TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 12]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00276 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFLX

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 24 avril 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. LES ECUREUILS

dont le siège social est sis [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

représentée par M^e Aurore MARTIN-KEUSCH – LUTTENAUER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 11

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [J]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [I]

né le 04 Avril 1983 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 18 mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 mai 2023, La SCI les Ecureuils a donné à bail à Monsieur [M] [J] un logement sis [Adresse 5] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 355 euros outre une provision mensuelle sur charges, le loyer étant payable d’avance le premier jour du terme.

Monsieur [L] [I] s’est porté caution solidaire de Monsieur [H] [J] notamment des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, selon acte signé et daté du 8 mai 2023.

Le 14 novembre 2024, La SCI les Ecureuils a fait signifier à Monsieur [H] [J] un double commandement, visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 184,95 euros et de justifier d’une assurance locative.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution solidaire le 28 novembre 2024.

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 17 janvier 2025, La SCI les Ecureuils a fait citer Monsieur [M] [J] ainsi que Monsieur [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du présent tribunal statuant en référé aux fins de voir, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• déclarer la partie demanderesse recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

• constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et juger que Monsieur [M] [J] est occupant sans droit ni titre depuis 15 janvier 2025 ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5] avec si besoin le concours de la force publique ;

• à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs de Monsieur [M] [J] ;

• condamner Monsieur [M] [J], ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, à savoir le logement situé dans l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ordonner son expulsion ;

• dire qu’à défaut d’évacuation volontaire passée ce délai, il sera procédé avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

• condamner Monsieur [M] [J] passé ce délai au paiement d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

• le condamner solidairement avec Monsieur [L] [I] a réglé à la SCI les Ecureuils au titre de l’arriéré locatif selon décompte du 6 janvier 2025 la somme de 1 931,95 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que les loyers et avances sur charges en quittances et deniers à compter du 7 janvier 2025 jusqu’au jour de la décision à intervenir ;

• le condamner solidairement avec Monsieur [L] [I] ainsi que tous occupants de son chef, à régler à la SCI les Ecureuils, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié soit la somme de 355 euros indexation compris et ce jusqu’à libération définitive de l’appartement caractérisé par la remise des clés à la partie demanderesse à son mandataire ;

• condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [M] [I] a réglé le loyer qui pourrait s’arrêter impayé entre la date de l’assignation et la date à laquelle la décision interviendra ;

• le condamner solidairement à payer à la SCI les écureuils la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance, le commandement de payer ;

L’affaire a été appelée pour la première fois le 18 mars 2025 et retenue.

La partie demanderesse, représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation en précisant que la dette continue de croître.

Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] , assignés par commissaire de justice respectivement à l’étude à l’étude et en application de l’article 659 du code de procédure civile ne sont ni présents ni représentés.

Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Conformément à ces dispositions, il est justifié de la saisine le 20 novembre 2024, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur a notifié l’assignation à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience de jugement.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sans qu’il y ait lieu de relever l’urgence.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 5 octobre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, qu’ un commandement de payer a été délivré le 14 novembre 2024 à Monsieur [M] [J] pour paiement d’une somme principale de 1 184,95 euros au titre de l’arriéré arrêté au 8 novembre 2024.

Il ressort du décompte du 6 janvier 2025 produit que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 15 janvier 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à La SCI les Ecureuils, Monsieur [M] [J] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Le contrat de location signé le 8 mai 2023 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En conséquence, Monsieur [M] [J] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la partie demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, et a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente, et d’un serrurier.

Sur la demande de provision à l’égard de Monsieur [M] [J]

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [M] [J] ne contestant pas la dette ni ne justifiant de paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de la condamner à payer à La SCI les Ecureuils la somme de 1 931,95 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, avances sur charges arrêté au mois de mois de janvier 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Monsieur [M] [J] sera tenu de régler à La SCI les Ecureuils à compter du mois de février 2025 et jusqu’à son départ effectif et remise des clés et qu’il convie de fixer à la somme de 355 euros, charges comprises.

Sur la caution

L’article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, selon engagement de caution du 8 mai 2023, Monsieur [L] [I] s’est porté caution solidaire en garantie du paiement des loyers et des charges notamment.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [I] à payer, solidairement avec le débiteur principal, les sommes dues en vertu du contrat de bail susvisé, soit la somme de 1 931,95 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au mois de mois de janvier 2025 inclus, ainsi que l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée à compter de la résiliation du bail, fixée au 15 janvier 2025, dans la limite de ses engagements.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [J] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur le surplus

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie défenderesse qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais du commandement de payer.

Succombant, Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par commissaire de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la solution apportée au litige et des frais exposés par la demanderesse, Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] sont condamnés in solidum à payer à la SCI les écureuils la somme de 600 euros en application de l’article susvisé.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS La SCI les Ecureuils recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail consenti à Monsieur [M] [J] par La SCI les Ecureuils signé le 8 mai 2023 portant sur le logement sis [Adresse 6] 68200 MULHOUSE, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 15 janvier 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [M] [J] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

À défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISONS d’ores et déjà La SCI les Ecureuils à faire procéder à son EXPULSION et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce à l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] à payer à La SCI les Ecureuils une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues au contrat résilié, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 355 euros ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] à payer à La SCI les Ecureuils la somme de 1 931,95 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au mois de mois de janvier 2025 inclus ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] à payer à la SCI les Ecureuils la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [J] et Monsieur [L] [I] aux entiers dépens de l’instance, et ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 et la dénonciation du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,