copropriéaires de la Résidence Fleur d’O à [Localité 14], dûment représenté par son syndic de copropriété la société FONCIA ARMOR, elle-même prise en la personne de son représentant légla domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[Y] [K] et [I] [R] son épouse sont propriétaires de leur habitation située [Adresse 7] (35).

Le 17 août 2016, la société [Adresse 11] (ci-après COOP HABITAT) a obtenu un permis de construire afin de faire édifier deux immeubles de type R+3 dans le cadre d’un programme intitulé FLEUR D’O au [Adresse 2].

Pour faciliter ces travaux, COOP HABITAT s’est rapprochée des époux [K] afin de procéder à la dépose, puis au remplacement en fin de chantier de la clôture située sur la partie privative de leur terrain.

Un accord est intervenu entre les parties le 14 décembre 2017.

Le 11 juillet 2018, un permis modificatif a été obtenu par COOP HABITAT.

Les travaux ont fait l’objet d’une réception en date du 26 mars 2019.

L’ensemble immobilier a été divisé en lots qui ont fait l’objet de ventes en l’état futur d’achèvement, puis a donné lieu à la constitution du syndicat de copropriétaires de la résidence FLEUR D’O.

A compter de l’année 2019, les époux [K] se sont plaints de désordres liés aux travaux réalisés en invoquant l’affaissement des terres et la dégradation de l’enrobé sur leur fonds.

Plusieurs échanges et réunions techniques ont eu lieu entre les parties sans qu’un accord amiable fût trouvé.

Au mois de janvier 2022, COOP HABITAT a fait poser une clôture privative et réaliser un aménagement taluté en remplacement de la clôture provisoire qui avait été mise en place en limite de la propriété des époux [K].

Le 14 mars 2022, les époux [K] ont fait assigner COOP HABITAT devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir l’exécution sous astreinte de travaux de reprise pour remédier aux désordres dénoncés et l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sur le fondement du trouble anormal du voisinage et des articles 544, 1240 et 1241 du Code civil.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° de RG 22/2084 et attribuée à la deuxième chambre civile du tribunal.

***

COOP HABITAT a fait assigner en garantie douze sociétés différentes en tant qu’intervenants à l’opération de construction réalisée sous sa maîtrise d’ouvrage ou assureurs de ces derniers.

Cette seconde procédure a été enrôlée sous le n° de RG 22/4269.

Dans ce dernier dossier, par ordonnance du 6 octobre 2022, le juge de la mise en état de la 2ème chambre a rejeté la demande de COOP HABITAT aux fins de jonction de ces appels en garantie avec la procédure initiée par les époux [K].

Il a en outre ordonné la disjonction de l’affaire en ce qu’elle concerne uniquement le lien d’instance entre COOP HABITAT et la SMABTP ès qualité d’assureur de la COOP HABITAT aux fins de jonction à la présente instance.

Les autres appels en garantie, restés enrôlés sous le n° de RG 22/4269, ont été attribués à la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire.

***

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de médiation et les fins de non-recevoir invoquées par COOP HABITAT tirées de l’absence de conciliation préalable et de la signature d’un protocole.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025, les époux [K] demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1 et suivants, 544, 1240 et 1241 du Code civil et L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— Condamner le syndicat des copropriétaires et COOP HABITAT à exécuter les travaux de reprise nécessaires à la bonne tenue de leur terrain avant toute mise en œuvre de la clôture séparative entre le fonds d’assise de la résidence FLEUR D’O et leur fonds, à obtenir toute autorisation préalable nécessaire et à passer des ordres de service auprès des constructeurs qualifiés et assurés, et confier la conduite, la surveillance et le contrôle des travaux à une maîtrise d’œuvre indépendante.

— Condamner le syndicat des copropriétaires et/ou COOP HABITAT à procéder aux travaux d’édification de la clôture tels que prévus aux termes du protocole du 14 décembre 2017.

— Condamner le syndicat des copropriétaires et/ou COOP HABITAT à effectuer ou faire effectuer les travaux sous astreinte de 80 jours de retard passé un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir.

— Ordonner l’exécution provisoire.

— Condamner le syndicat des copropriétaires et/ou COOP HABITAT à leur verser la somme de 4.964,19 €, à indexer à compter de l’établissement du devis du 15 novembre 2021 sur la base de l’index BT01 au titre de la réfection de l’enrobé.

— Condamner COOP HABITAT à leur verser les sommes de :

* 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 8.957,50 € au titre des sommes versées aux cabinets MERCIER et TREGAROT,

* 15.000 € au titre des frais irrépétibles.

A titre principal, les époux [K] recherchent la responsabilité contractuelle de COOP HABITAT pour non respect du protocole d’accord du 14 décembre 2017, pourtant signé et paraphé par les parties, dès lors que la défenderesse, d’une part, n’a pas respecté le mode constructif arrêté selon le plan de masse annexé, d’autre part, a mis en oeuvre une clôture sur leur fonds contigu, non conforme aux attendus de principe (fondation, hauteur…), enfin, n’a pas procédé à la reprise de l’enrobé de leur allée.

Ils soutiennent que c’est le plan de masse, objet du permis initial du 17 août 2016 qui était nécessairement annexé au protocole d’accord du 14 décembre 2017 et doit donc tenir lieu de support de l’engagement de COOP HABITAT quant au rétablissement de leur clôture initiale et la réalisation d’un mur de soutènement des terres de leur propriété, surmonté d’un garde-corps métallique de 1 m de hauteur.

Ils s’étonnent à cet égard que COOP HABITAT persiste à invoquer le plan de masse objet du permis de construire modificatif du 11 juillet 2018 – alors qu’il est postérieur au protocole – et à prétendre qu’aucun plan ne prévoyait de mur de soutènement alors que la notice architecturale attachée au permis modificatif en mentionne bien la suppression.

A titre subsidiaire, les époux [K] invoquent la responsabilité extra-contractuelle de COOP HABITAT et du syndicat des copropriétaires FLEUR D’O sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Ils font en effet valoir que le système de talutage retenu par COOP HABITAT, n’a pas permis de répondre aux difficultés de retenue de terre induites par l’excavation qui a déstabilisé leur terrain, insistant sur la nécessaire édification d’un mur de soutènement à laquelle les défendeurs doivent être condamnés, ce avant la mise en place d’une clôture séparative conformément au plan de présentation du 7 février 2020 et à la note descriptive du 18 février 2020 élaborés par l’architecte [G].

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, COOP HABITAT demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, de :

— Débouter les époux [K] de leurs demandes.

A titre subsidiaire

— Ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés des époux [K].

— Condamner la SMABTP à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

COOP HABITAT soutient qu’elle a entièrement exécuté le protocole en faisant réaliser les travaux de clôture provisoires puis définitifs prévus au plan de masse, ainsi que les talus.

Elle conteste être jamais convenue de l’édification d’un mur de soutènement, relevant que tant le plan de masse annexé au protocole que celui annexé au permis de construire modificatif, prévoient seulement la réalisation de talus.

Elle ajoute que la solution murale sollicitée, n’est pas techniquement nécessaire et assure que seul l’arc-boutement des époux [K] à cet égard explique que les travaux n’aient pu être réalisés, y compris s’agissant de l’enrobé, malgré ses multiples propositions.

Elle conteste en effet toute déstabilisation de la terre et affirme que les dégradations commises en limite parcellaire au cours des travaux, ne permettent pas d’en déduire la nécessité d’un soutènement. Elle souligne d’ailleurs que les travaux de talutage et de clôture ont été réalisés par des professionnels après analyses et études structures et géotechniques et que les deux ouvrages sont en place depuis plus de deux ans. Selon elle, les lieux ont été remis en parfait état et les photographies produites en demande seraient obsolètes.

Estimant qu’il n’est pas démontré une quelconque violation du protocole d’accord de sa part, elle admet seulement la nécessité de travaux d’enrobé, voire la réalisation d’une expertise si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé.

Par ailleurs, faute de preuve d’un quelconque trouble anormal de voisinage, COOP HABITAT conclut au rejet des demandes indemnitaires.

Elle sollicite in fine la garantie de son assureur de responsabilité, la SMABTP.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024 la SMABTP demande au tribunal de :

— Débouter les époux [K] de leurs demande à l’encontre de COOP HABITAT.

— Débouter COOP HABITAT de sa demande de garantie à son encontre.

— Condamner les époux [K] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre entiers dépens.

La SMABTP soutient que le protocole d’accord régularisé le 14 décembre 2017 a été strictement respecté par son assurée qui a réalisé les travaux conformément à ses stipulations, les demandeurs échouant selon elle à démontrer la mauvaise tenue de leur terrain.

Elle considère pareillement que l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’est pas prouvée.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence FLEUR D’O demande au tribunal de :

— Condamner solidairement COOP HABITAT et la SMABTP à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

— Condamner solidairement COOP HABITAT et la SMABTP à lui verser le coût total des travaux à faire réaliser.

— Juger que l’astreinte sollicitée par les consorts [K] pour réaliser les travaux ne courra qu’à défaut de démarrage des travaux passé un délai de 3 mois à compter de ce financement par COOP HABITAT et la SMABTP.

— Condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens.

— Ecarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que les époux [K] ne démontrent pas la persistance d’un trouble anormal de voisinage.

Il considère en effet que les travaux réalisés à la demande de COOP HABITAT par les sociétés HEUDE et SERRAND sous la maîtrise d’œuvre de [G] ARCHITECTURE n’encourent aucune critique, faute de vice et malfaçon, étant ajouté qu’ils ont été réalisés selon lui, conformément aux dispositions du protocole d’accord le 14 décembre 2017.

Le syndicat des copropriétaires estime à tout le moins qu’il n’est pas l’auteur du trouble anormal, lequel a été causé avant même sa propre création.

Il ajoute que les demandes des époux [K] se fondent sur des rapports d’expertise amiables dont l’inopposabilité semble invoquée, toutefois pas expressément ni clairement. Quoiqu’il en soit, faute d’expertise judiciaire, il conclut que la nécessité et la faisabilité des travaux sollicités ne sont pas démontrés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires estime être étranger aux préjudices immatériels évoqués en demande dès lors qu’il n’a jamais participé aux discussions amiables qui les auraient engendrés.

Il sollicite lui aussi, d’être garanti par COOP HABITAT et son assureur, la SMABTP.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

1/ sur la responsabilité contractuelle de COOP HABITAT

a) Sur le protocole d’accord du 14 décembre 2017

L’article 2044 du Code civil dispose que “la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit”.

L’article 1231-1 du même code prévoit en outre que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Il n’est enfin par superflu de rappeler que l’article 1103 de ce code précise que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Il résulte de ces dispositions que l’écrit constatant un accord transactionnel, est un contrat qui en tant que tel, engage la responsabilité de la partie qui n’exécute pas l’obligation à laquelle elle s’est engagée.

En l’espèce, le protocole d’accord signé le 14 décembre 2017 par les époux [K] et COOP HABITAT, après un bref rappel des faits, stipule en son article 1 que “monsieur et madame [K] donnent leur accord sur les travaux projetés par la société COOP HABITAT BRETAGNE en limite de leur propriété”.

L’article 2 précise que “la société COOP HABITAT BRETAGNE s’engage à :

— assurer la clôture de son chantier du côté de la propriété [K] après arrachage de la haie et enlèvement de la clôture actuellement existante

— assurer cette clôture de chantier par l’intermédiaire de tôles type bardage bac acier d’une hauteur de 2,50 m venant en surplomb de la propriété [K] : le bardage étant ancré sur des poteaux de bois scellés au sol, au besoin sur la propriété [K]. Le type de clôture de chantier correspondra en tous points à celui actuellement réalisé sur la propriété [M] [Adresse 5] suivant la photo jointe au présent accord

— rétablir la clôture de la propriété [K] à la suite des travaux suivant le plan de masse annexé au présent protocole et assurer les remises en état nécessaires”.

Enfin l’article 3 conclut que “le présent protocole vaut accord des parties sur ce qui précède. Celui-ci comporte 3 pages. Il est établi en 2 exemplaires originaux dont l’un est remis à chacune des parties”.

Le document stipule in fine en guise de “pièces jointes en annexe” :

“- photo clôture de chantier réalisée au [Adresse 5]

— plan de passe matérialisé de l’opération”.

Les parties divergent sur la teneur de ce plan de masse, les uns affirmant qu’il s’agit du plan annexé à l’arrêté du permis de construire du 17 août 2016, l’autre assurant qu’il s’agit d’un plan, identique à celui annexé au permis de construire modificatif du 11 juillet 2018.

Les époux [K] produisent une copie du protocole, paraphé et signé par les parties (leur pièce n° 2) à laquelle est agrafé un plan format A4 portrait, en couleur, mentionnant en limite séparative, un mur de soutènement, en tous points identique au plan annexé au permis de construire du 17 août 2016.

COOP HABITAT verse aux débats une copie du protocole, paraphé et signé par les parties (sa pièce n° 10) à laquelle est jointe une photographie de clôture de chantier paraphé, ainsi qu’un plan, également paraphé.

Ces paraphes portés sur ces deux documents et notamment le plan, reprennent les initiales “MC” et “AC” pour [I] [K] et [Y] [K]. Ces paraphes sont en tous points similaires aux paraphes apposés sur les pages 1 et 2 du protocole signé en page 3, tout comme le sont les initiales portées pour COOP HABITAT – quoique tout à fait indéchiffrables – sur le protocole d’une part, et sur les deux annexes, d’autre part.

Ce plan est en tous points identique au plan annexé au permis de construire du 11 juillet 2018. COOP HABITAT ne dit pas autre chose, qui n’écrit pas que le dit plan serait celui du permis de juillet 2018.

Cela étant dit, il convient de constater que le plan du permis 2016 prétendument annexé au protocole produit par les demandeurs, n’est pas paraphé, tandis que le plan similaire à celui du permis 2018, est paraphé.

Cependant, dès lors que le tribunal ne dispose que de copies, il subsiste un doute sur l’authenticité des documents ainsi produits.

Afin de lever ce doute – et dès lors qu’il résulte des articles 132 et suivants, d’une part, 10 d’autre part, du Code de procédure civile, que le juge n’est jamais obligé d’ordonner d’office la production d’une pièce, mais a le pouvoir de le faire, le tribunal ordonne la réouverture des débats et enjoint à chacune des parties, de produire, le protocole en sa possession, en original, avec ses deux annexes, et ce avant le 16 juin 2025.

La partie qui ne s’exécuterait pas spontanément pourrait s’exposer à une astreinte ordonnée par le juge de la mise en état à la demande de l’autre.

Il y a lieu en outre d’observer que le plan de masse joint au protocole dont la copie est produite par COOP HABITAT a été établi par la SARL [G] ARCHITECTURE, un 27 (pièce n° 10) possiblement juin (sa pièce n° 18), l’année étant en revanche impossible à déterminer.

Aussi et de la même manière, le tribunal entend-il que ce tiers communique à la procédure le plan dont s’agit, et indique à quelle date il a été établi par lui. L’une ou l’autre des parties peuvent prendre l’initiative de le solliciter en ce sens. Le tribunal fera de même de son côté.

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 26 juin 2025, pour vérification de la production des pièces par les parties et le tiers.

PAR CES MOTIFS

Par jugement avant dire droit, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la réouverture des débats.

ENJOINT à [Y] [K] et [I] [R] épouse [K] de produire le protocole d’accord du 14 décembre 2017 (déjà produit en copie en leur pièce n°2), en original, avec les deux annexes, ce avant le 16 juin 2025.

ENJOINT à la SARL COOP HABITAT BRETAGNE de produire le protocole d’accord du 14 décembre 2017 (déjà produit en copie en sa pièce n°10), en original, avec les deux annexes, ce avant le 16 juin 2025.

INVITE [Y] [K] et [I] [R] épouse [K] et la SARL COOP HABITAT BRETAGNE à solliciter la SARL [G] aux fins de communiquer au tribunal le plan établi pour le projet du [Adresse 2], le 27 *** (cf plan annexé en pièce 10 de COOP HABITAT) et de préciser à quelle date il a été établi.

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 26 juin 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE