Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

04 Mai 2026

1re chambre civile

50G

N° RG 23/00664 – N° Portalis DBYC-W-B7G-KDO4

AFFAIRE :

S.A.S. CABEM CONSEILS

S.A.S. DCEM

C/

[L] [X]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Léo GAUTRON , Juge

ASSESSEUR : Carole BAZZANELLA, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Mars 2026

Carole BAZZANELLA, magistrat à titre temporaire assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Carole BAZZANELLA, magistrat à titre temporaire

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSES :

S.A.S. CABEM CONSEILS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Matthieu MERCIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

S.A.S. DCEM

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Matthieu MERCIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Florianne PEIGNE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [S], président de la SAS DCEM qui exerce une activité d’agence immobilière sous le nom commercial « DIWAN IMMOBILIER » et Monsieur [K] [S], président de la SAS CABEM CONSEILS qui a pour objet la réalisation de prestations de conseils, ont proposé à Monsieur [L] [X] une opération immobilière dans le courant de l’année 2021.

Monsieur [X] s’est porté acquéreur le 15 mars 2022 au prix de 190.000 euros d’une bâtisse qui était une ancienne école privée, sise [Adresse 5] à [Localité 4].

Dans le cadre de cette vente, la SAS DCEM a perçu un honoraire de 15.000 euros TTC.

Puis, le 8 avril 2022, Monsieur [X], a régularisé deux actes :

— un mandat exclusif de vente avec la SAS DCEM au prix de 310.000 euros net vendeur, fixant la rémunération de l’agence à la charge de l’acquéreur à hauteur de 5,5% du prix net vendeur soit la somme de 17.050,00€,

— un contrat d’apport d’affaire avec la SAS CABEM CONSEILS qui prévoyait une rémunération à la charge de Monsieur [X] au profit de la société à hauteur de 20% de la marge réalisée dans le cadre de l’opération de revente du bien immobilier.

Le 8 septembre 2022, Monsieur [X] a, par lettre recommandée avec avis de réception, dénoncé le mandat de vente exclusif confié à la SAS DCEM, en précisant dans sa lettre que le mandat prendrait fin à l’issue du délai de préavis contractuellement fixé à quinze jours.

Par deux lettres recommandées avec avis de réception distinctes datées du 9 septembre 2022 reçues le 12 septembre 2022, la SAS DCEM a informé Monsieur [X] de la réception de deux offres d’achat :

— une offre au prix assortie d’une condition suspensive de droit commun régularisée par la société LIVEOPTIM, présidée par Monsieur [K] [S],

— une offre au prix sans condition suspensive établie par l’école privée NOESIS.

Le 16 septembre 2022, la SAS DCEM a accusé réception de la lettre de dénonciation du mandat et a demandé à Monsieur [X] de prendre position sur les deux offres d’achat transmises avant l’expiration du préavis prévu au contrat.

Monsieur [X] n’a accepté aucune offre.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 septembre 2022, la SAS DCEM a mis en demeure Monsieur [X] de, soit « accepter la vente conformément au mandat et accords », soit « procéder au paiement d’une indemnisation forfaitaire » d’un montant de 65.000 euros en régularisant une lettre d’engagement annexée au courrier.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 novembre 2022, le conseil des deux sociétés a adressé une nouvelle mise en demeure à Monsieur [X] qui n’a pas donné suite.

*

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, les sociétés DCEM et CABEM CONSEILS ont fait assigner Monsieur [L] [X] devant le tribunal judiciaire de Rennes.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, les sociétés DCEM et CABEM CONSEILS demandent au tribunal de :

A titre principal,

CONDAMNER Monsieur [X] à payer à la société DCEM la somme de 17.050 euros à titre de clause pénale, conformément aux stipulations du mandat de vente exclusif ;

CONDAMNER Monsieur [X] à payer à la société DCEM la somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les gains relatifs au permis de construire dont elle a été privée, les manquements de Monsieur [X] ayant directement causé cette perte ;

CONDAMNER Monsieur [X] à verser à la société DCEM la somme de 10.000 euros au titre du préjudice d’image qu’il lui a causé par son attitude fautive ;

JUGER la condition suspensive de la vente immobilière au prix de 310.000 euros net vendeur stipulée au contrat d’apport d’affaire réputée accomplie, Monsieur [X] en ayant volontairement empêché l’accomplissement ;

CONDAMNER Monsieur [X] à payer à la société CABEM CONSEILS la somme de 18.500 euros conformément aux stipulations du contrat d’apport d’affaire;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [X] à verser aux société DCEM et CABEM CONSEILS la somme de 60.000 euros au titre de son engagement issu de son mail du 7 septembre 2022 ;

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision ;

CONDAMNER Monsieur [X] à payer aux sociétés DCEM et CABEM CONSEILS, chacune, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] aux entiers dépens.

La SAS DCEM estime que Monsieur [X] n’a pas respecté les termes du mandat de vente en refusant de régulariser une des deux offres d’achat qui correspondaient aux conditions convenues et qu’il est de ce fait redevable à son égard de la clause pénale d’un montant de 17.050 euros.

La SAS DCEM fait encore grief à Monsieur [X] de lui avoir fait perdre une chance d’être remboursée d’une partie des frais par elle exposés pour obtenir un permis de construire afférent à l’ensemble immobilier objet du mandat de vente. Elle évalue cette perte de chance à 48.000 euros car l’école NEOSIS était disposée selon elle à régler cette somme pour racheter le permis de construire.

La SAS DCEM reproche enfin à Monsieur [X] d’avoir fait preuve de déloyauté et de l’avoir discréditée auprès de ses clients, ce qui constitue selon elle une atteinte à son image qui doit être réparée.

Pour sa part, la SAS CABEM CONSEILS soutien qu’en refusant d’accepter une des deux offres d’achat présentées, Monsieur [X] a commis une faute au sens de l’article 1304-3 du code civil et qu’ainsi la condition suspensive prévue dans le contrat d’apport d’affaires est réputée accomplie.

Monsieur [X] serait de ce fait redevable de la somme de 18.500 euros.

A titre subsidiaire les sociétés requérantes sollicitent que Monsieur [X] soit condamné au paiement de 60.000 euros sur le fondement d’un courriel du 7 septembre 2022 qu’elles qualifient de reconnaissance de dette.

*

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, Monsieur [L] [X] demande au tribunal de :

DEBOUTER la SAS DCEM de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions ;

ANNULER le contrat d’apport d’affaires allégué par la société CABEM CONSEILS dénué de contrepartie ;

CONSTATER la nullité de la clause de rémunération du contrat d’apport d’affaire conclu entre la SAS CABEM CONSEILS et Monsieur [L] [X] ;

DEBOUTER la SAS CABEM CONSEILS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum la SAS DCEM et la SAS CABEM CONSEILS à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la SAS DCEM et la SAS CABEM CONSEILS aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

REDUIRE à de plus justes proportions les sommes demandées par la SAS DCEM et par la SAS CABEM CONSEILS ;

ECARTER l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] conclut au rejet de toutes les demandes formulées à son encontre.

Il fait valoir principalement que le fait pour le mandant de refuser une offre transmise par le mandataire ne constitue pas une faute contractuelle.

Ainsi, selon lui, en l’absence de faute, il ne peut lui être réclamé le paiement de la clause pénale comme il ne peut lui être réclamé une quelconque indemnisation pour une perte de chance.

Il fait valoir en outre que la question du rachat du permis de construire n’est pas entrée dans la sphère contractuelle et qu’ainsi aucune demande ne peut être valablement formulée à ce titre.

Monsieur [X] conteste avoir dénigré ou porté atteinte à l’image de la SAS DCEM et affirme avoir seulement exercé son droit de ne pas vendre.

Enfin, il considère que le contrat d’apport d’affaires est nul, faute de contrepartie au sens de l’article 1169 du code civil, et qu’en conséquence la demande de la SAS CABEM CONSEILS doit être rejetée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Le 11 décembre 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée par le juge de la mise en état et l’affaire appelée à l’audience du 2 mars 2026 pour plaidoiries.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS :

Le présent jugement est contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de la clause pénale :

Si le vendeur refuse d’accepter l’offre d’achat au prix fixé dans le mandat, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires, même en présence d’une clause pénale prévoyant que la rémunération du mandataire sera due intégralement en cas de refus par l’une des parties de régulariser la vente (1ère Civ., 24 octobre 2006, pourvoi n°05-12.026 ; 1ère Civ., 1er juillet 2020, pourvoi n°19-14.381).

La Cour de cassation pose que les parties restent libres jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier.

Sauf clause expresse du mandat lui donnant le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente, l’agent immobilier ne peut pas engager son mandant pour l’opération envisagée (article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972).

En outre, la vente n’ayant pas été conclue, l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet interdit à l’agent immobilier de percevoir quelque somme que ce soit.

Le 7 juillet 2022, la Cour de cassation a refusé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 6 de la loi Hoguet en considérant que, dans la mesure où le mandat est un contrat d’entremise, l’agent immobilier ne dispose pas du pouvoir d’engager son client, de sorte que ce dernier est libre de conclure ou non l’opération et que son seul refus ne peut pas être constitutif d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité (3ème Civ.,QPC 7 juillet 2022 n°21-25.661).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le mandat de vente signé par Monsieur [X] le 8 avril 2022 ne prévoyait pas la possibilité pour l’agent immobilier d’engager son mandant.

Ainsi et conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, Monsieur [X] a pu, sans commettre de faute contractuelle, refuser d’accepter les offres de vente soumises.

Le fait que ces offres aient été présentées avant l’expiration du préavis de résiliation du mandat et qu’elles aient été conformes aux conditions convenues est inopérant.

Monsieur [X] était libre de ne pas conclure l’opération.

En l’absence de faute contractuelle, la demande de la SAS DCEM en paiement de la clause pénale sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance du rachat du permis de construire :

La perte de chance est la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Elle constitue un type de préjudice ; dès lors qu’elle existe et qu’elle est en lien causal avec une faute, elle est réparable.

En matière contractuelle, une perte de chance ouvre droit à réparation si elle n’est pas purement hypothétique et si elle est directement causée par un manquement contractuel.

En l’espèce, la SAS DCEM allègue une perte de chance d’être indemnisée du rachat du permis de construire par elle obtenu pour le bien mis en vente.

Elle expose que le mandat exclusif de vente s’inscrivait en effet dans le cadre d’une opération contractuelle globale, celle de l’achat pour une revente du bien immobilier situé à [Localité 5].

Cette opération devait permettre selon elle à Monsieur [X] de bénéficier d’une plus-value importante et à la société DCEM de rentabiliser les coûts par elle exposés au titre du permis de construire.

La SAS DCEM souligne que les offres d’achat communiquées à Monsieur [X] mentionnaient expressément le rachat de ce permis de construire, à hauteur de 48.000 euros selon l’offre formulée par l’école NEOSIS et à hauteur de 65.000 euros selon l’offre formulée par la société LIVEOPTIM INVEST.

Toutefois, en l’absence de faute de Monsieur [X] qui était en droit de ne pas donner suite aux offres présentées, l’indemnisation pour une éventuelle perte de chance ne peut être accueillie.

Etant précisé de manière surabondante que, comme l’indique Monsieur [X], la question du rachat du permis de construire ne figurait dans aucun document contractuel.

La seule annonce immobilière, rédigée par la SAS DCEM sans approbation de son mandant, qui évoquait cette question n’aurait pu suffire à rendre Monsieur [X] débiteur d’une éventuelle perte de chance à ce titre.

La SAS DCEM sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 48.000 euros.

Sur la demande en réparation du préjudice d’image

La SAS DCEM allègue un préjudice d’image dont elle demande réparation sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Il convient donc d’examiner les manquements fautifs allégués à l’encontre de Monsieur [X] et le préjudice occasionné.

La SAS DCEM verse au débat une unique pièce à savoir un message d’une personne prénommée « [F] » qui s’interroge sur le point de savoir si l’école de [Localité 6] est toujours en vente ou pas, après avoir eu au téléphone Monsieur [X].

Ce message ne révèle aucune critique proférée par Monsieur [X] qui a seulement fait savoir qu’il ne souhaitait plus vendre l’école.

Cet échange n’a manifestement pas terni l’image de la SAS DCEM alors même que « [F] » était toujours disposée à acheter le bien si la mise en vente était confirmée.

Ainsi, faute de démonstration d’une faute et d’un préjudice, la demande de dommages intérêts pour préjudice d’image sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre du contrat d’apport d’affaire du 8 avril 2022 :

Le contrat d’apport d’affaire conclu entre la SAS CABEM CONSEILS et Monsieur [X] prévoit que :

« Les parties au présent contrat conviennent qu’en cas de réalisation de la transaction et outre les honoraires de l’agence Diwan Immobilier, charge acquéreur, dans sa mission d’entremise, Monsieur [X] établira le paiement d’une marge arrière à la société CABEM CONSEILS entendue au montant de 18.500 euros TTC ou environ 20% de la marge acquise sur l’opération d’achat revente ».

La SAS CABEM CONSEILS soutient que la condition suspensive de la vente immobilière qui conditionnait le paiement à son profit n’a pu être remplie par la faute exclusive de Monsieur [X] qui n’a pas poursuivi la réalisation de la vente alors que deux offres d’achat conformes lui avaient été présentées.

Elle estime donc manifeste que Monsieur [X] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, ce dernier y ayant intérêt puisqu’il s’abstenait alors du règlement de la société CABEM CONSEILS.

Dans ces conditions, en application de l’article 1304-3 du code civil, elle demande de dire que la condition suspensive est réputée accomplie, de sorte que Monsieur [X] serait redevable du paiement de la somme de 18.500€ à son profit en contrepartie de sa mission d’entremise.

L’article 1304-3 du code civil est le fondement textuel de la réalisation réputée de la condition suspensive lorsque la partie qui y a intérêt a par sa faute empêché l’événement conditionnel.

Il sera rappelé une nouvelle fois que Monsieur [X] était en droit de ne pas signer la vente et qu’ainsi aucune faute n’est caractérisée à son encontre.

De surcroît, le tribunal relève que la condition suspensive convenue ne présentait aucun intérêt particulier pour Monsieur [X] mais n’était qu’une étape dans le montage financier mis en place par les sociétés requérantes. La partie intéressée par la réalisation de la condition suspensive était la SAS CABEM CONSEILS.

Ainsi, les dispositions de l’article 1304-3 du code civil sont inapplicables au litige.

Dès lors, la vente n’étant pas intervenue sans que Monsieur [X] ne commette de faute, la condition prévue par le contrat d’apport d’affaires n’a pas été remplie.

La demande de la SAS CABEM CONSEILS sera rejetée.

Sur la demande en paiement fondée sur le courriel de Monsieur [X] du 7 septembre 2022

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile, 1353, 1359 et 1361 du code civil que la partie qui prétend à l’exécution d’un acte juridique portant sur une somme supérieure à 1 500 euros doit la prouver par la production d’un écrit ou, à défaut, un commencement de preuve par écrit.

L’article 1376 du code civil dispose que l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.

L’article 1367 alinéa 2 du code civil prévoit que, lorsqu’elle est électronique, la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Un acte électronique dépourvu de signature conforme à l’article 1367 alinéa 2 du code civil peut être un commencement de preuve par écrit s’il émane du débiteur et rend vraisemblable la dette (1ère Civ., 20 mai 2010, pourvoi n° 09-65.854 ; 1ère Civ., 26 septembre 2019, pourvoi n°18-16.523).

Un commencement de preuve doit être complété par des éléments extérieurs à l’acte pour constituer une preuve de l’acte. Les juges du fond sont tenus de relever l’existence d’éléments extrinsèques propres à compléter le commencement de preuve par écrit pour lui donner une pleine force probante (1ère Civ., 2 octobre 2013, pourvoi no 12-17.943).

En l’espèce, dans un courriel adressé le 7 septembre 2022 à Monsieur [K] [S], Monsieur [X] écrit :

« Bonjour [K],

Je souhaitais te répondre ce jour, pour ne pas avoir à te faire attendre vis-à-vis de tes clients potentiels de la [Adresse 6].

Suis d’accord sur le principe de te verser une commission suite à l’apport de cette belle affaire potentielle.

Par contre, tu fais référence à l’achat vente de la maison de [Localité 7], qui est totalement dissocié et pour laquelle j’attends le produit de la vente à verser pour le 30 septembre prochain (RV notaire pour achat vente le 30/09 à 18 heures), ayant accepté de reporter celle-ci, initialement prévue le 30/06.

Je valide donc la somme de 60.000 euros à te verser à fin décembre 2022.

A très bientôt.

Bonne réception.

[L] [X] ».

Les sociétés requérantes font valoir que cet écrit doit s’analyser en un engagement de paiement de Monsieur [X] sous la forme d’une reconnaissance de sa dette à hauteur de la somme de 60.000 euros.

Cet engagement est un écrit électronique dépourvu de la signature conforme prévue à l’article 1367 alinéa 2 du code civil. Il ne remplit donc pas les conditions pour constituer un acte sous signature privée probant.

Il constitue en revanche un commencement de preuve par écrit.

Il convient donc d’examiner s’il est utilement complété par un ou plusieurs éléments qui lui sont extrinsèques.

Force est de constater qu’aucun élément corroborant n’est produit, voire même allégué, en l’espèce.

Monsieur [X] explique avoir écrit ce courriel après avoir informé verbalement Monsieur [S] de son souhait de retirer le bien de la vente et qu’il pensait à ce moment être redevable d’une somme au titre du contrat d’apport d’affaire mais fait valoir qu’il s’est très vite rendu compte qu’il était victime d’une manipulation.

Le tribunal relève qu’aucun élément autre que ce courriel ne vient démontrer que Monsieur [X] serait débiteur de la somme de 60.000 euros.

Les sociétés requérantes n’allèguent aucun élément extrinsèque si ce n’est l’opération globale de revente du bien analysée à titre principal, qui ne peut justifier une quelconque dette de Monsieur [X].

La demande formée à titre subsidiaire par les sociétés DCEM et CABEM CONSEILS sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Les sociétés DCEM et CABEM CONSEILS succombent à l’instance et seront condamnées in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [X] les frais non compris dans les dépens que celui-ci a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de lui allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés DCEM et CABEM CONSEILS seront condamnées in solidum au paiement de cette somme.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE les SAS DCEM et CABEM CONSEILS de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum les SAS DCEM et CABEM CONSEILS à payer à Monsieur [L] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les SAS DCEM et CABEM CONSEILS aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE