TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

N° RG 25/06682 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LYLR

Jugement du 30 Janvier 2026

N°: 26/127

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[E] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [U]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 30 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Madame [L] [F], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2022, l’Office Public d’HLM Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [U] concernant un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 421,57 euros outre 113,36 euros de charges provisionnelles.

Par deux courriers valant mises en demeure en date des 21 février 2024 et 24 mars 2025, le bailleur social a réclamé au locataire le paiement de la somme principale de 559,65 euros (LRAR du 21 février 2024) actualisée à la somme de 594,15 euros (LRAR du 20 mars 2025) au titre de l’arriéré locatif, le bailleur social visant la possibilité d’engager une procédure de résiliation du contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [B] [U] par courrier adressé par le bailleur social le 14 mars 2025, dont la CCAPEX a accusé réception par email du 3 avril 2025.

Par assignation du 30 juin 2025, l’Office Public d'[Adresse 9] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :1.198,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus entre le 20 juin 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et la restitution des clefs,la somme de 3.000 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles en raison de la sous-location illicite,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025. Un diagnostic social et financier a été adressé au greffe le 10 septembre 2025. Il en résulte que Monsieur [U] est aide-soignant à l’hôpital de [Localité 10], actuellement en congé de longue durée et souhaitant reprendre son activité en mi-temps thérapeutique. Monsieur [U] a exposé que la dette de loyers s’était créée pendant son arrêt de travail et qu’il avait proposé un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois, ce qui avait été refusé par le bailleur social.

À l’audience du 19 septembre 2025, l’Office Public d’HLM Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative s’élevait à un montant de 1.916,89 euros, le dernier prélèvement ayant été rejeté.

L’Office Public d’HLM Archipel Habitat expose que la dette locative s’est constituée à partir du mois de décembre 2023, et que Monsieur [U] sous-loue une chambre dans son appartement en passant des annonces dans « le bon coin ». Le bailleur social ajoute qu’il a averti son locataire de l’interdiction d’une telle sous-location mais que Monsieur [U] n’a pas respecté cet avertissement, pas plus que les propositions de plans d’apurement de la dette locative.

Monsieur [B] [U] a comparu et a indiqué qu’il sera en capacité de reprendre le paiement des loyers s’il reprend son activité professionnelle, percevant 1.000 euros par mois, au lieu de 2.000 euros lorsqu’il travaille.

Monsieur [U] a ajouté qu’il ne pratiquait pas de sous-location mais qu’il a hébergé un ami, et qu’il a pu héberger gratuitement des migrants par l’intermédiaire d’une association. Monsieur [U] a précisé qu’il avait fait paraître une annonce dans « le bon coin » pour avoir un complément de revenu, mais qu’il l’a enlevé dès la réception du courrier de son bailleur lui indiquant que c’était interdit.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 21 novembre 2025, prorogé au 30 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public d’HLM Archipel Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1728, 1741, et 1228 du code civil,

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Monsieur [U] a cherché à sous-louer une chambre de son appartement en publiant une annonce sur « le bon coin », tel que cela résulte du constat réalisé par Maître [Z], commissaire de justice à [Localité 12] le 13 janvier 2025. En effet, à la page 31 du rapport du commissaire de justice, apparaît l’annonce de « [B] » concernant une « colocation chambre 350 euros », dans un appartement de « 4 pièces, 75 m² [Adresse 8] à [Localité 12] ».

Monsieur [B] [U] reconnaît avoir publié cette annonce et précise qu’il l’a enlevé de la publication dès qu’il a reçu un courrier de son bailleur.

Or, le contrat de bail précise explicitement paragraphe B. Destination des lieux : « le locataire ne pourra céder en aucun cas son droit au bail et il lui est interdit de consentir une sous-location, sauf dans les conditions prévues au II de l’article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation ne vise que des organismes habilités.

Monsieur [U] n’a pas méconnu avoir accueilli des personnes à son domicile par le biais d’une association aidant les migrants, sans expliquer la compensation financière reçue. La parution d’une annonce démontre au surplus son souhait de sous-louer une partie de son logement.

Par suite, il convient de considérer que Monsieur [U] n’a pas utiliser le logement pris à bail suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Il n’a donc pas rempli ses engagements de location conformément aux articles sus-rappelés.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail liant l’Office Public d’HLM Archipel Habitat et Monsieur [B] [U], d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Office Public d’HLM Archipel Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur les dommages et intérêts

L’Office Public d’HLM Archipel Habitat sollicite la condamnation de Monsieur [U] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles en raison de la sous-location illicite.

Si la sous-location est spécifiquement exclue du contrat de bail, le bailleur social ne justifie pas de l’exactitude des gains reçus par Monsieur [U] dans le cadre des sous-locations d’une chambre de son logement.

La sous-location étant démontrée, mais le montant des sommes perçues n’étant pas démontrées (annonce supprimée ; sous-location à des migrants par le biais d’une association non précisée), il convient de fixer à la somme de 1.000 euros le montant des dommages et intérêts dus en application des dispositions de l’article 1228 du code civil.

3. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’Office Public d’HLM Archipel Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’audience soit le 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, Monsieur [B] [U] lui devait la somme de 1.916,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [U] n’a pas émis de contestation quant à ce montant dû et il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, est actuellement fixé à la somme de 605,62 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec application de l’indexation prévue au contrat de bail.

L’indemnité d’occupation est due à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit jusqu’à la signification du présent jugement. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public d’HLM Archipel Habitat ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de l’Office Public d’HLM Archipel Habitat les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Toutefois, eu égard aux difficultés de paiement rencontrées par Monsieur [U], l’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de l’Office Public d’HLM Archipel Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, aux torts du locataire, la résiliation du bail conclu le 6 février 2022 entre l’Office Public d’HLM Archipel Habitat et Monsieur [B] [U] concernant un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE à Monsieur [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à l’Office Public d’HLM Archipel Habitat la somme de 1.916,89 euros (mille neuf cent seize euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] au paiement du loyer courant, soit la somme mensuelle de 605,62 euros, à compter du 19 septembre 2025 et ce jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, soit jusqu’à la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 605,62 euros (six cent cinq euros et soixante-deux centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges avec application de l’indexation prévue au contrat de bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur social ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à l’Office Public d'[Adresse 9] la somme de de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer à l’Office Public d’HLM Archipel Habitat la somme de 100 euros (cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation, ainsi que les frais relatifs à la mise à exécution du présent jugement ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge