DOSSIER N° RG 25/01179 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NGCP

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

3F NORMANVIE

5 rue Montaigne

Immeuble Le Carré Pasteur

76000 ROUEN

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [B] [Y] et Mme [C] [H]

33 rue César Franck

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Décembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet du 16 novembre 2020, la SA IMMOBILIERE BASSE SEINE a donné à bail à Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] un logement situé 33, rue César Franck, appartement 1144 à ROUEN (76000, pour un loyer mensuel de 340,42 euros outre une provisions sur charges.

Par lettre reçue le 8 janvier 2025, la SA 3F NORMANVIE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA 3F NORMANVIE, anciennement dénommée la SA IMMOBILIERE BASSE SEINE, a fait signifier à Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 879,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SA 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] au paiement :

— de la somme de 857,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 17 juin 2025.

À l’audience du 12 décembre 2025, la SA 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4 000,17 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2025. Elle fait valoir que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer, leur dernier règlement étant intervenu au mois de juillet 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA 3F NORMANVIE le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 3F NORMANVIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025.

Il ressort du décompte de la dette joint au commandement de payer que des frais de rejet de prélèvement avaient été préalablement indûment réclamés aux locataires, d’un montant total de 9 euros, ainsi que des pénalités OPS, d’un montant total de 22,86 euros, non justifiées par la bailleresse.

Dès lors, la dette locative s’élevait à la somme de 847,53 euros.

Il ressort des pièces communiquées que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois par les locataires.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à effet du 16 novembre 2020 à compter du 25 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 avril 2025, Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à son paiement à compter du 25 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé à effet du 16 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 24 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 décembre 2025 que la SA 3F NORMANVIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 4 000,17 euros, déduction faite de frais de rejet de prélèvement réclamés après la délivrance du commandement de payer ainsi que du coût du commandement de payer, entrant dans les dépens. Il convient de déduire de cette somme celles de 22,86 euros au titre des pénalités OPS non justifiées ainsi que celle de 9 euros au titre des frais de rejet de prélèvement facturés aux locataires avant la délivrance du commandement de payer.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 3 968,31 euros, au titre des sommes dues au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2025 sur la somme de 847,53 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA 3F NORMANVIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu à effet du 16 novembre 2020 liant la SA 3F NORMANVIE d’une part, et Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés 33, rue César Franck, appartement 1144 à ROUEN (76000, sont réunies à la date du 25 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à compter du 25 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 3 968,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, à compter du 24 février 2025 sur la somme de 847,53 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à payer à la SA 3F NORMANVIE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [H] et Monsieur [B] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE la SA 3F NORMANVIE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT