TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT d’ORIENTATION

du 16 Septembre 2025

AFFAIRE : N° RG 24/00015 – N° Portalis DBY7-W-B7I-ER2F

ENTRE :

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE BOURGOGNE

[Adresse 2]

représentée par la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

ET :

Monsieur [M] [G]

[Adresse 1]

représenté par M^e Claire PETIT THESMAR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant substitué par M^e SOMMIER-AFARTOUT, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [N] [X]

[Adresse 4]

représentée par Maître Marianne SOMMIER-AFARTOUT de la SELAS OS AVOCATS, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Pauline POTTIER, Juge de l’exécution

GREFFIER : Céline HATTAT, directrice des services de greffe judiciaires

DEBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2025 les parties représentées ont été entendues par le juge de l’exécution, qui en a délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, par le juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon actes de commissaires de justice des 24 et 30 mai 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne a fait délivrer à M. [M] [G] et Mme [N] [X] un commandement de payer valant saisie des biens et droits immobiliers situés sur la commune de [Localité 6] (Marne), [Adresse 1], cadastré section B n° [Cadastre 3] pour une contenance de 11a 26ca, en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 25 octobre 2016 par Me [M] [Y], notaire de la SCP [Y] [M] et Remmel-Michel Séverine, notaire à [Localité 5] (Meuse), contenant prêt par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne, au profit de M. [M] [G] et Mme [N] [X], d’un montant en principal de 146 381,00 euros outre intérêts, frais et accessoires.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de Marne le 12 juillet 2024, volume 2024 S n°44 et 2024 S n°45.

Par actes du 2 septembre 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne a fait assigner M. [M] [G] et Mme [N] [X] à comparaître devant le juge de l’exécution de Châlons-en-Champagne statuant en audience d’orientation en date du 5 novembre 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 5 septembre 2024 au greffe du juge de l’exécution de ce tribunal.

À l’audience d’orientation du 4 mars 2025 à laquelle l’affaire avait été renvoyée, le juge de l’exécution a soulevé d’office la question du caractère abusif de l’article 11 du contrat de crédit prévoyant l’exigibilité immédiate, sans aucun délai, des sommes dues au titre du prêt ou reconnaissant au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable et sollicité les explications du prêteur sur le montant exigible à ce jour correspondant aux seules échéances impayées en raison du caractère réputé non écrit de cette clause. Le juge a également soulevé d’office la question du caractère manifestement excessif de la clause pénale par rapport au préjudice subi par le créancier au visa de l’article 1231-5 du code civil.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois et évoquée en dernier lieu à l’audience d’orientation du 1er juillet 2025.

À cette audience, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne, se référant à ses dernières conclusions, demande au juge de l’exécution d’ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble aux sommes exigibles au jour de l’audience d’orientation, soit la somme de 19 763,20 euros au titre des échéances en retard, outre la somme de 9 977,79 euros et à défaut aux sommes exigibles au jour du commandement valant saisie immobilière, soit la somme totale de 12 969,60 euros au titre des échéances en retard, outre la somme de 6 503,55 euros, et de faire droit à ses prétentions quant à ses majorations d’intérêts et pénalités.

Mme [N] [X] est d’accord pour la vente forcée du bien.

M. [M] [G], se référant à ses dernières conclusions, donne également sont accord pour la vente forcée et demande que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne soit condamnée en tous les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, “à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”.

Sur la régularité de la procédure

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution que le créancier poursuivant doit bénéficier d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et ne peut saisir que les droits réels cessibles afférents aux immeubles de son débiteur.

En application de ces dispositions, il convient de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En l’espèce, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogneproduit la copie exécutoire d’un acte reçu le 25 octobre 2016 par Me [M] [Y], notaire de la SCP [Y] [M] et Remmel-Michel Séverine, notaire à [Localité 5] (Meuse), contenant prêt par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne, au profit de M. [M] [G] et Mme [N] [X], d’un montant en principal de 146 381 euros, outre intérêts, frais et accessoires.

Il est par ailleurs constant que le commandement de payer valant saisie immobilière qui a été délivré à M. [M] [G] et Mme [N] [X] est demeuré infructueux.

Ainsi, il y a lieu de constater que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au sens des dispositions du code des procédures civiles d’exécution précitées.

Il en résulte, qu’en l’absence de motif d’insaisissabilité de l’ensemble immobilier, les conditions préalables à la vente aux enchères publiques sont réunies conformément aux dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la mention de la créance

En application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la qualification de la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte authentique de prêt

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Aux termes de l’article R. 632-1 du code de la consommation, le juge peut relever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application.

Il est constant que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement et qu’un délai de quinze jours est déraisonnable (arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 29 mai 2024, F-B, n° 23-12.904).

En l’espèce, la clause de déchéance du terme du contrat produit (page 116 de l’acte authentique) prévoit un délai de 15 jours laissé au débiteur pour régulariser sa situation.

Il n’existe donc en l’espèce aucun préavis d’une durée raisonnable permettant à l’emprunteur de régulariser une ou plusieurs mensualités impayées sans encourir la résiliation du prêt.

Les conséquences d’une telle clause sont considérables pour l’emprunteur puisque à défaut de régularisation dans ce délai, il se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt.

Ainsi, cette clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de M. [M] [G] et Mme [N] [X], ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Il convient donc de constater que la clause susvisée est abusive et de la déclarer non écrite.

Il s’ensuit que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne ne peut plus opposer à M. [M] [G] et Mme [N] [X] la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause.

Sur les conséquences de la qualification de la clause de déchéance du terme en clause abusive

Il est constant que le caractère abusif de la clause de déchéance du terme n’entraîne ni la nullité du contrat de prêt, ni la perte de son caractère exécutoire, cette clause annulée n’étant pas l’objet principal de la convention, qui reste de mettre à disposition de l’emprunteur une somme d’argent et de déterminer les conditions et termes de son remboursement.

Il est également constant que le caractère abusif de la clause de déchéance du terme n’entraîne pas la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière.

Il résulte en effet de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution que la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

Quant au capital restant dû :

La somme correspondant, dans les commandements valant saisie immobilière des 24 et 30 mai 2024, au capital restant dû pour un montant de 125 763,49 euros n’est donc pas exigible.

Quant aux mensualités échues et impayées du prêt :

Lorsque le prêteur a délivré à l’emprunteur un commandement de payer comprenant à la fois les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, l’annulation de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt ne remet pas en cause le commandement de payer qui demeure valable à concurrence du montant des seules mensualités échues et impayées (arrêt de la cour d’appel de Douai du 5 septembre 2024, n°24/01844).

Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Ainsi, le juge de l’exécution fixe le montant des mensualités impayées à leur échéance survenues entre la déchéance du terme réputée n’avoir jamais existé et le premier acte d’exécution forcée, à savoir le commandement de saisie immobilière. Il ne peut donc pas intégrer dans la créance cause de la saisie une créance exigible après l’acte de saisie (avis de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°24-70.001 et avis de l’avocat général n°15008).

Il en résulte qu’aux 24 et 30 mai 2024, date de délivrance du commandement à M. [M] [G] et

Mme [N] [X], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne disposait d’une créance liquide et exigible au titre des mensualités échues des prêts visés dans ces commandements correspondant à 7951,98 euros en capital et 5017,62 euros en intérêts, soit au total 12 969,60 euros au 15 mai 2024.

La créance au titre de ce prêt de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne sera donc fixée à cette somme, outre les frais de la procédure de saisie immobilière.

Quant aux clauses pénales (indemnité d’exigibilité, majorations et intérêts de retard)

Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, toute clause pénale peut être réduite si elle est manifestement excessive.

Les conditions générales de prêt susvisées prévoient que lorsque la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne est amenée à se prévaloir d’un des cas de déchéance du terme visés ci-dessus, elle exigera le remboursement immédiat de toutes les sommes dues en principal, intérêts et accessoires, qui seront majorées d’une indemnité égale à 7 % calculée sur le capital restant dû et les intérêts échus et non versés.

Ainsi, à défaut d’exigibilité anticipée de la créance, l’indemnité de 7 % n’est pas due.

En l’occurrence, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne n’explique pas son calcul concernant les majorations et pénalités de retard retenues mais il ressort de son décompte qu’elles s’élèveraient à plus de la moitié de la somme due au titre des échéances impayées. De plus, il n’est pas produit de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir les majorations et intérêts de retard invoquées par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne.

Sur l’orientation de la procédure

En application de l’article R. 322-15 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentée, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, les parties sont d’accord pour une vente forcée de l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la vente forcée de l’immeuble comme il est dit au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Les dépens, qui sont afférents à une phase obligatoire de la procédure de saisie immobilière, seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

En application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel conformément à l’article R.322-19 du code des procédures civiles d’exécution,

CONSTATE que la présente procédure de saisie a été engagée dans le respect des conditions prévues par les articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE le caractère abusif de la clause de déchéance du terme des conditions financières et particulières du contrat authentique de prêt reçu le 25 octobre 2016 par Me [M] [Y], notaire à [Localité 5] (Meuse), page 116, stipulant que :

« En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours :

— en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement » ;

DECLARE cette clause non écrite ;

MENTIONNE la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne-Bourgogne, arrêtée au 15/05/2024 comme suit :

Au tire du prêt n° 00002076313 :

Capital …………………………………………………..7951,98 €

intérêts …………………………………………………..5017,62 €

soit au total 12 969,60 euros ;

ORDONNE la vente forcée de l’immeuble visé au commandement de payer valant saisie en date des 24 et 30 mai 2024 à l’audience de vente du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du :

Mardi 6 janvier 2026 à 10 heures

sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP Nathalie LARCHER, commissaire de justice à [Localité 7], pourra faire visiter le bien saisi selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants ou, à défaut d’accord, les mercredis des deux semaines précédant celle de la vente, de 14 heures à 15 heures ;

AUTORISE l’huissier de justice à se faire assister, le cas échéant, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que la décision sera signifiée par le créancier poursuivant et qu’il devra en être justifié lors de l’audience d’adjudication ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution, les jour, mois et an susdits ; la minute étant signée par Pauline POTTIER, juge de l’exécution et Céline HATTAT, directrice des services judiciaires.

LA DSGJ LE JUGE DE L’EXECUTION