TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/07592 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ5I

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/339

Société, [Adresse 2]

C/

,

[D], [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GARNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société HLM LES FOYERS,

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

comparante en personne assistée de M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M., [D], [J],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, à effet au 31 mars 2023, la SA D’HLM LES FOYERS a consenti un bail d’habitation à M., [D], [J] sur des locaux situés au, [Adresse 7] ,([Adresse 8]) à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,91 euros et d’une provision pour charges de 103,44 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 833,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [D], [J] le 20 mai 2025.

Par assignation du 14 août 2025, la SA D’HLM LES FOYERS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de M., [D], [J], et celle de tout occupant de son chef, Condamner M., [D], [J] au paiement des sommes suivantes : 1.774,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux avec intérêt au taux légal,400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive conformément à l’article 1231-6 du code civil,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, la SA D’HLM LES FOYERS a comparu représenté par son avocat.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la SA D’HLM LES FOYERS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, s’élève désormais à 787,54 euros.

La SA D’HLM LES FOYERS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au vu des efforts du locataire, la société bailleresse sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M., [D], [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA D’HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été signé le 28 mars 2023, et il contient, en sa page 6, un paragraphe consacré à la « résiliation pour défaut de paiement ». Cette clause fixe à deux mois le délai permettant d’obtenir résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 833,28 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2025.

Cependant, eu égard au paiement important intervenu avant l’audience équivalent à une reprise de paiement des loyers au sens de la loi, à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à la demande de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat bail prévoit que le loyer est payable chaque mois à terme échu.

La SA D’HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 décembre 2025, M., [D], [J] lui devait la somme de 787,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M., [D], [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [D], [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 510,53 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D’HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre, ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M., [D], [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M., [D], [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2023 entre la SA D’HLM LES FOYERS, d’une part, et M., [D], [J], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 7] ,([Adresse 8]) à, [Localité 5] est résilié depuis le 20 juillet 2025,

CONDAMNE M., [D], [J] à payer à la SA D’HLM LES FOYERS la somme de 787,54 euros (sept cent quatre-vingt-sept euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M., [D], [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), et une 6ème échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [D], [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [D], [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M., [D], [J] sera condamné à verser à la SA D’HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA D’HLM LES FOYERS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE la SA D’HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [D], [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2025 et celui de l’assignation du 14 août 2025.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge