TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/09178 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L43I

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/345

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

,

[R], [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Mme, [N], [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme, [R], [B],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2017, à effet au 1er décembre 2017, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme, [R], [B] sur des locaux situés au, [Adresse 3] (appt 0203 et parking 0011) à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.421,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [R], [B] le 30 juin 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Mme, [R], [B] et de toute personne introduite de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, N’accorder aucun délai de paiement à Mme, [R], [B], Condamner Mme, [R], [B] au paiement des sommes suivantes : 3.430,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais de mise à exécution de la décision à venir.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, il est demandé de préciser qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme, [N], [Z] dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, s’élève désormais à 5.477,62 euros. La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme, [R], [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 7 novembre 2017, et il contient en l’article 4.5.1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. Il convient par suite d’appliquer le délai prévu contractuellement.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.421,81 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 511,85 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.1 des conditions générales, précise que le loyer est payable à terme échu le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2025, Mme, [R], [B] lui devait la somme de 5.477,62 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution de la locataire, une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer ayant été formulée dans l’assignation, il y a lieu de prendre en compte ce montant actualisé.

Mme, [R], [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2.421,81 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.008,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme, [R], [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme, [R], [B] sera condamnée à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 120 euros.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 novembre 2017 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme, [R], [B], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] (appt 0203 et parking 0011) à, [Localité 5] est résilié depuis le 27 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme, [R], [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme, [R], [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] (appt 0203 et parking 0011) à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme, [R], [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 511,85 euros (cinq cent onze euros et quatre-vingt-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme, [R], [B] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5.477,62 euros (cinq mille quatre cent soixante-dix-sept euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2.421,81 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.008,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme, [R], [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025 et celui de l’assignation du 14 octobre 2025,

CONDAMNE Mme, [R], [B] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 120 euros (cent vingt euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge