IS E IS A Ç A N Ç N A R A F R F LE E P U U LIQ E TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN P B U U D P E M R ORDONNANCE DE REFERE O N U A Du 29 novembre 2022

N° RG 22/00089 – N° Portalis DB2W-W-B7G-LHYU

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à

l’expulsion

AFFAIRE: S.C.I. EMIB, immatriculée au […]

C/ S.A.S.U. DU PAREIL AU MEME, immatriculée au […]

DEMANDERESSE

S.C.I. EMIB, immatriculée au […], dont le siège social est sis […] le: 29-11-22 Représentée par Maître Dov GHNASSIA, avocat au barreau de PARIS, et Maître

X Y de la SELARL DPR AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, a le GHNASSIA vestiaire : 154,

(154) DÉFENDERESSE

[…], immatriculée au […], dont le siège social est sis 49/[…]

Représentée par Maître Jérémy GENY-LA-ROCCA de la SCP ILIADE Expédition AVOCATS, avocats au barreau de METZ, et Maître Caroline SCOLAN de la

SELARL GRAY SCOLAN, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 101, Délivrée

Le: 29.11.22

A: le GENY-La_R. COMPOSITION DU TRIBUNAL

A l’audience publique du 20 octobre 2022

PRÉSIDENT: Matthieu DUCLOS, président

GREFFIER: Nathalie VALETTE, Greffière

ORDONNANCE: contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision

Mise à disposition au greffe à la date du 29 novembre 2022

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 20 août 1993, la SCI Emib a consenti à la SASU du Pareil au même un bail pour des locaux situés à Rouen, […] et […].

Ce bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, en dernier lieu le 29 octobre 2019 à effet rétroactif au 1er octobre 2018, qui portait le loyer annuel à la somme de 76 000 euros HT.

Le 3 décembre 2021, la SCI Emib a fait délivrer à la SASU du Pareil au même commandement de payer la somme de 64 807, 54 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, le 2 février 2022, la SCI Emib fait assigner la SASU du Pareil au même devant le président de ce tribunal, statuant en référés, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 janvier 2022 ;

- prononcer l’expulsion de la SASU du Pareil au même ;

- condamner la SASU du Pareil au même à payer la somme de 73 128, 60 euros, à titre de provision;

- condamner la SASU du Pareil au même à payer la somme de 23 424 euros TTC par trimestre, outre les charges, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation;

- condamner la SASU du Pareil au même à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 20 octobre 2022, la SCI Emib

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 janvier 2022 ;

- prononcer l’expulsion de la SASU du Pareil au même ainsi que de toute personne que le preneur aurait pu introduire dans les lieux de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner la SASU du Pareil au même à payer la somme de 30 934, 01 euros, à titre ;

- condamner la SASU du Pareil au même à payer une indemnité d’occupation de 23 424 euros

TTC par trimestre, outre les charges;

- condamner la SASU du Pareil au même à payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SASU du Pareil au même demande au président du tribunal de :

- dire n’y avoir lieu à référé ;

Subsidiairement,

- réduire le quantum des condamnations aux seuls montants non sérieusement contestables ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- lui accorder un report de paiement de 12 mois, et à titre subsidiaire, un échelonnement de son éventuelle dette sur 12 mois, l’octroi de ces délais entraînant suspension des effets de la clause résolutoire, et de toute mesure d’exécution;

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En tant que de besoin,

- enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur ;

En toute hypothèse,

- débouter la SCI Emib de ses demandes ;

- condamner la SCI Emib à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile;

- condamner la SCI Emib aux entiers dépens.

MOTIVATION

1. Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

- du bail du 20 août 1993, qui contient une clause résolutoire (p. 6),

- du commandement de payer la somme de 64 807, 54 euros qui a été délivré le 3 décembre 2021 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n° 7),

- du décompte (pièce n° 9 bis), faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SASU du Pareil au même, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée des obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative.

Elle oppose cependant des contestations à l’égard de l’exigibilité d’une partie de la dette.

1.1. Sur la contestation tirée de la mauvaise foi du bailleur

La SASU du Pareil au même reproche à son bailleur de lui avoir délivré un commandement de payer alors qu’elle payait régulièrement ses loyers et charges et que la dette locative qui s’était accumulée était exclusivement due aux confinements et aux différentes restrictions d’ordre sanitaires imposées par la Covid 19. Elle estime qu’il s’agit là d’une véritable déloyauté et d’une mauvaise foi dans l’exécution du contrat.

La SCI Emib réplique qu’elle n’a délivré le commandement de payer que longtemps après le premier impayé (1er avril 2020), alors que s’était accumulée une dette importante, y compris sur des périodes où le commerce de la SASU du Pareil au même était ouvert au public.

Sur ce,

La preuve de la mauvaise foi du bailleur ne peut se déduire de la seule délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu’il existe, de façon non contestée, une dette locative et que cette dette tendait à s’accroître. En effet, depuis 2020, la SASU du Pareil au même opérait des virements d’un montant (7 776, 86 euros) nettement moins important que les loyers exigibles (23 330, 56 euros), de sorte que la dette, bien loin de se réduire, ne cessait de

s’accroître.

La SASU du Pareil au même n’allègue ni, a fortiori, ne justifie de démarches entreprises auprès de son bailleur pour ouvrir des négociations sur le montant du loyer.

Le juge des référés considère qu’il n’y a pas de contestation sérieuse en la matière, aucune mauvaise foi ne pouvant manifestement être reprochée au bailleur.

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1.2. Sur les contestations tirées de la force majeure, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ou de la perte de la chose louée

La SASU du Pareil au même oppose que le confinement imposé par l’autorité administrative, qui a rendu impossible l’accès au local donné à bail, emporte une perte partielle de la chose louée, ce qui doit donner lieu à une suppression du loyer pendant cette période et ajoute que cela constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou une force majeure.

La Cour de cassation a jugé que l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 et n° 2020-423 du 14 avril 2020, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable au bailleur, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20 127, Publié au bulletin). Pour échapper au paiement de ses loyers, un locataire n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20 190, Publié au bulletin).

La SASU du Pareil au même propose au juge des référés de résister aux arrêts de la Cour de cassation, qu’elle considère critiquables puisque non motivés, éminemment politiques, allant à l’encontre des conclusions de l’avocat général et des termes du rapport des conseillers rapporteurs, et enfin allant à l’encontre de sa propre jurisprudence centenaire ou de décisions de juridictions étrangères, notamment de juridictions ayant des systèmes juridiques proches.

Ces moyens ne sont pas de nature à remettre en cause l’interprétation faite par la Cour de cassation.

Le juge des référés considère que le même raisonnement peut être transposé aux mesures comparables prises par le gouvernement ultérieurement, de sorte que les deux moyens tirés de la perte de la chose louée et du manquement à l’obligation de délivrance, doivent être rejetés.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 4 janvier 2022.

2. Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

3. Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aucune contestation ne s’élève à l’encontre du montant de la dette locative de 30 576, 87 euros, arrêtée au 7 septembre 2022, jour de signification des conclusions du demandeur.

La SASU du Pareil au même sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

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4. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SASU du Pareil au même sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire fait valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle a subi les effets de la crise sanitaire.

En réponse, la SCI Emib, faisant également valoir sa patience et sa bonne foi.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que la dette locative a été ramenée à la somme de 30 934, 01 euros au cours de la procédure. La SASU du Pareil au même a dès lors démontré sa capacité à réduire substantiellement sa dette, qui était montée à 73 128, 60 euros. Il n’est pas allégué de manquements de sa part qui seraient antérieurs à la période de crise sanitaire, de sorte qu’il est raisonnable de présumer que les difficultés financières rencontrées par la SASU du Pareil au même sont essentiellement dues aux restrictions imposées par la lutte contre la Covid 19. Il apparaît donc possible de suspendre la clause résolutoire sans nuire excessivement aux intérêts de la SCI Emib, tout en permettant ainsi à la SASU du Pareil au même de pérenniser son activité

à Rouen.

Des délais de paiement seront donc accordés à la SASU du Pareil au même pour se libérer de sa dette, comme il est dit au dispositif de la présente décision.

5. Sur les demandes accessoires

La SASU du Pareil au même, qui aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 décembre 2021, et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Emib la somme de 4 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à la SASU du Pareil au même des délais de paiement et l’autorise à se libérer de la dette en 12 mensualités, comme suit :

- 11 mensualités de 2 548 euros, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision;

- la 12 mensualité du solde exigible;

RAPPELLE à la SASU du Pareil au même qu’elle reste débitrice des loyers courants;

DIT que la clause résolutoire ne produira pas ses effets si la SASU du Pareil au même respecte les délais de paiement qui lui sont accordés par la présente décision;

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DIT qu’à défaut pour la SASU du Pareil au même de respecter les échéances fixées, la suspension de la clause résolutoire sera révoquée de plein droit, le bail étant résilié et la totalité de la dette étant immédiatement exigible et ce, quinze jours après la délivrance demeurée infructueuse d’un commandement de payer rappelant les termes de la présente décision ;

et, en ce cas,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 4 janvier 2022 ;

CONDAMNE la SASU du Pareil au même à restituer les lieux dans le mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SASU du Pareil au même à payer à la SCI Emib, à titre provisionnel, la somme de 30 576, 87 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 7 septembre 2022 ;

DIT que cette somme portera intérêts à taux légal à compter du 7 septembre 2022 ;

et en cas contraire,

DIT qu’au cas contraire du paiement de l’intégralité de la dette aux échéances fixées, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais joué ;

en tout état de cause,

CONDAMNE la SASU du Pareil au même à payer à la SCI Emib la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SASU du Pareil au même aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 3 décembre 2021, les frais de levée d’un état d’inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits.

^La ^greffièrea Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre les présentes à éxécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les Tribunaux Judiciaires d 'y tenir la main. A tous les Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu 'ils en seront légalement requis. En FOI DE QUOI la présente collationnée conforme, scéllée du Sceau du

Tribunal a été délivrée par le directeur de greffe soussigné, en pages

^Le29.11.22 LE DIRECTEUR DE GREFFE