TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

22 Septembre 2025

2ème Chambre civile

30B

N° RG 24/06889 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-LD2F

AFFAIRE :

Commune de [Localité 7]

C/

[R] [C]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par mise à disposition au Greffe le 22 Septembre 2025, date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Commune de [Localité 7], représentée par son maire en exercice dûment autorisé

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie GUILLON-COUDRAY de la Selarl COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Marine LE BOURHIS, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 4 mars 2020, la commune de [Localité 7] a consenti à [R] [C] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 456 € et pour une durée de 27 mois, soit jusqu’au 4 juin 2022, date après laquelle le preneur s’est maintenu dans les lieux.

Le 15 avril 2024, la commune a proposé à [R] [C] une résiliation amiable du bail commercial. Son courrier est resté sans réponse.

Le 24 mai 2024, elle l’a mis en demeure de payer les loyers échus.

Par acte du 6 septembre 2024, la commune de Pleumeleuc représentée par son maire a fait assigner [R] [C] devant ce tribunal aux fins de résiliation du bail, expulsion du preneur, condamnation à paiement des loyers et dommages et intérêts.

***

Aux termes de son assignation, la commune de Pleumeleuc demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1217 et 1227 du Code civil, R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire et R. 45-23 du Code de commerce, de :

— Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial conclu entre les parties.

— Ordonner l’expulsion de [R] [C], sous astreinte de 50 € par jour de retard.

— Ordonner, à défaut son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier.

— Condamner [R] [C] à lui payer

* 520,33 € par mois d’indemnité d’occupation, à compter du jour de l’assignation et jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés,

* 5.401,07 €, à parfaire, en réparation du préjudice relatif aux pertes locatives subi jusqu’au jour du jugement,

* 8.186,25 €, à parfaire, en réparation du préjudice relatif à la perte de chance de relouer le bien subi jusqu’au jour du jugement,

* 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner [R] [C] aux dépens.

La demanderesse affirme que le bail dont s’agit est désormais soumis au statuts des baux commerciaux, dès lors que le preneur est resté dans les lieux au-delà des “trois ans maximum” pour lesquels il était prévu et qu’une clause du contrat prévoit expressément cette mutation.

Au motif qu’à compter du mois d’août 2023, le preneur a cessé de payer le loyer du local qu’il n’a en outre plus exploité, elle sollicite la résolution judiciaire du contrat de bail, fixation de l’indemnité d’occupation au prix du loyer en vigueur au jour de l’assignation.

Pour la période antérieure, elle rappelle que le preneur a cessé de payer le loyer du local commercial depuis le mois de mars 2023 et fournit le décompte afférent.

Enfin, elle affirme que le refus implicite du preneur de consentir à une résiliation amiable du bail, alors qu’il avait cessé de régler les loyers, l’a empêchée de relouer depuis le mois de mars 2023, sur la base d’un loyer de 469,61 € puis de 520,33 € à compter d’avril 2024.

***

Le défendeur a certes constitué avocat mais n’a jamais conclu, malgré injonction en ce sens à peine de clôture.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 août 2025.

La procédure a fait l’objet d’un dépôt des dossiers, la demanderesse ayant donné son accord pour qu’il soit fait application des articles 799 du Code de procédure civile, et L. 212-5 du Code de l’organisation judiciaire

La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS

Au titre des prolégomènes, il convient de rappeler que par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce fixant la durée du bail commercial à 9 ans, les parties peuvent, en application de l’article L. 145-5 du même code, conclure un bail dérogatoire pour une durée qui ne soit pas supérieure à 3 ans.

Si, à l’expiration de la durée dérogatoire convenue, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le statut des baux commerciaux.

En l’espèce, il résulte du contrat produit par la demanderesse et signé par chacune des parties que la durée du bail dérogatoire était fixée à 27 mois, soit jusqu’au 4 juin 2022. Le preneur a été laissé en possession du local au-delà de cette date. Il s’est donc, automatiquement, opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 5 juin 2022.

Par conséquent, depuis cette dates, les parties sont liées par un bail commercial.

1/ sur la résolution judiciaire du bail

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Aux termes de l’article 1227 du même code “la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice”.

Enfin, l’article 1229 de ce code prévoit en ses alinéas 1 et 2 que “la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice”.

Il résulte du bordereau de situation établi par la Direction générale des finances publiques le 12 juillet 2024, que [R] [C] a réglé pour le mois de mars 2023, la somme de 269,03 € pour un loyer de 469,61 € puis a versé sporadiquement quatre fois 457,96 € aux mois de juillet à octobre 2023 avant de cesser totalement de s’acquitter des loyers, à compter du mois d’août 2023 dû.

Le contrat de bail stipule en outre que le loyer initial de 456 € est révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publiés par l’INSEE.

Cette clause d’indexation, librement définie par les parties, trouvait bien à s’appliquer et il était donc loisible à la commune de réviser le loyer sur la base de la variation de l’indice INSEE stipulé, le loyer se trouvant donc fixé à compter du mois d’avril 2023 à la somme de 469,61 € qui était bien due.

L’obligation de payer le loyer à date convenue, faisant partie des obligations essentielles du preneur, son inexécution par [R] [C], à compter du mois d’août 2023 est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.

Dès lors que la résolution judiciaire du contrat de bail est prononcée, [R] [C] est considéré comme un occupant sans droit ni titre et ne peut donc valablement se maintenir dans les lieux. Il y a lieu d’ordonner son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

La commune sollicite que cette expulsion se fasse moyennant une astreinte de 50 € par jour de retard.

L’exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués, ayant cessé depuis de longs mois, la demande ne paraît pas excessive. Il y sera fait droit.

2/ sur les demandes financières

a) le paiement des loyers

Aux termes de l’article 1103 du Code civil “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Il résulte du bordereau de situation établi par la DGFIP que le montant du loyer révisé était de 469,61 € entre mars 2023 et mars 2024, puis de 520,33 € à partir du mois d’avril 2024. Le montant du loyer révisé applicable à compter d’avril 2025 n’étant pas communiqué, le dernier montant connu sera appliqué.

Le total dû jusqu’au mois de mai 2024 inclus, s’élève à la somme de 5.401,07 € figurant au bordereau et tenant compte des versements opérés entre avril et août 2023, tels que détaillés supra.

S’agissant la période écoulée entre le mois de juin 2024 et le 22 septembre 2025, la somme due s’élève à 8.186,53 € [(520,33 € x 15) +(520,33 € x 22/30).

[R] [C] sera par conséquent condamné à payer à la commune de [Localité 7] la somme totale de 13.587,60 €.

b) l’indemnité d’occupation

Ainsi qu’il a été dit supra, la résolution judiciaire du contrat de bail ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée sous la forme d’une indemnité d’occupation.

[R] [C] sera ainsi condamné à payer à la commune de [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle, qu’il convient de fixer au dernier montant connu du loyer, soit la somme de 520,33 €, jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour le mois de septembre 2025, l’indemnité sera de 138,75 € (520,33 x 8 / 30).

c) les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Il revient à celui qui demande réparation de démontrer l’existence d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s’agissant de la perte de chance, de caractériser l’existence d’une probabilité réelle, même minime, de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.

En l’espèce, l’absence de paiement des loyers dus au titre du bail commercial par [R] [C] constitue indéniablement un manquement contractuel.

Pour autant, la perte de chance de relouer le local commercial invoquée, s’analyse en réalité en un préjudice financier résultant du défaut de paiement des loyers, et le défendeur est déjà condamné à payer les loyers dus entre le 1er mars 2023 et ce jour, de telle sorte que la perte de chance de relouer le local ne constitue pas un préjudice en elle-même, dont la reconnaissance reviendrait à consacrer une double indemnisation.

Sa demande sera, partant, rejetée.

Tout au plus, est-il congru de constater que l’absence de paiement des loyers pendant quelque deux années, a obéré durablement la trésorerie de la commune, ce que les intérêts de retard peuvent venir compenser.

Aussi, les sommes auxquelles [R] [C] est condamné, porteront-elle intérêts au taux légal, à compter de l’assignation pour la somme de 6.962,06 € [5.401,07 € + (520,33 x 3)] et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

[R] [C] succombant à l’instance, en supportera par conséquent les dépens.

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %”.

L’équité commande de condamner [R] [C] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 1.000 € au titre des frais non répétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résolution du bail commercial conclu entre la commune de [Localité 7] et [R] [C] le 4 mars 2020 portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 7] (35).

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [R] [C] – de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef du l ocal commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7] (35), ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant un délai d’un mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution.

DIT que l’expulsion pourra avoir lieu avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sur réquisition du commissaire de justice chargé de l’exécution.

CONDAMNE [R] [C] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 13.587,60 € au titre des loyers échus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 pour la somme de 6.962,06 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE [R] [C] à payer à la commune de [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de ce jour, et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant de 520,33 €, la première indemnité due pour le mois de septembre en cours s’élevant à la somme de 138,75 €.

DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE [R] [C] aux dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL Cabinet [Localité 5] Urbanlaw conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

CONDAMNE [R] [C] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 1.000 € au titre des frais non répétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE