TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 24/07910 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIJV

Jugement du 16 Mai 2025

N°:25/453

[X] [N]

C/

[M] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e FEKRI

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, à cette date, elle a été prorogée au 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [X] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Ugo FEKRI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2021, Mme [F] [Y] a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [K] sur des locaux meublés situés au [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

M. [X] [N] et Mme [S] [G] ont acquis ledit bien par acte de vente notarié en date du 15 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, M. [X] [N] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.440 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [K] le 13 août 2024.

Par assignation du 29 octobre 2024, M. [X] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard de Mme [M] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.452,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé de la résiliation du bail avec les mêmes conséquences et condamnations.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, M. [X] [N] a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer à se dernières écritures déposées à l’audience.

Ainsi, au visa des articles 1103, 1217, 1224, 1225 et 1227 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 février 2025, s’élève désormais à 3.892,62 euros.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la locataire a cessé de régler ses loyers et n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025. A cette date, elle a été prorogée au 16 mai 2025, jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Par application de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 24 de la même loi s’appliquent aux contrats de location de meublés.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 8 juin 2021 comporte une clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.440 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

De même, aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte, cette demande sera rejetée.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 430 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [N] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable mensuellement, d’avance, le cinq de chaque mois.

M. [X] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2025, Mme [M] [K] lui devait la somme de 3.892,62 euros, échéance de février 2025 incluse.

S’il ne justifie pas la notification de ses écritures à la défenderesse, il convient toutefois de constater que l’assignation mentionnait que le montant réclamé serait à parfaire et qu’elle comprenait la demande d’indemnité d’occupation, élément permettant à la locataire de connaître le montant de la demande. Il sera par suite tenu compte de la demande actualisée.

En conséquence, Mme [M] [K] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 3.892,62 euros, échéance de février 2025 incluse.

4. Sur les demandes accessoires.

Mme [M] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [M] [K] sera condamnée à payer à M. [X] [N] la somme de 500 euros au titre frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juin 2021 entre M. [X] [N] venant aux droits de Mme [F] [Y], d’une part, et Mme [M] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 1] est résilié depuis le 13 octobre 2024,

ORDONNE à Mme [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Mme [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 430 euros (quatre cent trente euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à M. [X] [N] la somme de 3.892,62 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-douze euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à M. [X] [N] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 et celui de l’assignation du 29 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge