TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/00506 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMRI

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/522

[I] [U]

C/

[R] [G]

[H] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [R] [G]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [H] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2024, M. [T] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [G] et Mme [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.865 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [G] et Mme [H] [S] le 14 octobre 2024.

Par assignations du 18 décembre 2024, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, M. [T] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [G] et Mme [H] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.579,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, M. [T] [U] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, M. [T] [U] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son acte introductif d’instance, il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mars 2025, s’élève désormais à 4.565 euros.

Il précise qu’il n’y a eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement au bénéfice des locataires.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les locataires n’ont versé qu’une partie du dépôt de garantie et qu’ils n’ont réglé que les trois premiers mois de loyers. Il souligne que la situation n’a pas été régularisée malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [R] [G] et Mme [H] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé par le président d’audience, le conseil de M. [T] [U] a communiqué en cours de délibéré un décompte actualisé reçu au greffe le 31 mars 2025.

De même, à la demande de précisions du magistrat, il a répondu par une seconde note en délibéré reçue au greffe le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article VIII des conditions générales applicables, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.865 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à cette date, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 540 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [U] ou à son mandataire.

Il convient de rappeler que la solidarité ne se présume pas. Il est constaté que la clause de solidarité, prévue à l’article IX du contrat, est limitée à l’exécution des obligations résultant du contrat. Le contrat étant résilié, elle ne saurait s’étendre au paiement des indemnités d’occupation.

Dès lors, M. [R] [G] et Mme [H] [S] seront tenus conjointement au paiement des indemnités d’occupation.

Il en sera tenu compte dans l’examen de la demande au titre de la dette locative.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer et la provision pour charges sont payables d’avance le premier de chaque mois.

Au vu de la rédaction de la clause de solidarité entre preneurs telle que rappelée ci-dessus, la solidarité entre ces derniers sera limitée aux loyers et aux provisions pour charges antérieures à la résiliation du contrat.

M. [T] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mars 2025, M. [R] [G] et Mme [H] [S] lui devaient la somme de 4.565 euros.

Malgré l’absence de comparution des locataires, la demande de condamnation à une indemnité d’occupation étant énoncée dans son principe et dans son montant dans l’acte introductif d’instance, il sera fait droit à la demande d’actualisation de l’arriéré locatif.

Au vu du décompte produit, il convient de fixer à 2.945 euros la somme due au titre des loyers et provisions pour charges au jour de la résiliation du bail, soit le 11 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Dès lors, M. [R] [G] et Mme [H] [S] seront solidairement condamnés à payer à M. [T] [U] la somme de 2.945 euros au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au 11 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [R] [G] et Mme [H] [S] seront également condamnés conjointement à payer à M. [T] [U] la somme de 1.620 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

M. [R] [G] et Mme [H] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [R] [G] et Mme [H] [S] seront solidairement condamnés à payer à M. [T] [U] la somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 avril 2024 entre M. [T] [U], d’une part, et M. [R] [G] et Mme [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] [Localité 1] est résilié depuis le 11 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [G] et Mme [H] [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [G] et Mme [H] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [G] et Mme [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 540 euros (cinq cent quarante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [H] [S] à payer à M. [T] [U] la somme de 2.945 euros (deux mille neuf cent quarante-cinq euros) au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au 11 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [R] [G] et Mme [H] [S] à payer à M. [T] [U] la somme de 1.620 euros (mille six cent vingt euros) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 28 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [H] [S] à payer à M. [T] [U] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 octobre 2024 et celui des assignations du 18 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge