TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Agathe CORDELIER #P0399Me Raphaël BERGER #C0886délivrées le :

+ 1 copie dossier

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4ème chambre

2ème section

N° RG 22/09941

N° Portalis 352J-W-B7G-CXUKK

N° MINUTE :

Assignation du

10 août 2022

JUGEMENT

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société civile immobilière SCI [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Agathe CORDELIER de la S.C.P. CORDELIER & ASSOCIÉS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

DÉFENDERESSE

Société à responsabilité limitée PROGESSIMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Raphaël BERGER de la S.E.L.A.R.L. BERGER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886

Décision du 18 décembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/09941 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUKK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier, lors des débats

et de Madame Salomé BARROIS, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 2 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI [Adresse 6] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] (94), comprenant un local commercial et onze appartements.

Elle a confié la gestion de cet ensemble immobilier à la société Progessimmo, régularisant un mandat de gérance en ce sens le 23 septembre 2013.

Dans le cadre de la location des biens, des difficultés sont apparues : une locataire a accusé une dette locative et une surface d’appartement erronée a été indiquée sur un contrat de bail, nécessitant un remboursement de loyer au locataire.

Faisant le grief de négligences dans la mise en location des biens, la SCI [Adresse 6] a, suivant acte du 10 août 2022, fait délivrer assignation à la société Progessimmo d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation des préjudices en découlant. C’est l’objet de la présente procédure.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 novembre 2023, intitulées « Conclusions récapitulatives et en réplique II », ici expressément visées, la SCI [Adresse 6], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

«

VU les articles 1991, 1992 du Code Civil ;VU l’article 1231-1 du Code Civil ;DECLARER la société PROGESSIMMO responsable de négligences fautives.

DECLARER que les manquements contractuels de la société PROGESSIMMO a causé un préjudice à la SCI [Adresse 6] à la réparation duquel elle peut prétendre.

CONDAMNER la société PROGESSIMMO à régler à la SCI [Adresse 6] la somme de 23.888 €, à parfaire, en réparation du préjudice matériel subi.

CONDAMNER la société PROGESSIMMO à régler à la SCI [Adresse 6] la somme de 12.000 €, à parfaire, en réparation du préjudice moral subi.

SUBSIDIAIREMENT, si la perte de chance était retenue, CONDAMNER la société PROGESSIMMO à régler la somme de 21.499,20 €

DEBOUTER la société PROGESSIMMO de toutes ses prétentions, fins et conclusions contraires.

CONDAMNER la société PROGESSIMMO à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la société PROGESSIMMO aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, conformément à l’application de l’article 699 du CPC application de l’article 700 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire qui est de droit. »

Au soutien de l’article 1231-1 du code civil, relatif à la responsabilité civile contractuelle, et des articles 1991 et 1992 même code, relatifs plus spécialement à la responsabilité du mandataire, la SCI [Adresse 6] fait le reproche de fautes de gestion à l’encontre de la société Progessimmo, au titre de la gestion locative de son bien immobilier.

Plus précisément, elle lui fait grief :

de ne pas s’être assurée de la solvabilité et du sérieux de la candidature d’une locataire, Mme [V], laquelle avait imité la signature de ses parents et produit une fausse attestation d’emploi, négligence dont elle estime qu’elle est à l’origine des défauts de paiement des loyers ;d’avoir indiqué une surface d’appartement erronée sur le contrat de bail de M. [M] (50 m² au lieu de 28,40 m²), faute ayant conduit à une demande de réduction du loyer de la part du locataire.

En réplique à l’argumentation de la société Progessimmo, selon laquelle elle n’était pas en charge de la recherche des locataires et de la rédaction des contrats litigieux, la SCI [Adresse 6] expose que, si une tierce personne, M. [I] [D], a pu présenter des candidats à l’agence, il n’en demeurait pas moins que cette dernière restait tenue de vérifier le sérieux des dossiers de ceux-ci et la conformité des contrats pour éviter toute déconvenue, ce d’autant qu’elle percevait une rémunération pour ce faire. Faute de toute diligence en ce sens, elle est à l’origine des manquements.

La SCI Port Vanzuppe estime que le préjudice matériel découlant des manquements de l’agence s’élève à la somme de 23 888 euros, correspondant à la dette locative de Mme [V] et aux travaux de réfection nécessités à la suite de son départ des lieux, de même qu’à la compensation octroyée à M. [M]. Subsidiairement, si la perte de chance était retenue, elle estime qu’il conviendrait d’appliquer un coefficient de probabilité de 90 % à cette somme, ce qui ramènerait ce préjudice matériel à 21 499,20 euros.

La SCI [Adresse 6] sollicite également réparation d’un préjudice moral à hauteur de 12 000 euros, eu égard aux tracasseries occasionnées par la gestion des différentes irrégularités ensuite des négligences commises par l’agence.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2023, intitulées « Conclusions en défense n°2 », ici expressément visées, la SARL PROGESSIMO, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

« A titre principal,

RECEVOIR la Société PROGESSIMMO en ses écritures, et les JUGER bien-fondées,DEBOUTER la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes,A titre subsidiaire,

JUGER que l’éventuel préjudice allégué par la SCI PORT VANZUPPE ne pourra être indemnisée que sur le fondement de la perte de chance,En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.000 € pour procédure abusive,CONDAMNER la SCI PORT VANZUPPE à verser à la Société PROGESSIMMO la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens. »

La société Progessimmo s’oppose aux demandes formées à son encontre, estimant que les manquements qui lui sont reprochés ne lui sont, en réalité, pas imputables, dès lors que, s’agissant des appartements litigieux, l’associé gérant de la SCI [Adresse 6], M. [X] [N], professionnel de l’immobilier, avait confié la mission de trouver des locataires à M. [I] [D], lequel a conclu les baux d’habitation litigieux, elle-même n’étant pas signataire desdits contrats. Elle explique ainsi que M. [N] interférait dans la gestion des mandats, confiant à M. [D] la recherche des locataires, la rédaction des baux ainsi que les états des lieux d’entrée, qu’elle-même n’avait pas de droit de regard sur les locataires placés dans les appartements litigieux.

Subsidiairement, la société Progessimmo estime que la SCI [Adresse 6] n’établit pas le préjudice invoqué, lequel ne saurait par ailleurs s’analyser qu’en une perte de chance, le cas échéant.

A titre reconventionnel, la société Progessimmo forme une demande en réparation pour procédure abusive.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue une première fois le 7 décembre 2023. Les débats ont ensuite été réouverts le 20 décembre 2025 pour être de nouveau clos, par ordonnance du même jour. L’affaire a été audiencée le 2 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.» Il s’agit d’une exigence d’intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d’exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.

Par ailleurs, sur le droit applicable au litige, il est constant que le contrat de mandat litigieux a été conclu antérieurement au 1er octobre 2016, de sorte que ce sont les dispositions législatives antérieures à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur à cette date, qui trouveront à s’appliquer.

1. Sur la demande en réparation au titre du contrat de mandat

L’article 1134 – recodifié 1103 – du code civil, reconnaît force obligatoire aux contrats.

Le contrat de mandat est défini à l’article 1984 du code civil, lequel dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »

L’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, envisage la réparation d’un débiteur lésé en ces termes : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

S’agissant des obligations relatives au contrat de mandat, l’article 1991 du code civil édicte que : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Le mandataire, tenu d’une obligation de moyens, doit faire preuve de diligence dans l’exercice de sa mission.

Dans ce cadre, l’agent immobilier négociateur d’une opération locative est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, à l’aide de vérifications sérieuses.

L’engagement de la responsabilité du mandataire suppose que soient établis un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En matière de preuve, l’article 1315 du code civil dispose, dans sa version applicable au litige, que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Plus généralement, l’article 9 du code de procédure civile précise qu’ : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En application de ces dispositions, c’est au mandant d’établir les fautes du mandataire dans l’exécution de sa mission.

C’est au regard de ces principes qu’il convient d’examiner les demandes formulées par la SCI [Adresse 6] au titre de manquements dans l’exécution du mandat de gestion confié à la société Progessimmo, le 23 septembre 2013 (pièce n°A1 de la SCI [Adresse 6] et n°4 de la Progessimmo).

Au cas présent, la SCI [Adresse 6] reproche à la société Progessimmo deux griefs :

ne pas s’être assurée de la solvabilité et du sérieux de la candidature de Mme [V], l’indication d’une surface d’appartement erronée sur le contrat de bail de M. [M].

L’administrateur de bien ne réfute pas la matérialité des griefs, mais conteste en être à l’origine, de sorte qu’il convient de déterminer à qui incombaient ces diligences.

Sur ce point, l’examen du contrat de mandat montre qu’au titre des missions de l’administrateur de biens figure expressément la recherche de locataires et la location des biens (p. 3 du mandat de gestion), missions qu’il a exercées au titre de bon nombre des locaux de la SCI [Adresse 6], qui en comptait 12 (pièce A de la SCI Port Vanzuppe).

La société Progessimmo explique toutefois que la SCI intervenait parfois directement pour la mise en location de biens, via un intermédiaire, M. [I] [D], qu’elle mandatait à cette fin, intervention que la SCI ne conteste pas.

S’agissant des locations litigieuses, les parties produisent le bail conclu avec Mme [V] le 29 avril 2015, dont l’examen montre qu’il ne fait pas mention de la société Progessimmo et qu’il comporte le paraphe « O.K. », dont les parties s’accordent à dire qu’il correspond à celui de M. [X] [N], gérant de la SCI [Adresse 6] (pièce n°B1 de la SCI Port Vanzuppe et n° 6 de la Progessimmo). Il en va de même du second contrat de bail litigieux, conclu avec M. [W] [M] le 1er juillet 2015 (pièce n° C1 de la SCI [Adresse 6]).

La SCI ne conteste pas l’intervention du dénommé [I] [D] dans la conclusion de contrats de location, mais estime que son rôle consistait à présenter des candidats potentiels, sans que l’agence ne soit déchargée de son rôle de vérification du sérieux des dossiers et de la conformité des documents contractuels.

Toutefois, l’agence produit, sans être contredite sur ce point, un SMS de M. [X] [N], gérant de la SCI, du 26 janvier 2015, explicitant l’intervention de M. [I] [D] sur un dossier, en ces termes [soulignement du tribunal] :

« [I] vient de louer [Localité 4]

appartement en souplex

Ssol pièce réserve

Il a redigé le bail et fera l’état des lieux.

Il veux passer à 14h30 tout

vous déposer à l’agence avec la

caution et le locataire pour vous

les présenter » (pièce n°5 de Progessimmo).

Il apparaît ainsi que les missions de M. [I] [D], mandaté directement par le gérant de la SCI [Adresse 6], excédaient la simple présentation de locataire.

Si le mandant indique encore que l’agence ne saurait percevoir de rémunération sans accomplir les diligences litigieuses, il faut toutefois relever que le mandat de gestion immobilière, qui portait sur un local commercial et 11 locaux d’habitation, comprenait, outre la mise en location des biens, leur administration tout au long de celle-ci, de sorte qu’il ne saurait être avancé que le contrat de mandat était vidé de toute substance, faute de réalisation des diligences litigieuses qui ne concernaient par ailleurs que deux biens (pièce n°4 de la SARL)

De ces éléments, il s’en déduit qu’en dépit de l’existence d’un mandat de gestion relativement à l’ensemble des biens de la SCI Port Vanzuppe, cette dernière a délégué la mission de recherche de locataires, de rédaction et de signature de contrats des deux biens litigieux à un autre mandataire que l’agence Progessimmo.

Si l’agence Progessimmo assurait, par la suite, le suivi de la location, il est établi qu’elle n’a pas assuré pas la mission de recherche et de mise en location des biens, de sorte qu’elle se trouvait déchargée des diligences y afférent.

Dans ces conditions, aucun manquement ne sera retenu à l’encontre de la société Progessimo.

Par conséquent, en l’absence de fait générateur de responsabilité, la SCI [Adresse 6] sera déboutée de ses demandes en réparation, sans qu’il ne soit par ailleurs besoin de statuer sur les préjudices allégués.

2. Sur la demande en réparation pour procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Il est de principe qu’ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol.

En l’espèce, si les développements précédents conduisent à écarter la responsabilité de la société Progessimmo, il n’est pas pour autant établi d’abus dans l’engagement de l’action à son encontre.

En conséquence, la société Progessimmo sera déboutée de sa demande reconventionnelle en réparation pour procédure abusive.

3. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les développements précédents conduisent à retenir que la SCI [Adresse 6] sera condamnée aux entiers dépens.

3.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI Port Vanzuppe, condamnée aux dépens, devra verser à la SARL Progessimmo une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

3.3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SARL Progessimmo de sa demande reconventionnelle en réparation pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Port Vanzuppe à payer à la SARL Progessimmo la somme de 1 000 (mille) euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5], le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY