TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [10]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

N° RG 24/05438 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LDW2

JUGEMENT DU :

03 Novembre 2025

Syndic. de copro. [Adresse 9] à [Localité 12] représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S FONCIA ARMOR

C/

[S] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Novembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 08 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété immeuble [Adresse 5] à [Adresse 13] représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S FONCIA ARMOR

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocat plaidant, substituée par M^e Jeanne DELALANDE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [S] [C]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric SURZUR, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Solène DUHALDE avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [C] est propriétaire du lot de copropriété n°68 devenu n°106 correspondant à une mansarde (studio) au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 14].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait délivrer un commandement de payer lesdites sommes à M. [S] [C] le 2 novembre 2021.

Le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Rennes (35000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner M. [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande des parties, à plusieurs reprises pour être retenue le 8 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la communication préalable au défendeur. Ainsi, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 750-1 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sollicite :

De rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [C],De débouter M. [C] de sa demande de dessaisissement et de renvoi,De débouter M. [C] de sa demande de sursis à statuer,De débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,De condamner M. [S] [C] au paiement de la somme de 1.037,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement exposés par le syndicat de copropriété jusqu’au 13 février 2025 outre intérêts au taux légal à compte de la signification du commandement de payer du 2 novembre 2021,Ordonner la capitalisation des intérêts,De condamner M. [S] [C] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;De condamner M. [S] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires souligne qu’il verse les pièces démontrant sa créance. Il relève que, depuis plusieurs années, M. [C] règle partiellement et de manière aléatoire les charges de copropriété. Il remarque que, au cours de l’instance, il a reconnu être débiteur des charges de copropriété réclamées puisqu’il les a réglées le 13 février 2025. Il considère justifier des frais entrepris pour recouvrer ladite créance. Il fait valoir que le copropriétaire ne règle jamais volontairement ses appels de provisions pour charges, qu’il est toujours nécessaire d’engager des frais de lettres de relance, de lettres recommandées, auxquelles il ne réagit pas, impliquant le recours à des frais plus conséquent, de commissaire de justice et d’avocat. Il relève que seule la pression liée à l’assignation en justice l’a conduit à régler les charges dues. Il remarque qu’il a consenti à une diminution des frais mais que pour autant ceux-ci n’ont pas été réglés.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires estime que la mauvaise foi de M. [C] est caractérisée, que ces manquements constituent une faute qui lui cause un préjudice financier en le privant d’une somme nécessaire à l’entretien de l’immeuble.

En réponse aux moyens en défense tiré de la fin de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il a justifié de la saisine préalable du conciliateur de justice.

En réponse aux moyens en défense tiré de l’exception de connexité, le syndicat des copropriétaires soutient que les conditions de la connexité ne sont pas remplies, en l’absence de juridictions distinctes, au vu d’un objet différent et d’un caractère contraire à la bonne administration de la justice. Il considère que ces mêmes éléments justifient le rejet la demande de sursis à statuer.

A l’audience, M. [S] [C] a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la communication préalable au demandeur.

Ainsi, au visa des articles 750-1, 122 et 123 du Code de procédure civile, de l’article 101 du Code de procédure civile et D.212-19-1 du Code de l’organisation judiciaire, et des dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [S] [C] sollicite :

A titre principal : de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;A titre subsidiaire de se dessaisir au profit de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes sous le n°RG 19/07028 ;A titre très subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,En tout état de cause : de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de son moyen en défense tiré de la fin de non-recevoir, M. [S] [C] fait valoir que malgré la valeur du litige inférieure à 5.000 euros aucune tentative de règlement amiable n’a eu lieu.

Au soutien de son moyen en défense tiré de l’exception de connexité, M. [S] [C] expose que, dans le cadre du litige pendant devant la 2ème chambre, l’expert judiciaire a considéré qu’il était créancier a minima d’une somme de 5.682 euros au titre des travaux réparatoires suite à une faute du syndic, soit un montant supérieur aux demandes du syndicat de copropriétaire dans la présente affaire. Il estime que le lien de connexité entre des deux affaires est certain puisqu’une compensation peut être opérée.

Au fond, M. [S] [C] considère que certains frais réclamés sont inclus dans les honoraires forfaitisés du syndic et qu’ils n’auraient pas dus lui être imputés en l’absence de diligences exceptionnelles. Il remarque que le montant total réclamé est supérieur aux frais mentionnés dans le décompte produit.

En réponse à la demande en dommages et intérêts, M. [S] [C] l’estime particulièrement déplacée au regard de l’objet du litige pendant devant la 2ème chambre dans la mesure où il assume depuis six ans des charges de copropriété pour un bien qu’il ne peut mettre en location par la suite d’une faute du syndic. Il considère que le syndicat des copropriétaires ne se prévaut d’aucun préjudice distinct.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

Le conseil du défendeur a fait parvenir des écritures et des pièces au greffe le 22 octobre 2025. En application de l’article 445 du Code de procédure civile, non autorisées par le président d’audience, ces pièces ont été écartées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient au préalable de souligner que les écritures déposées à l’audience par le défendeur ne comprenaient pas, dans leur dispositif, de demande de sursis à statuer. Il n’y a donc lieu d’y répondre.

1/ Sur la fin de non-recevoir

En application de l’article 750-1 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, il est constant au vu des demandes formulées au dispositif de l’assignation signifiée le 2 août 2024 que l’objet du litige tend au paiement d’une somme inférieure à 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier adressé au conciliateur de justice le 5 décembre 2023 sollicitant la tenue d’une réunion de conciliation avec M. [C] pour des charges de copropriété impayées et, le constat de carence dressé par le même conciliateur le 22 janvier 2024.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie de la tentative préalable de conciliation.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation sera rejetée et l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 12] sera déclarée recevable.

2/ Sur l’exception de connexité

Aux termes de l’article 101 du Code de procédure civile, « S’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction ».

L’article 107 du même Code précise que « S’il s’élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d’une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d’administration judiciaire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une instance entre les parties, enregistrée sous le numéro RG 19/07028, est actuellement à la mise en état auprès de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes. Cette action a été engagée par M. [S] [C] aux fins d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale du 16 septembre 2019 et de voir engager la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires.

La présente instance est soumise à une autre formation de la même juridiction. Elle ne peut donc se voir appliquer les dispositions fixées à l’article 101 du Code de procédure civile.

En conséquence, le moyen en défense tiré de l’exception de connexité sera écarté faute d’affaires portées devant deux juridictions distinctes.

3/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, au vu du règlement effectué par le défendeur le 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires maintient uniquement sa demande au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit les contrats de syndic applicables du 18 septembre 2018 au 17 septembre 2021 et du 18 septembre 2021 au 17 septembre 2024, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Le décompte produit détaille la situation du compte de M. [C] entre le 1er janvier 2020 et le 14 mai 2025. Il mentionne, à cette date, un solde débiteur de 1.231,83 euros, dont 901,72 euros de frais de recouvrement.

Il convient de relever que ce décompte comporte des frais postérieurs au 12 février 2025, soit 74,50 euros imputés le 24 février 2025 alors que le syndicat des copropriétaires a entendu arrêter sa demande aux frais antérieurs au 13 février 2025. Ce montant sera écarté.

Au 12 février 2025, le solde débiteur du compte était de 1.038,71 euros.

Les frais d’assignation d’un montant de 138,42 euros seront examinés au titre des dépens et, par suite, déduits des sommes dues au titre des frais de recouvrement.

Au vu des justificatifs produits, il apparaît que la réalité de l’envoi des mises en demeure et relances suivantes ne sont pas justifiées :

— la mise en demeure du 25 février 2020 de 46 euros ;

— la mise en demeure du 6 août 2020 de 46 euros ;

— la relance du 1er septembre 2020 de 37 euros ;

— la mise en demeure du 6 novembre 2020 de 46 euros ;

— la relance du 1er décembre 2020 de 37 euros.

Soit un total de 212 euros qui ne saurait être supporté par le copropriétaire.

Le contrat de syndic applicable à compter du 18 septembre 2021 prévoit, en son paragraphe 9 relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice est facturée 444 euros TTC en cas de diligences exceptionnelles.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère exceptionnel desdites diligences. La somme de 180 euros imputée le 20 octobre 2021 n’apparaît donc pas justifiée.

Par contre au vu des sommes portées au débit du compte, soit 1.858,06 euros, de l’absence de règlement de la totalité des charges de copropriété malgré l’envoi d’une mise en demeure et d’une relance (dont les envois sont justifiés) en août et septembre 2021, la notification d’un commandement de payer le 2 novembre 2021 était nécessaire. Son coût d’un montant de 132,80 euros et ceux des courriers de mise en demeure, pour un total de 86 euros, pouvait être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Le contrat de syndic précise que le suivi du dossier transmis à l’avocat est facturé au temps passé. Les articles 7.1 et 7.2 du contrat précisent les modalités de rémunération du syndic professionnel. Ainsi, soit ces prestations sont incluses dans un forfait soit elles peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire selon un coût horaire de 104 euros TTC.

Il est constaté que les prestations liées aux modalités de recouvrement des charges impayées ne sont pas comprises dans la liste des prestations incluses au forfait annexée au contrat.

Le syndic verse aux débats un document issu de ses propres comptes pour mentionner qu’il a passé trois heures trente minutes le 18 janvier 2023 pour préparer le dossier pour l’avocat. Aucun autre élément que ce document interne n’est produit pour en justifier. Or, nul ne pouvant se constituer un titre à soi-même, cet élément est insuffisant pour justifier de la facturation de la somme de 436,80 euros à ce titre. Elle sera écartée des frais. Il en sera de même de la facturation à hauteur de 104 euros pour le temps de relecture du projet d’assignation et de celle de 26 euros pour l’actualisation des décomptes à l’avocat, factures ne comportant, au surplus, aucune référence au temps passé.

Dès lors, au vu des frais effectivement justifiés et nécessaires, le montant de la créance peut être fixé à 218,80 euros (soit 132,80 € + 86 €).

En conséquence, M. [S] [C] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 218,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

4/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [S] [C] de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

5/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [C], partie perdante, doit supporter les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, en équité, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Adresse 6] à [Localité 14] sera rejetée.

Tenu aux dépens, la demande de M. [S] [C] au même titre ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 12],

ECARTE le moyen en défense tiré de l’exception de connexité,

CONDAMNE M. [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 218,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par M. [S] [C],

CONDAMNE M. [S] [C] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,