TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/05084 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVL2

Jugement du 05 Septembre 2025

N° : 25/720

SA AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[F] [N] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mme [W] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [N] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2012, avec effet à la date du 11 février 2012, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [N] [S] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2], [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 274,16 euros et d’une provision pour charges de 111,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 884,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [N] [S] le 18 septembre 2024.

Par assignation du 21 mai 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bailOrdonner l’expulsion de Monsieur [F] [N] [S] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique,Obtenir la condamnation du locataire au paiement des sommes suivantes :2.617,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros au titre de dommages et intérêtsles entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 juillet 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 3 juillet 2025, s’élève désormais à 3.522,56 euros. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement ayant eu lieu en mai 2024.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION précise en outre que Monsieur [S] n’use pas paisiblement de son logement et qu’il a été mis en demeure le 5 juin 2023 de faire cesser les troubles du voisinage et de jouissance paisible des lieux. La société bailleresse précise qu’une sommation interpellative convertie en sommation simple lui a été signifiée par commissaire de justice le 16 février 2024. Elle ajoute que les voisins attestent du comportement menaçant de Monsieur [S] qui déambulerait dans les couloirs de la résidence avec un couteau.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [F] [N] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 884,66 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2024.

Aux termes de son assignation, la société AIGUILLON CONSTRUCTION indique et justifie par des pièces que par son comportement, Monsieur [S] est à l’origine de troubles du voisinage, les voisins attestant faisant état de bruits importants provenant du logement, de cris, de l’insalubrité du logement et des odeurs fortes en émanant, de l’insécurité du voisinage lorsque Monsieur [S] se trouve dans les parties communes parfois armé d’un couteau…). Le défendeur ne semble pas avoir changé d’attitude suite aux diverses mises en demeure et interpellations.

Si le comportement de Monsieur [S] est à l’origine d’importants troubles du voisinage, il convient de rappeler que la résiliation du bail est déjà constatée suite à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, Monsieur [F] [N] [S] lui devait la somme de 3.522,56 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [F] [N] [S] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450,58 euros.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 17 novembre 2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 17 novembre 2024 au 30 juin 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.522,56 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire

4. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,de payer le prix du bail aux termes convenus.Vu les dispositions de l’article 1729 du code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la société bailleresse justifie pleinement de l’existence de troubles du voisinage dont Monsieur [F] [N] [S] est à l’origine du fait de son comportement. Ces éléments sont clairement décrits dans l’assignation et Monsieur [S] a été destinataire d’une mise en demeure de faire cesser les troubles ainsi que d’une summation interpellative ainsi que d’une tentative de conciliation.

Les attestations produites démontrent les nuisances let es troubles importants du voisinage causés par Monsieur [S].

L’attitude de Monsieur [S] a pour les autres occupants de l’immeuble des conséquences néfastes sur leur tranquillité et leur santé, à l’origine de dommages pour ceux-ci et pour le bailleur qui doit répondre des comportements de son locataire.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [N] [S] à payer à la société bailleresse la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [F] [N] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation et des troubles du voisinage démontrés par le bailleur, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 17 novembre 2024 la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2012 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [F] [N] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – [Adresse 4] – à [Localité 5] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [N] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [F] [N] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] – [Adresse 4] – à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] [S] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3.522,56 euros (trois mille cinq cent vingt-deux euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] [S] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle actualisée de 450,58 euros (quatre cent cinquante euros et cinquante-huit centimes), et ce à compter du 17 novembre 2024 date de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 17 novembre 2024 au 30 juin 2025 sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 3.522,56 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] [S] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles du voisinage ;

CONDAMNE Monsieur [F] [N] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024 et celui de l’assignation du 21 mai 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge