TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/09240 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LK7Q

Jugement du 21 Mars 2025

N° : 25/273

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[V] [G] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Mme [O] [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [G] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2023, l’office public de l’habitat ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [G] [F] [V] un logement non meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 338,51 euros hors charges.

Le 20 décembre 2023, l’office public de l’Habitat ARCHIPEL HABITAT a mis en demeure Monsieur [G] [F] [V] de lui régler un impayé de loyer d’un montant de 1.289,19 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, l’office public de l’habitat ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [F] [V] un commandement de payer la somme de 2.429,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, et ce dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Le 9 avril 2024, l’impayé a été régulièrement signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) qui en a accusé réception le jour même.

Le 5 août 2024, l’office public de l’habitat ARCHIPEL HABITAT a mis en demeure Monsieur [G] [F] [V] de lui payer la somme de 4.688,70 euros au titre des impayés de loyers. Cette mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par assignation du 19 novembre 2024, l’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [F] [V] le 19/04/2023 pour le logement situé au [Adresse 2]

— Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [G] [F] [V] et de tout occupant de son chef et de ses biens et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [G] [F] [V] à payer à l’office public de l’habitat ARCHIPEL HABITAT :

o La somme de 5.758,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 05/11/2024 avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation.,

o Les loyers du 06/11/2024 à la date de la résiliation judiciaire du bail,

o Une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de leur chef,

o Une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

o les dépens, en ce y compris le coût du commandement de payer.

A titre subsidiaire :

— Dans l’hypothèse où des délais de paiements pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244.1 du code civil, ARCHIPEL HABITAT demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n° 91.650 du 09/07/1991, ARCHIPEL HABITAT demande qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre doive libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous ses occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’aide de la force publique.

— Dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, ARCHIPEL HABITAT demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire, soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024, mais aucun diagnostique social et financier n’est parvenu au greffe avant audience.

A l’audience du 10 janvier 2025, ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Madame [P]. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s’élève à 6.658 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, son adresse étant caractérisée, Monsieur [G] [F] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [G] [F] [V].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, redevable et bien fondée.

1. Sur la demande de prononcé de la réisliation judiciaire du bail et l’expulsion

1.1. Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) de la situation de Monsieur [G] [F] [V] le 9 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil et du contrat de bail, le locataire est tenu au paiement du loyer.

L’article 1217 du code civil précise que la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La stipulation d’une clause résolutoire dans le contrat de bail ne fait pas obstacle à ce que le bailleur puisse introduire une demande de résiliation judiciaire du bail.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [G] [F] [V] ne règle pas régulièrement les loyers. Il n’a procédé à aucun paiement depuis le mois d’octobre 2023, hormis un règlement partiel de 136,01 euros en octobre 2024. Ces manquements anciens et réguliers à ses obligations contractuelles justifient le prononcé de la résolution du bail liant les parties.

Étant redevable, selon le compte arrêté le 5 novembre 2024, de la somme de 5.758,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [G] [F] [V] sera également condamné au versement des loyers échus à compter du 6 novembre 2024 et jusqu’à la prise d’effet de la résiliation du bail, soit la signification du présent jugement.

En outre, la résiliation du bail étant prononcée, il convient d’ordonner à Monsieur [G] [F] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’office public de l’habitat ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant et ce avec le concours de la force publique te d’un serrurier.

Monsieur [G] [F] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’office public d’habitation ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [G] [F] [V] est redevable de la somme de 5 758,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 05/11/2024 avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation, hors frais de procédure.

Monsieur [G] [F] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à son bailleur, l’office public d’habitation ARCHIPEL HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [G] [F] [V] sera également condamné à payer à l’office public d’habitation ARCHIPEL HABITAT les loyers échus entre le 6 novembre 2024 et jusqu’à la prise d’effet de la résiliation du bail, soit la signification du présent jugement au défendeur.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Monsieur [G] [F] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit, selon la dernière actualisation une somme mensuelle de 449,97 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clefs à l’office

public d’habitat ARCHIPEL HABITAT ou à toute personne par lui désignée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] [F] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il apparaît équitable de rejeter la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [G] [F] rencontrant de sérieuses difficultés pour s’acquitter de son loyer courant depuis de nombreux mois.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 avril 2023 entre l’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT et Monsieur [G] [F] [V] concernant le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE à Monsieur [G] [F] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échant tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [F] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef du lieu à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] [V] à payer à l’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT la somme de 5.738,87 euros (cinq mille sept cent trente-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté le 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] [V] à payer à l’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT les loyers échus entre le 6 novembre 2024 et la prise d’effet de la résiliation du bail, soit la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] [V] à payer à l’office public d’habitat ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son représentant ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffier, le 21 mars 2025 et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le juge des contentieux de la protection