TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/07593 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ5J

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/340

SA HLM LES FOYERS

C/

,

[V], [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GARNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A HLM LES FOYERS,

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M., [V], [N],

[Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2023, la SA D’HLM LES FOYERS a consenti un bail d’habitation à M., [V], [N] sur des locaux situés au, [Adresse 6], [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,32 euros et d’une provision pour charges de 31,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 783,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [V], [N] le 12 août 2025.

Par assignation du 20 août 2025, la société SA D’HLM LES FOYERS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [V], [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1.337,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal,400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025

A cette date, la SA D’HLM LES FOYERS a comparu représenté par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son assignation la SA D’HLM LES FOYERS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette actualisée s’élève à 2.462,01 euros.

Au soutien de ses demandes, la SA, [Adresse 7] LES FOYERS fait valoir que le locataire a cessé de régler ses loyers et n’a pas régularisé la situation malgré les nombreuses démarches amiables et la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [V], [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cours de délibéré, il a adressé un courrier reçu au greffe le 11 mars 2026 sollicitant un délai de quelques mois pour arranger sa situation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D’HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été signé le 21 septembre 2023, et il contient, en sa page 6, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer. Il convient d’appliquer ce délai plus favorable au locataire et conforme au délai mentionné dans le commandement de payer.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 7 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 783,45 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA D’HLM LES FOYERS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 422,76 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D’HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu.

La SA D’HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, M., [V], [N] lui devait la somme de 2.462,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire et faute pour la demanderesse de justifier avoir notifié au défendeur ses demandes actualisées, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1.337,93 euros, suivant décompte arrêté au 31 mars 2025.

Or le décompte versé aux débats laisse apparaître qu’à cette date le locataire devait la somme de 783,45 euros, échéance de mars 2025 incluse.

M., [V], [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Enfin, il sera remarqué que la SA D’HLM LES FOYERS ne formulait dans son assignation aucune demande sur la période comprise entre le mois d’avril et la date de résiliation du bail.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M., [V], [N] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les dépens et les frais irrépétibles,

M., [V], [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2 Sur l’exécution provisoire,

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2023 entre la SA D’HLM LES FOYERS, d’une part, et M., [V], [N], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 6] est résilié depuis le 8 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [V], [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [V], [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [V], [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 422,76 euros (quatre cent vingt-deux euros et soixante-seize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M., [V], [N] à payer à la SA D’HLM LES FOYERS la somme de 783,45 euros (sept cent quatre-vingt-trois euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉBOUTE la société SA D’HLM LES FOYERS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE la société SA D’HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [V], [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2025 et celui de l’assignation du 20 août 2025.

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge