MINUTE N°25/02504

DOSSIER N° RG 25/00012 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3N4

JUGEMENT REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [X] [O]

33 rue Ferdinant Cartier

Résidence les jardins de l’Abbaye – Appt 12

76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mai 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2022, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [X] [W] dit [N] un local à usage d’habitation situé 33 rue Ferdinand Cartier, Résidence jardin de l’Abbaye, porte 12, 1er étage, 76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE, pour un loyer mensuel de 470,85 euros, outre une avance sur charges de 76,02 euros.

Par avenant en date du 8 septembre 2022, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a pris acte du changement de nom de Mme [W] dit [N], devenue Madame [O].

Par acte de commissaire de justice, le bailleur a fait délivrer à Madame [X] [O] le 21 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, la somme de 1.364,21euros en principal au titre des loyers et charges, dans un délai de deux mois.

Par lettre du 30 novembre 2023 reçue le 4 décembre 2023, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 décembre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

Constater acquise la clause résolutoire de plein droit ;Ordonner l’expulsion sans délai de Madame [X] [O], de ses biens et tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner Madame [O] au paiement :* de la somme de 2.674,92 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de la résiliation,

* une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer augmenté des charges révisé selon les dispositions contractuelles, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* aux dépens, en ce compris le commandement de payer,

À l’audience du 23 mai 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.900,65 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse et selon décompte faisant état à la date du 22 mai 2025.

Au soutien de sa prétention et sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois imparti par le commandement du 21 août 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir que le dernier paiement date de décembre 2024, et qu’un prélèvement a été rejeté en mars 2025. Elle précise que le montant du loyer est de 603,82 euros, sans le versement des APL.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, en date du 16 juillet 2025, sur demande du juge, il a été produit le courrier de saisine de la CAF.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [O], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 6 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail du 19 juillet 2022 a été signifié à Madame [X] [O] le 21 août 2024.

La locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer du 21 août 2024, soit le 22 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire est sans droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La preuve d’une voie de fait ou que la locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande aux fins de suppression de délai d’expulsion.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 22 octobre 2024, Madame [O] est sans droit ni titre depuis cette date et ainsi, cause un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce préjudice par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et de condamner Madame [X] [O] à son paiement à compter du 22 octobre 2024 jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 19 juillet 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 22 mai 2025, d’une dette de 6.099,73 euros.

Il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 22,86 euros (7,62euros x 3).

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en application des dispositions légales susvisées. Dès lors, il convient de déduire ce montant de l’arriéré locatif réclamé.

Par ailleurs, il ressort du même décompte des frais de contentieux pour un montant de 176,22 euros. Le bailleur ne peut mettre à la charge de la locataire les frais de contentieux au titre de l’arriéré locatif, il y a donc lieu de les déduire de la dette locative.

En outre, le décompte contient également des frais dits «frais de dossier SLS » pour un montant total de 25 euros en date du 31 janvier 2025, soit après l’acquisition de la clause résolutoire. Or, suite à la résiliation du bail, le locataire est redevable de la seule indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges. Dès lors, ces frais ne constituant ni loyer ni charges, il y a lieu de les soustraire de la dette locative.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [X] [O] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.875,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 22 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 sur la somme de 1.364,21 euros, de l’assignation sur la somme de 2.674,92 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification à la préfecture.

Condamnée aux dépens, Madame [X] [O] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions de la l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juillet 2022 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Mme [X] [O] d’autre part, concernant les locaux situés 33 rue Ferdinand Cartier, Res jardin de l’abbaye, porte 12, 1er étage, 76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE, sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, qu’à défaut de départ volontaire de Madame [X] [O], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [O] à compter du 22 octobre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.875,65 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 22 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2024 sur la somme de 1.364,21 euros, de l’assignation sur la somme de 2.674,92 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025, soit l’échéance du mois de mai 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux;

CONDAMNE Madame [X] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 août 2024, de l’assignation du 5 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 6 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE