DOSSIER N° RG 25/00898 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NDSB

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [W] [Q], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [N] [B] [O]

10 rue Lamartine

Immeuble Savoie

Esc 01 – 3ème étage – Appt n°02

76380 CANTELEU

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat signé en la forme électronique en date du 10 janvier 2024, avec prise d’effet au 12 janvier 2024, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [N] [B] [O] un local à usage d’habitation situé 10 Rue Lamartine, immeuble Savoie, escalier 01, 3ème étage, appartement n°02 à CANTELEU (73680), pour un loyer mensuel de 342,24 euros, outre des provisions sur charges.

Par notification électronique du 17 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [N] [B] [O] le 23 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2 050,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 14 mai 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— constater la résiliation de l’engagement de location consenti par le demandeur à Monsieur [B] [O] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] de tout bien ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [B] [O] à payer au demandeur les sommes suivantes :

— la somme de 3 141,63 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 7 mai 2025, avec intérêts de droit à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer ;

— une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— le montant de l’assurance facturée en avril 2025 ;

— la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 15 mai 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, l’OPH HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 871,69 euros en principal.

Le bailleur indique qu’un paiement de 530 euros a été effectué le 1er décembre 2025 par le locataire mais n’apparaît pas dans le décompte. Il ajoute qu’en raison de l’engagement du locataire à apurer sa dette, notamment de payer 30 euros en plus de son loyer sur 5 mois puis d’augmenter à 180 euros, ce dernier ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [N] [B] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence d’un défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] [O], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l’article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

En l’espèce, il convient de constater, d’une part, qu’il n’a pas été délivré à Monsieur [N] [B] [O] de commandement visant à justifier d’une quittance d’assurance. D’autre part, il est sollicité également qu’il soit condamné à payer l’assurance facturée en avril 2025.

Par conséquent, pour ces deux raisons, l’OPH HABITAT 76 sera débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Seine-Maritime le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il résulte, en l’espèce, du contrat de bail du 10 janvier 2024 qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet pour que le contrat de location soit résilié de plein droit.

Ce délai contractuel étant plus favorable que le délai légal, il convient de l’appliquer.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [N] [B] [O] le 23 octobre 2024. Il ressort du décompte établi par l’OPH HABITAT 76 que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

L’OPH HABITAT 76 est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 24 décembre 2024, Monsieur [N] [B] [O] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [N] [B] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 26 novembre 2025, Monsieur [N] [B] [O] demeure redevable de la somme de 5 976,67 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est précisé à l’audience que le 1er décembre 2025, le locataire a effectué un virement de 530 euros, qui ne figure pas au décompte versé à la procédure et qu’il convient donc de déduire.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux pour un montant total de 104,89 euros, compris dans les dépens et qu’il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif.

Il ressort aussi de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 28,16 euros (3,52 x8).

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, le bailleur produit la copie du contrat d’assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 18 février 2025, restée vaine pendant un mois, de sorte que le bailleur justifie des frais d’assurances souscrits à compter du mois d’avril 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [B] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5 341,78 euros au titre des loyers et charges dus au 5 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 2 050,56 euros, de l’assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 3 141,63 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il y a lieu de constater à travers le décompte produit par le bailleur que le loyer est actuellement égal à 493,52 euros. Le bailleur a indiqué que le locataire a effectué un paiement de 530 euros en date du 1er décembre 2025, soit le montant du loyer intégral et un surplus de 30 euros.

Il y a lieu d’accorder à Monsieur [N] [B] [O] un délai de 34 mois pour se libérer de sa dette, par 5 mensualités de 30 euros puis 28 mensualités de 180 euros et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [B] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76, qui ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, est débouté de sa demande de dommages intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [N] [B] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, est condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024, de l’assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 17 octobre 2024 et 15 mai 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [N] [B] [O] est condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut de paiement des loyers et des charges conclu le 29 janvier 2024 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [N] [B] [O] d’autre part, concernant les locaux situés 10 Rue Lamartine, immeuble Savoie, escalier 01, 3ème étage, appartement n°02 à CANTELEU (73680), sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5 341,78 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 5 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024 sur la somme de 2 050,56 euros, de l’assignation du 14 mai 2025 sur la somme de 3 141,63 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [B] [O] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [N] [B] [O] à s’acquitter de la dette en 34 mois, en procédant à 5 premiers versements de 30 euros puis 28 versements de 180 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [N] [B] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, soit du 24 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande en paiement des dommages et intérêts de l’OPH HABITAT 76 ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024, de l’assignation du 14 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 17 octobre 2024 et 15 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] [O] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE