TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/03046 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRSP

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/823

[X] [E]

[W] [E]

C/

[Y] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e THOMAS-BELLIARD

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [F]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [X] [E]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

Mme [W] [E]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, M. [X] [E] et Mme [W] [E] ont consenti un bail d’habitation à M. [Y] [F] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1030 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.360 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [F] le 20 janvier 2025.

Par assignation du 13 mars 2025, M. [X] [E] et Mme [W] [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.030 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par la restitution des clés,−4.390 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date du premier impayé,−2.000 euros au titre de l’article 700 du Code civil outre aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, ils sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du bail outre la condamnation aux mêmes sommes.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, M. [X] [E] et Mme [W] [E] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement les termes de leur assignation, M. [X] [E] et Mme [W] [E] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 6.450 euros. Ils sollicitent de pouvoir déposer une note en délibéré pour confirmer le versement annoncé par le locataire à l’audience.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs font valoir que le locataire n’a pas réglé l’arriéré locatif dans le délai de six semaines suivants la délivrance d’un commandement de payer.

Ils relèvent qu’outre le défaut de paiement des loyers, le locataire est à l’origine de troubles de voisinage justifiant, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail.

En réponse aux demandes reconventionnelles, ils se disent réservés sur les réelles capacités du locataire à apurer la dette.

A l’audience, M. [Y] [F] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et demande des délais de paiement, proposant de verser 500 euros par mois en plus du loyer courant.

Il expose avoir versé, ce jour, la somme de 1.030 euros. Il explique avoir eu quelques difficultés de paiement en raison d’une saisie sur salaire qui vient de se terminer. Il déclare travailler et précise que sa femme va le rejoindre et qu’elle-même disposera d’un salaire. Il conteste l’existence de nuisances mentionnant que les seuls bruits peuvent être ceux des enfants.

M. [Y] [F] précise ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement des particuliers, précisant en avoir déjà bénéficié dans le passé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisés par le juge des contentieux de la protection, les bailleurs ont communiqué une note en délibéré, reçue le 3 juillet 2025, confirmant le versement de 1.030 euros par le locataire le 27 juin 2025. Ils précisent que la dette est ainsi de 5.420 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [E] et Mme [W] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur le constat de la résiliation,

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient en son article VIII une clause résolutoire notamment en cas de défaut de paiement des loyers.

Force est de constater que cette clause ne précise pas le délai d’acquisition de celle-ci. Il convient par suite d’appliquer le délai applicable au jour de la conclusion du bail, soit six semaines.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 janvier 2025 et que la somme de 3.360 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mars 2025.

Sur les demandes reconventionnelles en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire,

Par application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et au fait que les revenus du foyer de M. [Y] [F] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement définies au dispositif de la présente décision, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV – E du contrat de bail précise que le loyer est payable mensuellement, d’avance et au plus tard le 6 de chaque mois.

M. [X] [E] et Mme [W] [E] versent aux débats et par note en délibéré, un décompte démontrant qu’à la date du 27 juin 2025, M. [Y] [F] leur devait la somme de 5.420 euros.

M. [Y] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.360 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.030 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.030 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [E] et Mme [W] [E] ou à leur mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

M. [Y] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de sa situation économique, la demande des consorts [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2025n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2024 entre M. [X] [E] et Mme [W] [E], d’une part, et M. [Y] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6]) à [Localité 11] est résilié depuis le 18 mars 2025,

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [X] [E] et Mme [W] [E] la somme de 5.420 euros (cinq mille quatre cent vingt euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 3.360 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.030 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [Y] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cent euros), et une 11ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le sixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [F] sera condamné à verser à M. [X] [E] et Mme [W] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.030 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de M. [X] [E] et Mme [W] [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge