Tribunal Judiciaire de Rennes, Chambre referes, 14 avril 2025, n° 24/00738

TJ Rennes 14 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations de paiement par le locataire
La cour a constaté que la société MITCHELLI MONTI n'a pas payé la totalité des sommes dues, ce qui justifie l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la société MITCHELLI MONTI, n'ayant plus de droit d'occupation après la résiliation, doit être expulsée.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a reconnu le droit de la SCI MMA à une indemnité d'occupation, calculée sur la base du loyer contractuel.
Accepté
Existence d'une dette locative non contestable
La cour a jugé que la dette locative était établie et non sérieusement contestable, justifiant la provision demandée.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en tant que partie gagnante
La cour a accordé les frais irrépétibles à la SCI MMA, considérant qu'elle était la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, ch. réf., 14 avr. 2025, n° 24/00738
Numéro(s) :	24/00738
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anthony JUETTEHélène LAUDIC-BARON
Parties :	S.C.I. MMA c/ S.A.R.L. MITCHELLI MONTI dont le siège social est sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

RE F E R E

N°

Du 14 Avril 2025

N° RG 24/00738

N° Portalis DBYC-W-B7I-LF6R

30B

c par le RPVA

M^e Anthony JUETTE,

M^e Hélène LAUDIC-BARON

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

M^e Anthony JUETTE,

M^e Hélène LAUDIC-BARON

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. MMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anthony JUETTE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. MITCHELLI MONTI dont le siège social est sis [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Hélène LAUDIC-BARON, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e Elisa MONNEAU, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier,lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 05 Mars 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, l’affaire ayant été mise en délibéré au 11 avril 2025, prorogé au 14 avril 2025, les conseils des parties en ayant été avisés par RPVA,

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 4] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 02 octobre 2020, la SCI MMA donnait à bail à la société SARL MITCHELLI MONTI un local professionnel situé [Adresse 2] (35), à usage commercial pour l’exercice de prêt-à-porter féminin, accessoires de mode et lingerie (pièce n°2).

Ce bail était consenti pour une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 2020, moyennant un loyer annuel de 11 400 euros HT, soit 950 euros mensuels HT.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 03 juin 2024, la SCI MMA a fait signifier à la société MITCHELLI MONTI un commandement de payer la somme de 13 267 euros, visant la clause résolutoire du bail en cas de non-paiement du loyer et les articles L145-41 et L145-17 du Code de commerce (pièce n°3).

A réception, la société MITCHELLI MONTI versait trois chèques d’un montant total de 8 841,9 euros considérant, pour le surplus, qu’il s’agissait d’une somme bloquée à

« [son] initiative dès les premiers mois de [son] entrée dans le local commercial » (pièces n°3-4-5).

Le 25 juin 2024, le commissaire de justice a encaissé un chèque d’un montant de 3 638,34 euros en provenance de la société MITCHELLI MONTI (pièces n°4-7).

Les sommes restant dues ne sont pas parvenues à la SCI MMA.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 09 octobre 2024, la SCI MMA a fait assigner la société MITCHELLI MONTI devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 04 juillet 2024,

— en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société MITCHELLI MONTI ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours, si besoin était, de la force publique,

— condamner la société MITCHELLI MONTI à payer à la SCI MMA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 04 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’expulsion,

— condamner la société MITCHELLI MONTI à payer, par provision, à la SCI MMA, la somme de 6 667,48 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la société MITCHELLI MONTI à payer à la SCI MMA la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale,

— condamner la société MITCHELLI MONTI aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ordonnance en date du 29 novembre 2024, le juge des référés a enjoint les parties à rencontrer un médiateur aux fins d’information des parties sur le processus de médiation.

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience utile du 05 mars 2025, la SCI MMA, représentée par son conseil, actualise ses demandes et sollicite du juge des référés de bien vouloir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 04 juillet 2024,

— en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de la société MITCHELLI MONTI ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours, si besoin était, de la force publique,

— condamner la société MITCHELLI MONTI à payer, par provision, à la SCI MMA, la somme de 9 020,26 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par la société MITCHELLI MONTI,

— condamner la société MITCHELLI MONTI à payer à la SCI MMA la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale,

— condamner la société MITCHELLI MONTI aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que face à la carence de la société MITCHELLI MONTI dans le paiement de ses loyers, la clause résolutoire est acquise de plein droit, un mois après le commandement de payer demeuré infructueux, soit le 04 juillet 2024.

Concernant la demande d’expertise formulée par la société MITCHELLI MONTI, elle fait valoir que la preneuse à bail savait que la réserve était humide, l’état des lieux d’entrée précisant que « les murs étaient humides en raison de l’absence de joints et de l’humidité ambiante » (pièce n°2).

Par ailleurs, la SCI MMA souligne qu’une clause du bail stipule que « les parties conviennent que si les travaux de rejointement du mur en pierres sont réalisés par le preneur, une franchise de deux mois de loyer lui sera accordée par le bailleur du montant de ces travaux ».

Or, la SCI MMA ajoute que la société MITCHELLI MONTI n’a jamais réalisé les travaux et sollicite désormais le bénéfice de la franchise de deux mois de loyer. Enfin, la SCI MMA affirme que les problèmes d’humidité ont été amplifiés avec l’obstruction de la grille de la VMC dans la réserve.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience utile du 05 mars 2025, la société MITCHELLI MONTI, représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— rejeter l’ensemble des demandes présentées par la SCI MMA, fins et conclusions,

— reconventionnellement, faire droit à la demande de la société MITCHELLI MONTI,

— désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal afin que celui-ci constate l’état des locaux loués par la SCI MMA à la société MITCHELLI MONTI et fixer la quote-part de la partie non exploitable par la société en raison des désordres constatés par ledit expert,

— fixer le préjudice résultant de cette absence de délivrance conforme des lieux loués,

— condamner la SCI MMA à verser à la société MITCHELLI MONTI une somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l’article 700,

— condamner la SCI MMA aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle retient la somme de 6 667,48 au titre du paiement des charges et loyers en raison des manquements du bailleur, notamment au titre de l’obligation de délivrance conforme des lieux à un usage de commerce de prêt à porter.

A ce titre, la société MITCHELLI MONTI verse aux débats un constat de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, selon lequel la réserve du local présente de nombreuses traces d’humidité et de fissures, le plafond est cloqué, les pierres s’effritent et sont verdies et noircies par endroit, le taux d’humidité de la pièce varie entre 28 et 30%, les cintres et portants présents dans la pièce sont rouillés (pièce n°3).

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, prorogé au 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Il est constant que le preneur s’oblige à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires (Civ. 1ère, 10 juin 1963), à moins qu’il ne démontre l’impossibilité de jouir du bien comme le prévoit le bail (Civ. 3ème, 21 décembre 1987).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un bail commercial a été conclu entre la SCI MMA et la société MITCHELLI MONTI le 02 octobre 2020 (pièce n°2), que le bail prévoyait un loyer annuel fixé à la somme de 11 400 euros HT, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer a été signifié à la société preneuse le 03 juin 2024 (pièce n°3).

Le commandement de payer signifié le 03 juin 2024 portait sur la somme totale de 13 267,97 euros, dont 13 083,82 euros au titre des loyers impayés, à régler au bailleur dans un délai d’un mois (pièce n°3).

Or, il sera observé que la société MITCHELLI MONTI a versé la somme de de 3 638,34 euros, entre les mains du commissaire de justice, le 25 juin 2024 (pièces n°4-7), ne soldant pas ainsi sa dette locative à la date du 04 juillet 2024 (pièce n°6).

Par ailleurs, il y a lieu de relever que les dommages allégués par la société MITCHELLI MONTI ne portent que sur une partie du local, à savoir la réserve, étant au surplus rappelé qu’elle a accepté les lieux en l’état (pièce n°3), de sorte qu’elle ne justifie pas de l’impossibilité de jouir du bien.

Dès lors, le moyen tiré de l’inexécution de ses obligations par le bailleur est inopérant, et en l’absence de paiement de la totalité des sommes dues, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 04 juillet 2024.

La société MITCHELLI MONTI, devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Il sera observé, au vu des pièces produites, que la clause résolutoire du bail prévoit qu’en cas de résiliation judiciaire du bail, le preneur sera « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% ».

La présente décision prononçant la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, l’obligation au paiement de la société MITCHELLI MONTI est établie.

Le bail étant résilié à compter du 04 juillet 2024, il conviendra de calculer le montant de la dette au titre de l’indemnité d’occupation à partir du 05 juillet 2024.

Le bail prévoit un loyer mensuel de 950 euros HT et hors charges (pièce n°2), le décompte locatif fait apparaître un loyer, au 1er janvier 2025, de 1 340 euros hors charges (pièce n°7).

Par conséquent, la société MITCHELLI MONTI sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 010 euros par mois, à compter 05 juillet 2024, et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Il est constant que l’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail (Cass. 3ème civ., 13 décembre 2018, n° 17-28055).

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail en date du 02 octobre 2020 qui liait les parties (pièce n°2).

La SCI MMA sollicite la condamnation de la société MITCHELLI MONTI à lui payer la somme provisionnelle de 9 020,26 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

L’obligation au paiement de la société MITCHELLI MONTI n’apparaît pas sérieusement contestable au vu des décomptes de créance produits aux débats (pièces n°6-7).

Toutefois, la SCI MMA relève que les loyers sont dus jusqu’au 26 février 2025, or, la clause résolutoire est acquise au 04 juillet 2024, date à laquelle les loyers ne sont plus dus, le bail étant résilié, étant rappelé qu’à compter du 05 juillet 2024, le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation.

Il ressort du décompte locatif qu’au 04 juillet 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 15 509 euros. Or, depuis le 04 juillet 2024, la société MITCHELLI MONTI a versé la somme de 13 693,02 euros (pièces n°6-7).

Par suite, la société MITCHELLI MONTI sera donc condamnée au paiement d’une provision de 1 815,98 euros au titre des loyers et charges impayés, en deniers ou quittances valables, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les autres demandes

Partie succombant au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, la société MITCHELLI MONTI sera condamnée aux entiers dépens.

L’équite commande de condamner la société MITCHELLI MONTI à verser à la SCI MMA la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit, de sorte qu’il n’y a lieu à statuer sur la demande de la SCI MMA formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 04 juillet 2024, portant sur un local commercial sis [Adresse 2] (35) ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société MITCHELLI MONTI, de ses biens, et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la société MITCHELLI MONTI au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 010 euros par mois, à compter du 05 juillet 2024 jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

Condamnons la société MITCHELLI MONTI à payer à la SCI MMA la somme provisionnelle de 1 815,98 euros en deniers ou quittances valables, au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 04 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamnons la société MITCHELLI MONTI aux dépens de la présente instance ;

Condamnons la société MITCHELLI MONTI à verser à la SCI MMA la somme de

1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire.

La greffière La juge des référés