MINUTE N°25/02907

DOSSIER N° RG 25/00442 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7GR

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGIREP

POLYLOGIS SERVICE CLIENT

BP 10744

77017 MELUN CEDEX

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [S] [M]

20 Rue Julian Grimau

Bat A 2ème etage appt 1020

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2015, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [U] [C] un appartement situé 20 rue Julian Grimau – Bâtiment A – 2ème étage – Appartement 1202 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 427,85 euros outre des provisions sur charges.

Par avenant du 20 juin 2016, le contrat de bail a été étendu à Monsieur [S] [M].

Le 23 juin 2016, Madame [U] [C] est décédée.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.272,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 20 octobre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a saisi a caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [S] [M].

Par actes de commissaire de justice en date des 17 janvier 2024 et 14 novembre 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement de justifier d’une assurance locative, dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [S] [M] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.102,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9.903,98 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025.

La SA d’HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 octobre 2023 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance des commandements des 17 janvier 2024 et 14 novembre 2024.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [M], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 septembre 2025 , la SA d’HLM LOGIREP produit un décompte actualisé au 31 août 2025 des sommes dues par Monsieur [H] [M].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [M], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM LOGIREP le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 10 novembre 2015, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 3 octobre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.272,12 euros de loyers et charges impayés.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 4 décembre 2023.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

La demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est sans objet en ce que la clause résolutoire est acquise depuis le 4 décembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 4 décembre 2023, Monsieur [S] [M] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [M] à son paiement à compter du 4 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM LOGIREP produit le bail en date du 10 novembre 2015 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 31 août 2025, faisant état d’une dette locative de 10.276,38 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais d’impayés pour un montant total de 7,20 euros (0,80 euros x 9)

Également, il ressort de ce décompte que le montant comprend des frais de contentieux pour un montant total de 370,80 euros soit :

—  119,03 euros le 29 février 2024 ;

—  122,20 euros le 31 décembre 2024

—  129,57 euros le 31 mars 2025.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 9.898,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 août 2025, mois d’août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2023 sur la somme de 1.272,12 euros, de l’assignation du 6 février 2025 sur la somme de 3.102,31 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 novembre 2015 et selon avenant du 20 juin 2016, entre la SA d’HLM LOGIREPd’une part, et Monsieur [S] [M] d’autre part, concernant les locaux situés 20 rue Julian Grimau – Bâtiment A – 2ème étage – Appartement 1202 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [M] à compter du 4 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 9.898,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 1.272,12 euros, de l’assignation du 6 février 2025 sur la somme de 3.102,31 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 août 2025, échéance de septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 octobre 2023, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE la SA d’HLM LOGIREP de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE