Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

73013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au sein du barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [V]

Bâtiment B14 Val de Gesvres

14 Boulevard Albert Einstein

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/00561 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2NH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [B] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2021, pour une durée de trois ans, Monsieur [E] [R] et Madame [T] [R], représentés par la SAS Lefeuvre, ont donné à bail à Monsieur [B] [V] un logement d’habitation bâtiment B14 sis 14 boulevard Albert Einstein à Nantes (44 300) et ses accessoires notamment un parking composant le lot 291, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 773.55 €, outre une provision sur charges de 80 €.

Les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 4 août 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le 8 mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [V] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [B] [V] à lui payer la somme de 1 581.64€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2023 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Monsieur [B] [V] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [B] [V] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des créanciers par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée le 4 juillet 2024 et renvoyée au 3 octobre 2024, la dette étant en cours de règlement.

A l’audience du 3 octobre 2024, en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé ses pièces sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en indiquant que la créance s’élève à la somme de 2746 euros. Il a souligné l’absence de reprise du paiement des loyers.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [V] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisé en l’absence de l’intéressé.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le défendeur n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits des bailleurs

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs, représentés par leur mandataire, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avaient les bailleurs à l’encontre de Monsieur [B] [V] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, sont soumis à l’obligation de dénoncer l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant la date d’audience.

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 23 février 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a été saisie le 10 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [B] [V] n’a pas comparu devant le tribunal et le rapport social n’apporte aucun élément utile faute pour cette dernière de s’être présentée aux rendez-vous proposés par le Conseil départemental, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 23 août 2024 que la créance de la garantie s’élève à la somme de 4 620.16 euros. Le décompte de la créance arrêtée au 24 septembre 2024 fait apparaître une créance principale de 4 620.16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [B] [V] pour les mois de novembre 2022, janvier et mars 2023, octobre et novembre 2023 puis juin et août 2024. Toutefois, le locataire a procédé à divers règlements, dont le dernier d’une montant de 1 000 euros le 16 septembre 2024, portant la créance à la somme de 1 160.74 euros.

La créance étant justifiée pour ce montant, il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [B] [V] à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 4.3.2.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [V] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 762.80 euros au titre des loyers et charges arrêté au 23 janvier 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 9 mai 2023.

Dès lors, Monsieur [B] [V], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner le débiteur à son paiement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Il ressort du décompte que le locataire a repris le paiement intégral de ses loyers avant l’audience. Dès lors, il convient d’autoriser Monsieur [B] [V] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [B] [V] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [V], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la demanderesse, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [V] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [B] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2021 entre Monsieur [E] [R] et Madame [T] [R], représentés par la SAS Lefeuvre, et Monsieur [B] [V] portant sur un logement d’habitation bâtiment B14 sis 14 boulevard Albert Einstein à Nantes (44 300) et ses accessoires notamment un parking composant le lot 291, sont réunies à la date du 9 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 160.74 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 1762.80 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;

AUTORISE Monsieur [B] [V] à s’acquitter de sa dette par 17 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 18ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [B] [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [B] [V] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société Action Logement Services à procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique durant l’ensemble des opérations jusqu’à libération complète, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [B] [V] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres aux bailleurs, ou leur mandataire, cette indemnité devant être payée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les limites que celle-ci aura payée à ce titre aux bailleurs ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur Monsieur [B] [V] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA