TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

N° RG 25/00983 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNMP

Jugement du 08 Août 2025

N° : 25/674

[T] [D]

C/

[M] [X] [K]

[J] [O] épouse [G], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [K]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [T] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [X] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Mme [J] [O] épouse [G], en qualité de caution

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé, signé les 18, 19 et 20 octobre 2022, à effet au 24 octobre 2022, M. [T] [D], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS GIBOIRE, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [X] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [J] [O] épouse [G].

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.122,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 décembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [X] [B] le 8 novembre 2024.

Par assignations du 27 janvier 2025, M. [T] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [X] [B] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [J] [O] épouse [G] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.126,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

A cette date, M. [T] [D] a comparu représenté par son conseil.

Il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 mai 2025, s’élève désormais à 2.868,06 euros. Il remarque toutefois que trois virements de 690 euros, 301 euros et 205 euros, sont intervenus le 5 mai 2025 et n’apparaissent pas sur le décompte produit, ramenant la dette locative à 1.682,06 euros.

Il prend acte des observations du juge des contentieux de la protection sur les conséquences du dénoncé tardif du commandement de payer à la caution.

M. [T] [D] ne se prononce pas sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, M. [M] [X] [B] a comparu en personne.

Il sollicite des délais de paiement et propose de verser 250 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette.

Il précise qu’il souhaite libérer le logement au mois de juillet 2025 et pense qu’il aura régler entièrement sa dette avant. Il ajoute avoir repris le travail.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [O] épouse [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue à l’article IX du contrat de bail prévoit une résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Il y a donc lieu d’appliquer ce délai contractuel.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.122,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 680,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [D] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 1er mai 2025, M. [M] [X] [B] était redevable de la somme de 2.876,06 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte d’une part les sommes imputées au titre des frais de procédure, à hauteur de 212,04 euros, et d’autre part, les sommes versées le 5 mai 2025 par le locataire, soit 1.196 euros.

Ainsi, l’arriéré locatif sera arrêté à la somme de 1.468,02 euros.

L’acte de cautionnement signé par Mme [J] [O] épouse [G] s’étendant expressément aux indemnités d’occupation, celle-ci sera condamnée solidairement avec M. [K] au paiement de cette somme.

Toutefois, le commandement de payer ayant été notifié à la caution plus de 15 jours après celui-notifié au locataire, Mme [J] [O] épouse [G] ne sera pas tenue des intérêts dus sur cette créance.

En conséquence, M. [M] [X] [B] et Mme [J] [O] épouse [G] seront solidairement condamnés à payer à M. [T] [D] la somme de 1.468,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. M. [M] [X] [B] sera tenu au paiement des intérêts légaux sur cette somme à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [X] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

M. [M] [X] [B] et Mme [J] [O] épouse [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 18, 19 et 20 octobre 2022, entre M. [T] [D], d’une part, et M. [M] [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 9 janvier 2025,

ORDONNE à M. [M] [X] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] [B] et Mme [J] [O] épouse [G], à payer à M. [T] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 680,07 euros (six cent quatre-vingt euros et sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] [B] et Mme [J] [O] épouse [G], à payer à M. [T] [D] la somme de 1.468,02 euros (mille quatre cent soixante-huit euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT que Mme [J] [O] épouse [G] ne sera pas tenue au paiement des intérêts légaux dus au titre de la créance ci-dessus arrêtée,

AUTORISE M. [M] [X] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent quarante euros), et une dernière échéance équivalente au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DÉBOUTE M. [T] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [X] [B] et Mme [J] [O] épouse [G], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 novembre 2024 et celui des assignations du 27 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge