TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 25/01339 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LODZ

Jugement du 16 Mai 2025

N°: 25/440

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[X] [B] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [B] [Z]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [V] [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [B] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2015, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2138,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [B] [Z] le 19 octobre 2023.

Par assignation du 21 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [B] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4063,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 4 avril 2025, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 4 avril 2025, s’élevait désormais à la somme de 5762,13 euros.

La société ESPACIL HABITAT a ajouté que tous les prélèvements sur le compte de Mme [X] [B] [Z] étaient rejetés.

Présente à l’audience, Mme [X] [B] [Z] a exposé avoir rencontré des difficultés sur le plan personnel et administratif. Elle a indiqué souhaiter pouvoir se maintenir dans le logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [B] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2138,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2023.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [X] [B] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer avant la date d’audience, elle est en impayé depuis plusieurs mois. La bailleresse s’est, en outre, opposée à la poursuite du bail. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 18 décembre 2023 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [X] [B] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 avril 2025, Mme [X] [B] [Z] lui devait la somme de 5762,13 euros, soustraction faite des frais de procédure et loyer du mois mars 2025 inclus.

Présente à l’audience, Mme [X] [B] [Z] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 2138,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1925,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [X] [B] [Z] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ESPACIL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 octobre 2015 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [X] [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] est résilié depuis le 18 décembre 2023,

ORDONNE à Mme [X] [B] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [B] [Z] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5762,13 euros (cinq mille sept cent soixante-deux euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 2138,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1925,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 4 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [B] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge