TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

N° RG 26/01939 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MDRJ

Jugement du 05 Juin 2026

N°:26/584

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[C] [P]

[Y] [W] épouse [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Juin 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Avril 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Mme [H] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [C] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Mme [Y] [W] épouse [P]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 26 février 1998, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] sur des locaux situés au [Adresse 4], appartement 4.03.7 à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3157,25 francs.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2023, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail à M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] sur un garage/parking n°173 situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 58,72 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4157,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] le 4 novembre 2025.

Par assignations du 12 février 2026, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est bien acquise, Constater, en conséquence, la résiliation du bail logement, dépendances et accessoire et ordonner l’expulsion de M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] et de toute personne introduite de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, N’accorder aucun délai de paiement à M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P], Condamner M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] au paiement de : 7274,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 avril 2026, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 9 avril 2026, s’élevait désormais à la somme de 8326,45 euros.

La société ESPACIL HABITAT a ajouté que M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] n’ont pas repris le paiement courant du loyer, les paiements de mars et avril 2026 étant revenus impayés.

M. [C] [P] expose être travailleur indépendant et en difficulté financière du fait d’impayés de la part de ses clients. Il déclare vouloir rester dans le logement, affirmant recevoir un règlement d’un de ses clients à la fin du mois d’avril 2026, lui permettant de reprendre le paiement de son loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Y] [W] Epouse [P] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

M. [C] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [C] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juin 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 novembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4157,41 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 janvier 2026.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 4 janvier 2026 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 avril 2026, M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] lui devaient la somme de 8326,45 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P], défaillante dans le cadre de cette procédure, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025 sur la somme de 4157,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 novembre 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ESPACIL HABITAT s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 26 février 1998 et 29 juin 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P], d’autre part, concernant les locaux (logement et garage/parking) situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 4 janvier 2026,

ORDONNE à M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 8326,47 euros (huit mille trois cent vingt-six euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025 sur la somme de 4157,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 9 avril 2026, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [Y] [W] Epouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 novembre 2025 et celui des assignations du 12 février 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge