Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

11 Mai 2026

1re chambre civile

54A

N° RG 21/05161 – N° Portalis DBYC-W-B7F-JKTZ

AFFAIRE :

[N] [V]

[R] [B]

C/

Société IMMINVEST SAS IMMINVEST,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-président, doyen de la chambre faisant fonction de président de chambre

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Valérie LE MEUR directrice de greffe des services judiciaires lors des débats et Karen RICHARD Greffière lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Juin 2025

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Philippe BOYMOND ,

par sa mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026,

après prorogation du délibéré.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [V]

Madame [R] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Marc-olivier HUCHET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Société IMMINVEST SAS IMMINVEST,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Corentin PALICOT de la SELARL CABINET PALICOT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant attestation du 24 décembre 2020, émanant du « directeur de la [O] aménageur lotisseur, co-aménageur de la [Adresse 4] », M. [N] [V] et Mme [R] [B] ont « optionné » le terrain n°306.

Le 8 janvier 2021, les intéressés ont conclu, avec l’entité non autrement désignée « [O] maisons individuelles », un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan sur un terrain situé [Adresse 5], lot n°306, sur la commune de [Localité 3] (35) et moyennant le prix de 253 300 €.

La case intitulée « titre de propriété ou titre justifiant d’un droit de construire » a été cochée, « signé le 24 décembre 2020 », la « SNC [Adresse 6] » ayant été mentionnée comme étant le « rédacteur de l’acte », mais sans précision de son adresse.

Suivant « compromis de vente », comportant deux dates de signature différentes, à savoir celle du 7 janvier 2021 pour l’exemplaire détenu par le constructeur et celle, visiblement surchargée, du 1er mars suivant en ce qui concerne l’exemplaire en possession des maîtres de l’ouvrage, ces derniers ont acquis le lot n°306 précité auprès de la société en nom collectif (SNC) [Adresse 6], au prix de 108 200 €.

Suivant courriel du 28 janvier 2021, un préposé du constructeur a adressé à M. [V] « la promesse de vente non remplis (sic) pour (son) terrain à [Localité 3] » au prix de 108 200 €.

Suivant lettre non datée, les maîtres de l’ouvrage, pour faire suite à de « nombreuses déconvenues rencontrées sur (leur) dossier », ont informé le constructeur de leur décision de mettre fin « à l’amiable » au contrat les liant et ils ont sollicité le remboursement de l’intégralité des sommes versées.

Par courrier en réponse du 19 mai 2021, le jour de la réception de cette lettre, le constructeur leur a réclamé le paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée au CCMI, d’un montant de 10 % du prix convenu, en dédommagement de ses frais et de la perte du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.

Suivant courrier du constructeur en date du 7 juillet 2021, adressé à l’avocat des maîtres de l’ouvrage, ces derniers ont déposé en mairie une demande de permis de construire comportant un plan identique en tous points à celui conçu par ses services et reprenant l’avis de l’architecte qu’il avait mandaté.

Suivant photographie du panneau d’affichage dudit permis de construire, cette demande avait été déposée dès le 20 mai précédent.

Par acte d’huissier de justice du 26 juillet 2021, les consorts [M] ont assigné la société par actions simplifiée (SAS) Imminvest ([O] maisons individuelles), devant le tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles L 231-2 et R 231-2 du code de la construction et de l’habitation et 1178 et 1240 du code civil, afin d’obtenir la nullité du CCMI et la restitution d’une somme de 1 500 €, outre la condamnation du constructeur à leur payer celle de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, le tout sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 04 septembre 2023, les consorts [M] demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles L 231-2 et R 231-2 du code de la construction et de l’habitation, les articles 1178 et 1240 du code civil et les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Écarter des débats la pièce n°9 de la société Imminvest ;

Débouter la société Imminvest de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 8 janvier 2021 entre M. [V] et Mme [B], d’une part, et la société Imminvest, d’autre part ;

Condamner la société Imminvest à restituer à M. [V] et Mme [B] la somme de 1 500 €, outre les intérêts légaux à compter du 3 juin 2021, date de réception de la mise en demeure ;

Condamner la société Imminvest à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société Imminvest à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Huchet, avocat aux offres de droit.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par le RPVA le 24 janvier 2024, la SAS Imminvest demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1178, 1181, 1231-1, 1231-5, 1240, 1358 et 1794 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter M. [V] et Mme [B] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

Condamner in solidum M. [V] et Mme [B] à verser à la société Imminvest la somme de 36.495 €, du fait de la résiliation unilatérale du contrat ;

Condamner in solidum M. [V] et Mme [B] à verser à la société Imminvest la somme de 37.995 €, au titre de la conservation et utilisation fautive des plans, études et travail réalisés par la société Imminvest, à titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et ainsi l’application de la clause pénale prévue à cet effet et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

En toute hypothèse,

Condamner in solidum M. [V] et Mme [B] à verser à la société Imminvest la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [V] et Mme [B] aux entiers dépens.

Aucune des parties n’indique avoir proposé à l’autre de régler amiablement ce différend au moyen d’un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n’a été saisi, à aucun moment, d’une demande de médiation.

Elles ne s’en expliquent pas.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et a fixé l’audience de plaidoirie à la date du 16 juin suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du CCMI

Au soutien de leur demande de nullité, les demandeurs affirment qu’au jour de la signature du CCMI, ils n’avaient aucun droit de propriété sur le terrain visé au contrat et qu’ils n’étaient pas plus bénéficiaires d’une quelconque promesse de vente, puisque celle ci n’a été conclue que le 1er mars 2021. Ils ajoutent que si le contrat litigieux porte mention d’un titre de propriété en date du 24 décembre 2020, aucun acte n’a pour autant été signé à cette date. Ils contestent avoir « optionné » (page 9) le lot n°306 à cette date, comme l’affirme l’attestation « parfaitement » malhonnête produite par le constructeur pour les besoins de la cause.

Pour s’opposer à cette prétention, la SAS Imminvest affirme que les demandeurs ont « réservé » (page 4) un terrain le 24 décembre 2020 et qu’ils ont ensuite régularisé un « compromis d’achat » dudit terrain avec la SNC [Adresse 6], le 7 janvier 2021, soit la veille de la régularisation du CCI litigieux. Elle prétend que la date du 1er mars 2021, qui figure sur l’exemplaire de ce compromis produit aux débats par les demandeurs, a été écrite par dessus une autre date, à savoir le 7 janvier. Elle ajoute que les incohérences relevées « effectivement » par les demandeurs, quant à cette date du 7 janvier, est sans aucune portée puisque ceux-ci ont bien lu et approuvé un compromis daté du 7 janvier et qu’ils n’allèguent pas d’un quelconque vice du consentement.

« A titre surabondant », le constructeur soutient que même à considérer que ledit compromis ait été antidaté avec la SNC Le Tertre, « cela relève de leur responsabilité ». Il ajoute que les demandeurs ont conclu ces contrats en connaissance des irrégularités les affectant et, ainsi, ont « manifestement » procédé à leur confirmation, s’agissant d’une nullité relative. La SAS Imminvest soutient également que les demandeurs n’ont d’ailleurs jamais contesté cette date avant l’intervention de leur avocat, lequel, lui, s’en est saisi pour revendiquer la nullité du CCMI et tenter ainsi d’éviter à ses clients d’avoir à payer l’indemnité de résiliation.

À titre liminaire, le tribunal observe, au vu de la pièce n°9 de cette société et qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats, comme le sollicitent les demandeurs, que la SNC [Adresse 6] appartient visiblement au groupe [O].

Vu les articles L. 231-2, L. 231-4, I, et R. 231-2 du code de la construction et de l’habitation :

Il résulte de ces textes, d’une part, que, le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire, d’autre part, que le contrat peut être conclu sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.

En premier lieu, si le CCMI mentionne un titre de propriété ou un titre justifiant du droit de construire, signé le 24 décembre 2020 et rédigé par la SNC Le Tertre, la SAS Imminvest, qui se borne à faire état à cet égard d’une réservation du lot n°306, ne le produit pas.

En second lieu, comme ce constructeur l’admet d’ailleurs à demi-mot dans sa discussion, il ressort tant des courriels produits aux débats relatifs au contrat de vente du terrain (pièces demandeurs n° 2, 3 et 5) que de ses stipulations portant sur les délais de son exécution (pièce demandeurs n°4 et défendeur n°14, page 21) qu’il n’a pas pu être régularisé le 7 janvier 2021.

D’où il suit qu’au jour de la signature du CCMI, le 8 janvier 2021, les consorts [M] ne bénéficiaient pas, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire.

La violation des dispositions de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, précité, relatives aux énonciations que doit comporter un CCMI, en ce qu’elles ont pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, est sanctionnée par une nullité relative susceptible d’être couverte (Civ. 3ème 6 juillet 2011 n°10-23.438 Bull. n° 123).

Le moyen de la SAS Imminvest, qui postule que cette sanction n’est encourue qu’en cas de vice du consentement, manque en droit et ne peut dès lors qu’être rejeté.

Si cette société, sur qui repose la charge de la preuve (Civ. 1ère 15 juin 2022 n°21-11.747 publié au Bulletin), affirme ensuite que les demandeurs ont manifestement confirmé le contrat en connaissance de cause, elle n’invoque pour autant, au soutien de cette allégation, aucune des pièces versées aux débats et qui serait de nature à démontrer que ces derniers avaient connaissance du vice affectant le CCMI et l’intention de le réparer (Civ. 3ème 7 avril 2016 n°15-13.900 Bull. n° 48). Son affirmation, aux termes de laquelle les demandeurs n’ont jamais contesté sa régularité avant l’intervention de leur avocat, tend même à démontrer le contraire.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les demandeurs sont fondés à réclamer la nullité du CCMI, laquelle sera prononcée au dispositif de la présente décision.

En conséquence, la SAS Imminvest sera déboutée de sa demande de condamnation des demandeurs à lui payer des sommes en application de ce contrat.

Sur les restitutions

La nullité du contrat impose aux parties de procéder à des restitutions réciproques.

La SAS Imminvest ne conteste pas devoir restituer la somme de 1 500 €, au paiement de laquelle elle sera dès lors condamnée, avec intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2021, prétention en effet sur laquelle elle est tout aussi taisante.

Cette société affirme, par contre, que la nullité emporte l’obligation pour le maître d’ouvrage de lui restituer les plans et que leur utilisation ultérieure constitue une faute délictuelle. Elle rappelle que les plans de la maison des demandeurs, établis avec le concours d’un architecte, étaient annexés au CCMI, que ses clients lui ont demandé à plusieurs reprises de leur apporter des modifications auxquelles elle a procédé et qu’elle a dû rencontrer l’architecte conseil de la ville et intégrer ses exigences avant le dépôt de la demande de permis de construire. Elle ajoute que les demandeurs ont conservé ces plans et les ont donnés à leur nouveau constructeur, lequel les a utilisés pour construire leur maison. Elle affirme que son ouvrage ne saurait être évalué à moins de 37 995 €, montant qui correspond à la pénalité qui était prévue de ce chef au contrat et qui correspond à 15 % du prix.

Les demandeurs s’opposent à cette demande d’indemnisation de l’utilisation de leurs « propres » plans en affirmant qu’ils ont été « entièrement » (page 6) réalisés par M. [V] et qu’ils ne sont pas protégés par le code de la propriété intellectuelle, faute d’originalité. Ils ajoutent s’être heurtés à de nombreuses défaillances du constructeur, lequel ne parvenait pas à les reproduire. Ils prétendent n’être débiteurs d’aucune obligation de restitution, laquelle ne découle d’aucun fondement légal.

En premier lieu, l’utilisation des plans par les demandeurs, pour la construction de leur maison, n’est donc pas discutée.

En second lieu, c’est au moyen d’une affirmation empreinte de contradiction qu’ils soutiennent que ces plans ne seraient pas protégés par le code de la propriété intellectuelle, faute d’originalité, tout en soutenant qu’ils en sont les seuls auteurs.

En dernier lieu, les pièces versées aux débats attestent, sans conteste, de la réalité de leur réalisation par la SAS Imminvest, en étroite coopération, effectivement, avec les demandeurs :

— par courriel du 7 décembre 2020, M. [V] adresse au constructeur des « perspectives » mais lui demande de ne pas tenir compte des couleurs façades, ce dernier le remerciant le lendemain tout en attirant son attention sur des problèmes structurels posés par l’étage (pièce demandeurs n°15) ;

— par courriel du 12 décembre suivant, le constructeur adresse des plans simplifiés et des images en trois dimensions de la maison projetée (pièce défendeur n°10) ;

— par courriel du 22 décembre, un métreur économiste du constructeur adresse au commercial en charge du projet la notice descriptive détaillée et chiffrée, avec plans et esquisses, du projet de maison des demandeurs (pièce défendeur n°11) ;

— par courriel du lendemain, le commercial demande au métreur économiste de revoir les plans et la notice afin de prendre en compte des modifications sollicitées par les demandeurs ; est joint à cet envoi un message de ces derniers, de remerciement, pour « (leur) travail, sincèrement », ceux-ci indiquant même au commercial vouloir « vant(er) leur professionnalisme » auprès d’un collègue (pièce défendeur n°1) ;

— par courriel du 4 février 2021, M. [V] demande au constructeur s’il a pu retravailler leur projet (pièce demandeur n°16) ;

— par courriel du 18 février suivant, il lui demande s’il pourra être destinataire, en fin de semaine ou en semaine suivante, des « plans et notice corrigés et avenants » (pièce demandeur n°17) ;

— par courriel du 15 mars, le constructeur avise les demandeurs de ce que les modifications qu’ils ont réclamées compromettent le rendez-vous en mairie car une nouvelle étude béton est obligatoire (pièce demandeur n°19) ;

— par courriel du 2 avril, le demande remercie un préposé du constructeur pour le temps qu’il leur a consacré, ajoutant espérer que cela aboutisse enfin à la finalisation de leur projet (sa pièce n°20) ;

— par courriel du 3 mai, l’architecte conseil de la ville adresse son avis favorable au permis de construire des demandeurs, tant à ces derniers qu’au constructeur (pièce défendeur n°4) ;

— par courriel du lendemain, le constructeur adresse aux demandeurs, pour signature, un dossier complet de dépôt de demande de permis de construire (pièce défendeur n°5), lequel est déposé par le constructeur le 12 mai suivant (sa pièce n°6).

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la remise en état des parties dans la situation antérieure au contrat annulé justifie la restitution, au constructeur, des sommes qu’il a exposées pour concevoir la maison des demandeurs, prestation qu’il a assurée jusqu’au dépôt de la demande de permis de construire et dont il a été retenu qu’elle a ensuite bénéficié aux demandeurs.

Pour justifier de leur montant, celui-ci ne verse toutefois qu’une seule pièce utile, à savoir une facture que lui a adressée l’architecte qu’il a sollicité, pour un montant de 1 603,20 € (sa pièce n°3).

Le montant des sommes exposées par la SAS Imminvest sera justement évalué à hauteur de 10 000 €, somme au paiement de laquelle les consorts [M] seront solidairement condamnés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [M] sollicitent la condamnation de leur constructeur à leur payer une somme de 10 000 €, à titre de dommages et intérêts. A l’appui de cette prétention, ils invoquent des tracas, à l’origine notamment d’une fausse couche subie par Mme [B] fin avril 2021 et une absence de logement pendant la période se situant entre la vente de leur résidence principale, en août de la même année et l’achèvement de leur construction. La SAS Imminvest s’y oppose en affirmant que cette demande ne repose sur aucun élément et tend, en réalité, à une évaluation forfaitaire qui ne saurait être admise. Elle ajoute que l’irrégularité affectant son contrat n’a « strictement » causé aucun préjudice.

Au soutien de leur demande, les consorts [M] ne produisent qu’une unique pièce, à savoir un relevé d’une échographie datée du 23 avril 2021 mais qui n’atteste en rien d’une interruption précoce de grossesse (leur pièce n°21). Mal fondés en leur demande, en ce que la réalité des préjudices invoqués n’est pas démontrée, ils ne pourront qu’en être déboutés.

Sur les demandes annexes

Toutes succombantes, les parties conserveront en conséquence la charge de leurs dépens et de leurs frais non compris dans ces derniers en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

Le tribunal :

PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 8 janvier 2021 entre M. [N] [V] et Mme [R] [B] et la SAS Imminvest ;

CONDAMNE la SAS Imminvest à payer à M. [V] et à Mme [B] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros), avec intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2021;

CONDAMNE solidairement M. [V] et Mme [B] à payer à la SAS Imminvest la somme de 10 000 € (dix mille euros);

LAISSE aux parties la charge de leurs dépens respectifs ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le doyen de la chambre, faisant fonction de président