TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/08274 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJDP

Jugement du 21 Mars 2025

N°: 25/276

S.C.I. 2LP2K20, représentant légal M [G] [E]

C/

[X] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [G] [E]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. 2LP2K20, représentant légal, M [G] [E]

”[Adresse 9]”

[Localité 3]

comparant

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 février 2021, la SCI 2LP2K20 (ci-après la SCI) a donné à bail à Monsieur [X] [S] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7], à GEVEZE (35850), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 €, avec prise d’effet au 4 janvier 2021.

Par courrier du 5 juillet 2024, Monsieur [E] [G] a, en sa qualité de représentant légal de la SCI, mis en demeure Monsieur [S] de s’acquitter de la somme de 1 850 €, correspondant aux loyers et charges restés impayés entre le mois de mars 2024 et le mois de juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la SCI a fait signifier à Monsieur [S] un commandement de payer de la somme principale de 1.850 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, de justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, et de demeure de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement visait les clauses résolutoires prévues dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [S] le 23 juillet 2024.

Le 30 septembre 2024, la SCI a établi un décompte actualisé mentionnant les paiements, par Monsieur [S], de deux acomptes et des loyers d’août et de septembre 2024, fixant ainsi le solde dû à la somme de 1.070 euros.

Par acte du commissaire de justice en date 21 octobre 2024, la SCI a fait assigner Monsieur [S] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire au jour du jugement ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 1.070 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, outre les charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

o une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

o 500 € à titre de dommages et intérêts,

o 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 7 février 2025, la SCI maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à cette date, s’élève désormais à la somme de 890,00 €.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [X] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

1.1. Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, la SCI justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) de la situation de Monsieur [S] le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024.

La demande en constat de résiliation du bail de la SCI est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 11 février 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 22 juillet 2024, la SCI a fait délivrer à Monsieur [S] un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, la somme de 1.850 euros réclamée aux termes du commandement de payer n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties, seuls des paiements partiels ayant permis une diminution de l’arriéré locatif.

Le bailleur est par conséquent bien fondé à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il convient d’ordonner à Monsieur [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] précise à l’audience, en sa qualité de représentant légal de la SCI, que le montant de la dette actualisée à la date du 7 février 2025 est de 890 €, correspondant à une somme de 480 € d’arriérés locatifs et à la somme de 410 € relative au loyer du mois de février 2025.

Le dernier décompte réalisé par le commissaire de justice contredisant ce montant et portant l’arriéré locatif à 5.330 euros, il a été demandé en cours de délibéré une actualisation de la dette locative.

Le décompte produit le 14 mars 2025 démontre que Monsieur [S] s’est acquitté de nombreux loyers outre des montants supérieurs, ce qui porte l’arriéré locatif à 550 euros au 14 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Monsieur [S] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.

Monsieur [S] doit donc être condamné à payer à la SCI 2LP2K20 la somme de 550,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, Monsieur [S] s’est, ainsi que cela résulte de l’examen des pièces, intégralement acquitté des sommes dues au titre des loyers d’août 2024 à mars 2025 et a versé en outre des sommes complémentaires, réduisant ainsi sa dette locative à la somme de 550,00 euros. En reprenant le versement intégral du loyer courant bien avant la date de l’audience, Monsieur [S] se trouve ainsi être en capacité de régler le reliquat de sa dette locative, ce qui justifie, conformément à l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, de lui accorder d’office des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux

3. Sur la demande d’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, cette indemnité visant à dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

En conséquence et en cas d’échec du plan d’apurement de la dette locative, Monsieur [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qu’il convient de fixer à la somme de 410 €, par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, et qui sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail. Le cas échéant, cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI 2LP2K20 ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI ne produit aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice distinct résultant du non-paiement des loyers et charges dus et qui ne serait pas suffisamment réparé par la condamnation de Monsieur [S] au paiement des sommes dues par lui au titre des arriérés locatifs et des intérêts au taux légal afférents à compter de la signification de la présente décision, ainsi que des sommes dues au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts de la SCI 2LP2K20 sera rejetée.

5. Sur les frais du procès

5.1 Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [X] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, ainsi que celui de sa dénonciation à la CCAPEX.

5.2. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner Monsieur [S] au paiement d’une somme de 150 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5.3 Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI 2LP2K20 en constat de la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire, la somme de 1.850 euros réclamée aux termes du commandement de payer du 22 juillet 2024 n’ayant pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement ;

CONSTATE, à la date du 23 septembre 2024, la résiliation du bail conclu le 11 février 2021 entre la SCI 2LP2K20 et Monsieur [X] [S] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7], à GEVEZE (35850) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à la SCI 2LP2K20 la somme de 550 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [X] [S] à s’acquitter de sa dette en réglant chaque mois, pendant, 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 € (cinquante euros), et ce en sus du montant du loyer mensuel et des charges ;

DIT que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [S] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité ou de l’indemnité d’occupation, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [S] et de tous occupants de son chef avec au besoin, l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

DIT qu’en cas de non-respect du plan d’apurement ainsi fixé, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à la SCI 2LP2K20 la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE