TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/09659 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5WG

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/257

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[S] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPHARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Mme [W] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2022, ARCHIPEL HABITAT a loué à Monsieur [N] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 327,06 euros,

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [S] un commandement de payer la somme de 2141,40 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025 délivré à étude, ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 4 juillet 2022 à Monsieur [N] [S] la résiliation du contrat de location entre les parties au 19 septembre 2024ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [N] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publiqueEn tout état de cause :

condamner Monsieur [N] [S] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 2181,42 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés dus au 19 septembre 2024, date de résiliation du bail, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation

condamner Monsieur [N] [S] à payer à ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de son chef,condamner Monsieur [N] [S] à verser au requérant une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 6 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, ARCHIPEL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5022,03 euros. Le bailleur accepte la mise en place d’un échéancier avec des mensualités loyer compris de 500€ et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur a été autorisé à produire en cours de délibéré les avis d’échéances et justificatifs en lien avec les frais d’assurance sollicités.

Monsieur [N] [S] est présent. Il précise ne pas avoir vérifié le montant de la dette, qu’il souhaite se maintenir dans les lieux et il propose de verser des mensualités totales de 500€ par mois.

La juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026

Conformément à l’autorisation donnée par le juge, le bailleur a fourni en cours de délibéré les éléments sollicités par le juge. Le défendeur a été en copie du mail envoyé.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 juin 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 5 novembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9.A qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges produit en cours de délibéré faisant apparaître le dernier versement du locataire et une somme due de 4846,08€, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Monsieur [N] ne démontre pas avoir assuré lui-même le logement et le bailleur justifie de l’envoi de la mise en demeure en recommandé avant facturation des frais d’assurance. En revanche, le courrier de mise en demeure mentionne des frais d’assurance dus à hauteur de 2,80€ par mois. La somme appelée de 3,70€ à compter de mars 2024 et 4€ à compter d‘aout 2025 n’est donc pas justifiée et sera réduite à la somme de 2,80€ par mois. La somme de 21,30€ sera déduite.

Les frais des actes de procédure, qui relèvent des dépens, seront également déduits pour un montant total de 244,05€

Ainsi, la somme totale de 4580,73€ est due par le locataire et il sera condamné à son paiement.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [N] [S] est redevable de la somme de 4580,73 euros au titre de la dette locative.

Monsieur [N] [S], présent à l’audience, demande des délais de paiement et propose de régler une somme totale de 500 euros par mois pour apurer la dette locative et il sollicite son maintien dans les lieux et donc la suspension de la clause résolutoire. Cela équivaut à une mensualité de 60€ en plus du loyer courant actuel.

Il a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et précise avoir des revenus de l’ordre de 1200€ par mois jusque 3 mois qui suivent l’audience.

Le bailleur est en accord avec cette proposition.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [N] [S] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur [N] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [N] [S] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que Monsieur [N] [S] est autorisé à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [N] [S] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2022 entre ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [N] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme de 4580,73 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non incluse), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 5 novembre 2025 pour la somme de 2181,42 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [S] soit condamné à verser à ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024  ;

DIT que le surplus des dépens restera à la charge du demandeur ;

CONDAMNE Monsieur [N] [S] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,