TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Danièle ABYAD DARLIGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent MEILLET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01466 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZN

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 10 octobre 2025

DEMANDEURS

Madame [B] [T] [I] [D]

Monsieur [O] [N] [Y]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par Maître Laurent MEILLET, membre de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A428

DÉFENDEURS

Madame [J] [M] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

assistée de Maître Danièle ABYAD DARLIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2407

Monsieur [X] [W]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Danièle ABYAD DARLIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2407

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01466 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2011 à effet au 1er septembre 2011, M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] ont consenti un bail d’habitation à M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] sur des locaux meublés ne constituant pas la résidence principale, situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 7250 euros.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans le délai d’un mois la somme principale de 72397 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2025, M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] ont assigné M. [X] [W] et M^me Mme [J] [M] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 avril 2025, a été renvoyée à la demande de l’une des parties à l’audience du 11 juillet 2025 et un calendrier de procédure a été fixé.

À l’audience du 11 juillet 2025, la demande de renvoi de Mme [J] [M] épouse [W] a été rejetée.

M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demandent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Condamner les défendeurs à leur payer la somme de 128349 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, Ordonner l’expulsion immédiate de M. [X] [W] et Mme [J] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, Ordonner le transport et la séquestration des meubles, Condamner M. [X] [W] et Mme [J] [M] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 9119 euros après indexation, à compter du 16 décembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés et badges d’accès à l’immeuble, dire et juger que l’indemnité mensuelle sera due dans son intégralité pour chaque mois d’occupation entamé, dire et juger que cette indemnité mensuelle portera intérêt au taux légal à compter de son exigibilité, Ordonner la capitalisation des intérêts par année écoulée, jusqu’à parfait paiement des sommes dues, Condamner solidairement M. [X] [W] et Mme [J] [M] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et infraction au bail, Rejeter toute demande contraire y compris de délai de paiement, Condamner M. [X] [W] et Mme [J] [M] à leur payer la somme de 2.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les commandements de payer.

Ils contestent que le contrat soit soumis à la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il porte sur une résidence secondaire. Ils déclarent ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois à la condition que le loyer courant soit réglé.

M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W], respectivement représenté et assistée par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

Juger que le bail est à usage d’habitation principale, Prononcer la nullité des deux commandements de payer,Juger Mme [B] [T] [S] [I] [D] épouse [Y] et M. [O] [N] [Y] irrecevables en leurs demandes et en tous les cas mal fondés et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions A titre subsidiaire :

Des délais de paiement à savoir : la reprise du règlement des loyers soit 8689,84 euros par mois à compter du 16 Août 2025 puis le 16 de chaque mois ; en plus du loyer mensuel, l’apurement des arriérés des loyers sur la base du montant mensuel correctement révisé comme selon les montants récapitulés dans le tableau ci- dessus, en 24 mensualités à partir du 8 septembre 2025 puis le 8 de chaque mois, La suspension des effets de la clause résolutoire En tout état de cause :

Ordonner aux époux [Y] la communication d’appels de loyers conformes au calcul de la révision des loyers applicables pour les années 2022,2023, 2024 et 2025 et distinguant le montant des loyers du montant des charges, Ordonner aux époux [Y] de justifier de la régularisation des charges sur les trois dernières années du bail, CONDAMNER M. et Mme [Y] in solidum à payer à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la loi applicable au contrat

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, au visa des articles L632-1, L632-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les défendeurs soutiennent que le contrat de bail porte en réalité sur leur résidence principale. Ils font valoir qu’à la signature du bail ils ont indiqué résider à [Adresse 10], et non à l’étranger, qu’ils ne disposent d’aucune autre adresse en France, qu’ils occupent le logement de façon permanente depuis plus de 13 ans, que la durée importante et régulière de la location de même que l’absence de toute déclaration dans le bail d’une résidence principale suffisent à démontrer que le logement loué constitue leur résidence principale ce que la consommation d’électricité démontre.

Les demandeurs font valoir que le contrat de bail tel que signé par les locataires concerne une résidence secondaire.

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2011 M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] d’une part et M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] d’autre part ont conclu un contrat de bail d’habitation portant expressément sur des locaux meublés ne constituant pas la résidence principale du locataire (cf. en-tête page 1). Le contrat prévoit également, directement au-dessus des paraphes de la page 1, que le logement est soumis au code civil. En page 2, également au-dessus des paraphes, il est stipulé s’agissant des clauses relatives au « régime juridique : location à usage d’habitation secondaire : le contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil conclu dans le cadre d’une exclusion à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et n’est soumis qu’aux dispositions de l’article 20-1 et premier et deuxième alinéas de l’article 6 de ladite loi ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les preneurs ne pouvaient se méprendre à la signature du contrat sur son objet dans la mesure où il y est mentionné plusieurs fois la qualification de résidence secondaire.

Il ne résulte aucunement de l’indication d’une adresse [Adresse 6] que les locataires ont en réalité entendu établir leur résidence principale dans le logement loué. Ainsi, M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] ne démontrent pas avoir eu l’intention de louer le logement à titre de résidence principale à la date de conclusion du bail, que les bailleurs auraient eu connaissance de cette intention et auraient agi frauduleusement en leur proposant un bail portant sur une résidence secondaire. Ils ne démontrent pas davantage avoir établi leur résidence principale dans le logement objet du présent litige, la seule pièce produite en ce sens étant une facture d’électricité.

Leur demande de requalification du contrat de location de résidence secondaire en contrat de location d’habitation principale soumis aux dispositions des articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation puis de la loi du 6 juillet 1989 sera rejetée.

Il s’ensuit que l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable.

M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] seront en conséquence déboutés de leur demande aux fins de nullité du commandement de payer.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article X) stipulant qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, le contrat sera résilié un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 72397 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2024.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] n’ont aucunement justifié de leur situation financière. Les bailleurs ont cependant accepté la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient dès lors d’entériner le plan d’apurement de la dette selon les modalités définies ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Eu égard à l’octroi des délais de paiement, la demande d’expulsion immédiate sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] ou à leur mandataire.

Les bailleurs seront déboutés de leur demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit due pour tout mois entamé puisque leur préjudice aura cessé à la remise des clés. Enfin l’intérêt au taux légal court à compter d’une mise en demeure.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 juillet 2025, M. [X] [W] et Mme [J] [M] leur devaient la somme de 128349 euros.

M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 72397 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 18238 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la résistance abusive de M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] n’est pas démontrée. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W]

En l’espèce, sauf à renvoyer vers leur pièce n°12 qui est une capture d’écran du site de l’Institut [7] de la consommation et plus particulièrement d’un tableau dont il s’avère impossible de déterminer l’indice de référence retenu, M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W]ne font aucunement la démonstration de ce que la révision du loyer, telle qu’appliquée par les bailleurs, ne seraient pas conforme aux stipulations contractuelles.

Le contrat de bail prévoit par ailleurs un forfait pour charges de sorte que les appels de loyers n’ont pas à mentionner le montant des charges réelles et qu’il n’y pas lieu à régularisation annuelle de charges.

M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W]seront en conséquence déboutés de leur demande aux fins de communication d’appels de loyers conformes au calcul de la révision des loyers applicables pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 et distinguant le montant du loyer du montant des charges et de leur demande aux fins de régularisation de charges

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] de leur demande aux fins de requalification du contrat de bail et de leur demande en nullité du commandement de payer du 14 novembre 2024 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2011 entre M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E], d’une part, et M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 15 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] à payer à M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] la somme de 128349 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 72397 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 18238 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 5347 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le huitième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] seront condamnés à verser à M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

DEBOUTE M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] de leurs autres demandes relatives à l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] de leur demande aux fins de communication d’appels de loyers conformes au calcul de la révision des loyers applicables pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 et distinguant le montant du loyer du montant des charges et de leur demande aux fins de régularisation de charges ;

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [W] et Mme [J] [M] épouse [W] à payer à M. [O] [N] [Y] et Mme [B] [T] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le Juge