TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 27 Février 2026

N° RG 25/03860 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTB7

Jugement du 27 Février 2026

N° : 26/209

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[A] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e GAIDOT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Février 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première- Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Mme [X], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Elise GAIDOT, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382025003754 du 09/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 11 mai 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [A] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 368,03 euros et d’une provision pour charges de 49,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, le bailleur social a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3260,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a été régulièrement notifié à la CCAPEX le 4 avril 2024.

Par assignation délivrée le 20 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [L] [A] le 11 mai 2022 pour un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3],Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [L] [A] et de tout occupant et biens de son chef et ce, avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner Monsieur [L] [A] à payer 4078,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 10 janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Aux termes de ce rapport d’enquête sociale, il apparaît que Monsieur [L] vit seul dans son logement. Il a deux enfants âgés de 5 et 7 ans. S’il avait pu trouver un emploi courant 2024 lui ayant permis de reprendre le paiement de son loyer outre le plan d’apurement décidé par la Commission de Surendettement, son emploi a pris fin en raison de difficultés administrtaives résultant du non-renouvellement de son titre de séjour sur le territoire français. Il est soutenu dans ses démarches mais se trouve sans ressources.

Monsieur [L] ayant constitué avocat, l’affaire a fait l’objet de deux renvois.

À l’audience du 12 décembre 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 décembre 2025, s’élève désormais à 9130,23 euros.

M. [L] [A], non comparant, représenté par Maître GAIDOT, sollicite l’octroie de délais de paiement.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026

MOTIVATION

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résiliation du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 3 avril 2024, M. [L] [A] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 3260,61 euros qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2025, M. [L] [A] avait augmenté pour atteindre la somme de 9130,23 euros.

Il convient de rappeler que Monsieur [L] a déposé une demande de surendettement qui a été déclarée recevable le 6 octobre 2022. Le bailleur social, dans la note relative aux « caractéristiques de la créance » adressée à la Commission de Surendettement notait que Monsieur [L] se trouvait en impayé de loyers depuis son entrée dans le logement, la créance déclarée par ARCHIPEL HABITAT au 5 janvier 2023, date des mesures imposées, s’élevait à 1243,54 euros. Dans le cadre de ces mesures imposées, la Commission de Surendettement rééchelonnait les créances déclarées sur 23 mois, le débiteur devant continuer de régler à échéances les charges courantes.

Une mise en demeure de respecter l’échéancier Banque de France en date du 15 mai 2023 était adressée par courrier recommandé reçu de Monsieur [L] le 16 mai 2023.

Il résulte de l’extrait de compte locataire que Monsieur [L] ne s’est pas acquitté des échéances de janvier, février et mars 2023, soit 434,14 € X3 (1302,42 euros).

Il réglait ensuite différentes sommes en numéraires ou par carte bancaire à hauteur de 5700 euros entre le 4 avril 2023 et le 13 décembre 2024. S’ajoutaient à ces paiements les versements de la CAF à hauteur de 1991,56 euros, soit des sommes au crédit du compte locataire de 7691,56 euros.

Sur cette même période du 4 avril 2023 au 13 décembre 2024, la totalité des loyers échus se sont élevés à la somme de 9403,09 euros, soit un montant total impayé sur cette période de 1711,53 euros.

Ainsi, il apparaît que malgré son obligation de s’acquitter de ses charges courantes comme précisé par la Commission de Surendettement, Monsieur [L] [A] a augmenté sa dette locative déclarée de 3013,95 euros en deux années.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ces impayés qui ont perduré. montants.

Par suite, il y a lieu, en application des articles sus-visés, de considérer que le locataire n’a pas respecté son obligatoire essentielle de régler son loyer courant, et ce d’autant plus dans le cadre d’un dossier de surendettement avec moratoire de 24 mois. En effet, l’assignation a été délivrée par le bailleur social à l’issue du moratoire de 24 mois décidé par la Banque de France.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [L] [A] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période de trêve hivernale.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [L] [A] qui est dans l’incapacité de reprendre le paiement régulier du loyer courant et des charges et ce malgré le moratoire prévu par la Commission de Surendettement, et au regard de l’importance de cette dette locative, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [L].

2. Sur la dette de loyers

2.1 sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2025, M. [L] [A] lui devait la somme de 9130,23 euros, échéance de décembre 2025 non incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

Il y a lieu de préciser que ce montant inclut la dette déclarée auprès de la Banque de France, et constitue l’entière dette locative.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur social, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

2.2 sur les loyers dûs jusqu’à la résiliation du bail

Il y a lieu de rappeler que le montant du loyer et des charges locatives continue d’être dû mensuellement par Monsieur [L] [A] entre le 10 décembre 2025 et jusqu’à la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 473,38 euros.

Dès lors, si Monsieur [L] [A] se maintient dans les lieux après la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail, il devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [L] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 mai 2022 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [L] [A], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNE à M. [L] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [L] [A] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 9130,23 euros (neuf mille cent trente euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2025, échéance de décembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que le montant mensuel du loyer et des charges locatives continue d’être dû mensuellement par Monsieur [L] [A] entre le 10 décembre 2025 et jusqu’à la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 473,38 euros et ce à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substituera au loyer à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur social ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [A], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [A] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 20 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge