TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à M^e BARTON-SMITH

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/04984 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64ED

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 9 novembre 2021, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à M. [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 302 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1.476,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef ou de son conjoint dans le cas où son existence n’aurait pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner le défendeur à payer la somme de 4.031,20 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal, Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux, Le condamner à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde-meuble, serrurier), ainsi que les frais de dossiers SLS et les frais d’enquête sociale.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.670,36 euros, selon décompte en date du 2 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2025, pour la somme en principal de 1.476,74 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mai 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, sans qu’il n’y ait lieu de préciser que ces occupants incluent le conjoint éventuel du locataire.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 485,78 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 4.670,36 euros, à la date du 2 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.670,36 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme 4.031,20 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Le demandeur ne précise pas sur la base de quel fondement il demande l’application de l’imputation des frais de recouvrement et d’encaissement au débiteur de l’obligation, étant rappelé qu’en vertu de l’article A 444-32 de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice en matière civile et commerciale, le créancier ne peut exiger, en cas de recours à l’exécution forcée pour obtenir paiement des sommes allouées, que les frais de recouvrement et d’encaissement visés à l’article A 444-32 de l’arrêté de 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice en matière civile et commerciale soient supportés par les débiteurs.

S’agissant des frais de dossier SLS et des frais liés à l’enquête sociale, il sera rappelé qu’en application de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, si ces frais peuvent être imputés au locataire lorsque ce dernier ne communique pas spontanément son avis d’imposition, d’une part, cette obligation n’existe pas lorsque le locataire bénéfice de l’allocation personnalisée au logement, ce qui est le cas en l’espèce, et d’autre part, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant que des demandes en ce sens ont été adressées au locataire et sont restées sans réponse.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de ses demandes sur ce point.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE l’action de l’OPH 13 Habitat recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2021 entre l’OPH 13 Habitat et M. [V] [C] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4.670,36 euros décompte arrêté au 2 décembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.031,20 euros à compter de l’assignation du 15 septembre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [V] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 485,78 euros à ce jour, à compter du 3 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge