TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

N° RG 25/07347 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZQ5

Jugement du 16 Janvier 2026

N° : 26/56

[X] [T]

[K] [O] épouse [T]

C/

[J] [S] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e VERDAN

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LEVILLAIN

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [X] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

Mme [K] [O] épouse [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [S] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2024, Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [S] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 917 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3165,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [S] [F] le 14 février 2025.

Par assignation délivrée le 30 mai 2025, Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation du bail. En tout état de cause, ils sollicitent d’être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5249,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, M. [J] [S] [F] ne s’étant pas présenté au rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 28 novembre 2025, Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 4 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 exclue, s’élève désormais à 10558,82 euros.

M. [J] [S] [F], représenté par son conseil, se réfère oralement à ses conclusions et sollicite de voir :

A titre principal : Prononcer la nullité du commandement de payer ; Débouter Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] de leurs demandes ;A titre subsidiaire : Suspendre les effets de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail ;Accorder à M. [J] [S] [F] un délai de paiement de trois ans pour procéder au paiement de la dette locative ; Fixer à 233 euros par mois le montant de l’échéance de remboursement de la dette locative ; Suspendre l’expulsion ; Débouter Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] de leurs demandes ; En tout état de cause : Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, M. [J] [S] [F] fait valoir que, contrairement aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer versé aux débats ne contient pas le décompte de la dette. Il soutient que cette irrégularité lui fait grief dès lors qu’il n’a pas pu vérifier le bien-fondé du montant de la somme réclamée.

Au soutien de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, il fait valoir qu’il a repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2025, qu’il perçoit un salaire compris entre 1963 et 2263 euros par mois, et qu’il est disposé à s’acquitter de la somme mensuelle de 233 euros en remboursement de la dette locative. Il ajoute que sa conjointe travaille.

M. [J] [S] [F] a été autorisé à produire, en cours de délibéré et avant le 16 décembre 2025, ses bulletins de salaire récents ainsi que le contrat de travail de sa conjointe. Une note en ce sens a été transmise en ce sens le 12 décembre 2025.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes

Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la nullité du commandement de payer

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, M. [X] [N] et Mme [K] [O] épouse [T] verse aux débats le commandement de payer délivré à M. [J] [S] [F] le 12 février 2025. Celui-ci comporte, sur sa première page, le montant dû en principal pour une somme totale de 3165,55 euros. Il est indiqué que le décompte des loyers et charges impayés est joint en annexe. Le feuillet relatif aux modalités de remise de l’acte indique que « le présent acte comporte 4 feuilles ».

Cependant, force est de constater que le commandement de payer du 12 février 2025 ne comporte aucun décompte contrairement à la mention faite en première page. Seule trois pages sur les quatre pages dudit acte sont versées aux débats et le décompte qui figurerait dans le document annexé n’est pas produit. Il n’est donc pas possible de vérifier que la quatrième feuille contenait effectivement le décompte des sommes dues et il y a lieu de considérer que la somme de 3 316,07 euros reportée sur l’acte n’est pas explicitée. Il n’est en effet pas précisé de quoi est composée cette somme, ni les dates des échéances impayées.

Ces imprécisions causent un grief au locataire dès lors qu’elles ne lui permettent pas de vérifier le bien-fondé de la somme réclamée par le bailleur et de remédier au défaut de paiement qui lui est reproché.

En conséquence, le commandement de payer du 12 février 2025 sera déclaré nul. M. [X] [N] et Mme [K] [O] épouse [T] seront donc déboutés de leur demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il convient d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution judiciaire prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, Mme [K] [O] épouse [T] et M. [X] [T] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, M. [J] [S] [F] leur devait la somme de 10558,82 euros, déduction faite des frais de procédure.

M. [J] [S] [F] a reçu une mise en demeure de payer les loyers impayés en date du 29 janvier 2025.

Les impayés de loyer et charges ont débuté à compter du 5 novembre 2024, soit dès la deuxième échéance, et se sont poursuivis jusqu’au mois de juillet 2025, à l’exception d’un paiement au mois de mars 2025.

Compte-tenu du montant de l’arriéré locatif, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [J] [S] [F] et son expulsion.

M. [J] [S] [F] sollicite, cependant, des délais de paiement pour apurer sa dette et pouvoir se maintenir dans le logement.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [J] [S] [F] justifie travailler au sein des entreprises Bridor et Elior Service pour lesquelles il perçoit un salaire mensuel moyen net respectif de 2 498€ et 1944€. Il occupe ces emplois au sein de ces deux entreprises depuis 2021 et 2022. Sa compagne travaille également. Le couple perçoit des prestations familiales à hauteur de 928,20€ par mois pour 5 enfants à charge.

M. [J] [S] [F] perçoit donc des revenus réguliers lui permettant d’assumer le paiement de son loyer courant, ainsi qu’une mensualité de remboursement. Il est père de jeunes enfants qui résident avec lui. Il justifie par ailleurs d’une reprise du paiement de son loyer courant depuis le mois d’aout 2025.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités fixées au dispositif de la décision, pour se maintenir dans le logement tout en prévoyant dès à présent les modalités de son expulsion s’il ne respecte pas le plan d’apurement. En effet, il importe de rappeler au locataire que le paiement de son loyer doit constituer une priorité et que seule la présence de jeunes enfants dans le logement, qui doivent pouvoir bénéficier d’un lieu de vie stable, justifie l’octroi des présents délais, alors même que M. [J] [S] [F] disposait depuis son entrée dans les lieux de revenus qui auraient dû l’amener à assumer mensuellement le paiement de son loyer sans difficultés. Ainsi, si le paiement du loyer courant n’est pas effectif et si le plan d’apurement n’est pas respecté, la résiliation du bail sera prononcée.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [K] [O] épouse [T] et M. [X] [T].

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] produisent un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 exclue, M. [J] [S] [F] leur devait la somme de 10.558,82 euros. Sur ce décompte figure le prélèvement du loyer du mois d’octobre 2025 revenu impayé le 16 octobre 2025.

Le défendeur justifie avoir réglé, en espèce, la somme de 1 042€ le 12 novembre 2025 directement auprès du mandataire des bailleurs, la société HBG (avis d’échéance n°EXG2025-138641 comportant la mention manuscrite de la perception en espèce de la somme de 1 042€ ainsi que le tampon de la société). Il convient donc de déduire cette somme payée postérieurement à l’édition du décompte versé aux débats, soit une somme due de 9 516,82€, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] [S] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, ainsi que de l’octroi de délai de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer signifié par Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] à M. [J] [S] [F] le 12 février 2025,

DEBOUTE Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [J] [S] [F] à payer à Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] la somme de 9 516,82 euros (neuf- mille-cinq-cent-seize euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus,

AUTORISE M. [J] [S] [F] à se libérer de sa dette en réglant, chaque mois, pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation, une somme minimale de 250 euros (deux-cent-cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

PRONONCE la résiliation du contrat bail d’habitation conclu le 16 octobre 2024 entre Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T], d’une part, et M. [J] [S] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE M. [J] [S] [F] à payer à Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] le solde de la dette locative,

ORDONNE à M. [J] [S] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

AUTORISE Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE M. [J] [S] à verser à Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux

En toute hypothèse,

CONDAMNE M. [J] [S] [F] aux dépens de la procédure, à l’exception du coût du commandement de payer déclaré nul,

CONDAMNE M. [J] [S] [F] à payer à Mme [K] [O], épouse [T] et M. [X] [T] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge