MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : 23/00977 – N° Portalis DB3A-W-B7H-DXJO

NAC : 50A

AFFAIRE : [S] [H], [O] [X] C/ [M] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [S] [H]

née le 03 Octobre 1985 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Eva-belin AMADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [O] [X]

né le 12 Décembre 1990 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eva-belin AMADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [G]

né le 16 Mai 1980 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Clôture prononcée le : 11 Juin 2025

Débats tenus à l’audience du 24 Juin 2025 par M^me MALLET, vice-présidente, M^me MARCOU, vice-présidente et M^me ARRIUDARRE, vice-présidente

Jugement prononcé le 16 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe par M^me MALLET, vice-présidente par application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, après qu’il en ait été délibéré par les juges précités.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 octobre 2019, Mme [S] [H] et M. [O] [X] ont acquis de M. [M] [G] un appartement F 4 avec place de parking soit les lots n° 9, 11, 12, 13 et 22 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] cadastré section NE n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ainsi qu’une parcelle en nature de jardin située au lieudit [Adresse 8] à [Localité 6] cadastrée section C1012 au prix de 229 800€. Le bien du [Adresse 3] est soumis au régime de la copropriété.

Peu de temps après leur emménagement, et suite à un dégât des eaux survenu le 15 novembre 2019, Mme [H] et M. [X] se sont plaints de désordres et notamment d’une toiture fuyarde et d’infiltrations d’eau dans leur logement. Ils ont saisi le juge des référés au contradictoire de leur vendeur pour que soit ordonnée une expertise judiciaire. Par ordonnance du 20 novembre 2020, M. [E] a été désigné. Les opérations d’expertise ont par la suite été étendues par ordonnance du 7 mai 2021 aux désordres affectant les parties communes au contradictoire du syndicat des copropriétaires appelé en cause.

L’expert a déposé son rapport le 7 février 2022.

Par acte du 18 octobre 2022, Mme [S] [H] et M. [O] [X] ont fait citer M. [M] [G] devant le tribunal judiciaire de Castres pour solliciter la résolution de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Castres incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Albi.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 avril 2025, Mme [S] [H] et M. [O] [X] demandent au tribunal de:

— DEBOUTER Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes sur quelques fondements que ce soit

A titre principal,

— PRONONCER l’annulation de la vente du bien immobilier conclu le 21 octobre 2019 entre Monsieur [G] et Madame [H] et Monsieur [X], soit prononcer la résolution de cette vente, et à tout le moins, subsidiairement, sa nullité.

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer à Madame [H] et Monsieur [X] les sommes suivantes :

o 229.800 € au titre de la restitution du prix de vente, outre les frais notariés en sus d’un montant de 17.688,22 €,

o 46.475,73 € au titre des frais et dépenses engagées pour ledit bien répartie comme suit, et à parfaire au jour de la décision à intervenir :

▪ 1.968,46 € au titre des frais de conservation (bâches….), à parfaire,

▪ 7200€ au titre de l’installation du poêle

▪ 763 € au titre des frais de changement du chauffe-eau afin de mise en sécurité

▪ 29 411,29 € au titre des charges de copropriétés avancées pour les charges courantes et les travaux réparatoires des désordres, vices, à parfaire,

▪ 7.132 € au titre des frais de taxe/impôts foncier, à parfaire,

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer la somme de 41 078,16 € à Madame [H] et Monsieur [X] à titre de dommages et intérêts.

— ORDONNER que la restitution et récupération du bien ne pourra intervenir qu’une fois que Monsieur [G] se sera acquitté de l’intégralité du prix de vente et des frais notariés, des frais et dépenses engagées, frais d’assurances et de conservation du bien, et plus généralement de l’intégralité des condamnations mises à sa charge.

— ORDONNER à Monsieur [G] de faire son affaire personnelle et à ses frais de la récupération du bien.

— JUGER qu’à défaut de paiement complet par Monsieur [G] de ces condamnations dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [X] et Madame [H] pourront disposer librement du bien sans préjudice de l’exécution forcée du jugement à intervenir, et sans qu’aucune contrepartie ne leur soit demandée à quelque titre que ce soit.

Subsidiairement,

— JUGER que le bien immobilier vendu par Monsieur [G] par acte du 21 octobre 2019 à Madame [H] et à Monsieur [X] présente des vices, malfaçons et non-conformités rendant bien fondée la demande indemnitaire en paiement des frais de réparation de l’ensemble des désordres et mises en conformité, et au remboursement de l’ensemble des frais et dépenses engagées, et en réparation de l’ensemble des préjudices subis par Madame [H] et à Monsieur [X], et ce au principal au titre de la garantie des vices cachés, et subsidiairement au titre de l’obligation de délivrance conforme, et plus subsidiairement au titre du dol et/ou de la réticence dolosive, et plus encore subsidiairement au titre de la mobilisation de la responsabilité de Monsieur [G] et JUGER que Monsieur [G] a engagé sa responsabilité.

— CONDAMNER Monsieur [G] indemniser Madame [H] et Monsieur [X] à hauteur de l’ensemble des coûts des travaux de reprises des désordres, vices, non-conformités, et en conséquence à payer à Madame [H] et Monsieur [X] les dits coûts, et notamment les sommes ci-après :

▪ 51.363,33 € au titre du coût des travaux réparatoires de l’ensemble des désordres, vices, non-conformités, à parfaire, et à actualiser selon l’indice BT01, réparties comme suit :

o 23.480, 39 €, à parfaire, au titre des travaux de remise en état des infiltrations

o 17.366,09 €, à parfaire, et à actualiser selon l’indice BT01, au titre des travaux de remise en état des conséquences des infiltrations ;

o 2.711,94 €, à parfaire, et à actualiser selon l’indice BT01, au titre de la mise en conformité de l’installation électrique ;

o Le coût des travaux de dépose du système de climatisation et de réinstallation d’un système de climatisation adapté au logement.

— CONDAMNER Monsieur [G] à indemniser Madame [H] et Monsieur [X] de tous leurs préjudices, et en conséquence à payer à Madame [H] et Monsieur [X] les sommes suivantes :

▪ 2.731, 46 € au titre des mesures conservatoires et de mise en sécurité (bâchages, changement du chauffe-eau afin de mise en sécurité)

▪ 41 078,16 € arrêté au 12 octobre 2022, à parfaire, au jour de la réalisation complète des travaux réparatoires au titre du préjudice de jouissance, et fixer le montant journalier du préjudice de jouissance à la somme de 38,68 €/ jour depuis le 15 novembre 2019 jusqu’à de la réalisation complète des travaux réparatoires.

▪ 15.500 € à Madame [H] et Monsieur [X] à titre de dommages et intérêts.

▪ 1.700 €, à parfaire, au titre des frais de relogement.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer la somme de 10.000 € à Madame [H] et Monsieur [X] à titre de dommages et intérêts complémentaires pour préjudice moral

— JUGER que l’ensemble des sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER Monsieur [G] à payer à Madame [H] et Monsieur [X] la somme de 5.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le remboursement des honoraires d’huissiers, du coût des diagnostics.

— CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens de la présente instance et de celle de référé, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit au profit de Maître Eva Belin AMADOR, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’expert a confirmé l’existence de désordres affectant la couverture et la verrière de l’immeuble, des infiltrations en plafonds et différents désordres en murs, la non conformité de l’installation électrique, des désordres sur le chauffage et l’installation et des désordres affectant les éléments d’équipement : climatiseurs, connectiques d’amplification et de réception des antennes de télévision et autres. Ils exposent que l’expert a relevé qu’une partie des travaux avait été effectuée par M. [G] qui a par ailleurs procédé au changement d’affectation du local commercial en local d’habitation sans autorisation d’urbanisme.

Ils fondent leur demande principale sur la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés qui est due par le vendeur qui vivait dans l’immeuble, le bien étant impropre à sa destination. Ils soutiennent que le vendeur ne pouvait ignorer les désordres et non conformités affectant le bien.

Ils font état de l’antériorité des vices et de leur caractère occulte pour les acquéreurs.

Ils considèrent que M. [G] ne peut leur opposer la clause limitative de garantie dès lors qu’il s’est comporté comme un professionnel de la construction et qu’il connaissait les vices affectant la couverture et l’existence d’infiltrations et qu’il a lui même subi des désordres ainsi qu’il résulte des attestations de copropriétaires. Ils contestent tout défaut d’entretien de leur part sur le bien.

Ils s’estiment fondés à solliciter la condamnation de M. [D] à la restitution du prix de vente du bien tous frais confondus et au remboursement des frais et dépenses engagées sur le bien (frais de conservation ou d’amélioration, frais exposés en qualité de propriétaire).

Ils invoquent le défaut de délivrance conforme lié notamment au changement de destination sans justifier d’une autorisation d’urbanisme et font également état du dol ou de la réticence dolosive du vendeur qui a passé sous silence les désordres et vices affectant le bien et qui a vendu un bien non conforme à son utilisation.

A titre subsidiaire, ils font état des fautes de M. [G] qui engagent sa responsabilité civile décennale et à défaut sa responsabilité contractuelle.

S’agissant de la responsabilité décennale, ils soulignent que l’importance des travaux d’équipement et le changement de destination sont constitutifs d’un ouvrage et soumis à garantie décennale.

Ils font état du coût des réparations et des préjudices subis et notamment leur préjudice financier, de jouissance et préjudice moral.

Aux termes de conclusions notifiées par la voie électronique le 16 juin 2025, M. [M] [G] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

— DIRE ET JUGER que l’action introduite par les consorts [U] ne peut prospérer sur aucun des fondements

— DEBOUTER les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, quel que soit le fondement

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— DIRE ET JUGER que les demandes indemnitaires présentées par les consorts [U] sont infondées et les DEBOUTER de toutes demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [G]

A DEFAUT,

— RAMENER les demandes à de plus justes proportions

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER les consorts [U] à payer à Monsieur [G] la somme de 8.000€ au titre de son préjudice moral

— CONDAMNER les consorts [U] au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de recours à l’exécution forcée.

M. [G] entend se prévaloir de la clause d’exclusion des vices cachés insérée dans l’acte de vente. Il indique que la vente s’est conclue après plusieurs visites et un week end dans l’appartement et que lors de la dernière visite les acquéreurs étaient accompagnés d’un professionnel. Il fait valoir qu’il résulte des conclusions expertales et des pièces versées aux débats qu’il n’existe aucune volonté délibéré de sa part de cacher un quelconque vice. Il précise que les combles ont toujours été accessibles et qu’il n’ a jamais du temps de son occupation subi de désordres à l’intérieur de son logement. Il ajoute que l’expert n’a pas constaté que les travaux qu’il a effectués étaient destinés à camoufler les traces d’infiltrations ou de condensation et que le problème émane d’une partie commune de l’immeuble dont il ignorait l’existence de sorte que l’expert a retenu qu’il n’avait pas délibérément occulté les vices. Il considère que les consorts [U] tentent de faire supporter à leur vendeur les frais de réfection de la toiture qui relèvent de la copropriété et de l’ensemble des copropriétaires. Il invoque le défaut d’entretien du chéneau par les acquéreurs qui explique les infiltrations. Il précise que son intervention sur l’installation électrique s’est bornée à rajouter des prises dans la chambre d’enfant. Il fait état de l’absence de désordre sur l’installation de chauffage et l’installation de climatisation.

Il explique que l’action ne peut être intentée que sur le fondement du vice caché et non sur celle de l’obligation de délivrance. Il précise également que l’acte notarié précise pour le lot n°9 un local à usage d’habitation ou commercial de sorte que le bien a été acquis en connaissance de cause. Il conteste toute réticence dolosive.

S’agissant de la responsabilité décennale, il rappelle qu’il résulte du rapport d’expertise que les seuls travaux qu’il a effectués concernent : les éclairages cuisine, couloir, hall d’entrée, sous la mezzanine, le changement des radiateurs, la mise en place du parquet flottant à l’étage, la peinture à l’exception des parois de la verrière, l’éclairage de la première et deuxième chambre par la pose d’un ruban Led, l’expert faisant état de l’absence de modification importante de la construction. Il souligne que son intervention n’est pas constitutive d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et qu’il résulte des dernières jurisprudences que l’élément d’équipement installé en remplacement ou par ajout sur un ouvrage existant et qui ne constitue pas en lui même un ouvrage, ne relève pas de la garantie décennale. Il fait état des prétentions exorbitantes des demandeurs et de leur mauvaise foi.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 juin 2025.

L’affaire fixée à l’audience du 24 juin 2025 a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

I – Sur les désordres

L’expert a relevé des désordres affectant la couverture et la verrière de l’immeuble parties communes, des infiltrations en plafond et différents désordres en murs, des non conformités de l’installation électrique et lumineuse, et des non conformités affectant le chauffage et l’installation de climatisation ainsi que des désordres affectant les éléments d’équipement : climatiseurs, connectiques d’amplification et de réception des antennes de télévision et autres.

— Sur les désordres affectant la couverture et la verrière de l’immeuble parties communes et les infiltrations en plafond et les différents désordres en murs

L’expert à titre liminaire, a expliqué le principe constructif de la charpente couverture. Il indique que sur l’emprise du lot 9 propriété des demandeurs se situent deux volumes de charpente différents. L’entrée se situe sur une première charpente deux pentes avec faitage parallèle à la [Adresse 13]. La cuisine se situe sur une première charpente et est éclairée en lumère zénitale par une verrière ancienne. Une seconde charpente existe sur le volume arrière de l’appartement. Le plafond étant rampant, les entraits sont visibles. Le faitage est parallèle à la [Adresse 13]. Il précise que ce mode constructif fait que ces deux versants de charpentes collectent les eaux de pluie et les dirigent dans un chéneau encaissé. Celui-ci traverse le bien des demandeurs dans sa largeur sensiblement au niveau de l’entrée, salon, cuisine et mezzanine à l’étage.

L’expert précise que des stigmates d’infiltrations sont localisés en parallèle et des deux côtés du chéneau. Elles sont présentes dans la première chambre mezzanine à la jonction de l’habillage et du plafond rampant sous forme de décollement de la bande à joint avec coulures orangées et en sous face de l’habillage, sur la gauche, il est noté des traces de couleur sombre et des moisissures.

Sur le pallier mezzanine, la jonction de la joue d’habillage du vélux avec le plafond présente des traces d’infiltration à l’origine du décollement du joint calico, et en retour de plafond, des auréloles sont présentes. Directement en dessous de ce vélux, l’expert note un léger tuilage du parquet flottant témoignant de dégât limité en lien avec des infiltrations. Côté salon, il relève des auréoles signes d’infiltrations depuis la verrière. La bande à joint côté mezzanine est décollée. Il est également relevé des cloquements des bandes à joint caractéristiques d’infiltrations. Dans l’entrée et le salon, l’expert fait état côté façade [Adresse 11] d’un décollement de la bande à joint avec couleur orangée signe d’infiltrations

L’expert ajoute que les désordres décrits sont évolutifs et ce dans toutes les zones. Il relève au niveau du plafond, proche de l’escalier de la mezzanine que ce dernier est tombé le 25 janvier 2021, la laine est apparente et une autre zone menace de tomber. L’expert a préconisé des mesures conservatoires et un bachage adéquat.

S’agissant des infiltrations, après accès aux combles dont essentiellement en dessus de l’entrée, l’expert constate que les tuiles sont expressément poreuses et se désagrègent en poussière visible sur l’isolant, l’eau de pluie traverse ces tuiles, se retrouve sur l’isolant pour migrer dans le volume habitable.

Après avoir accédé à la toiture, l’expert précise que le chéneau se déverse dans une boîte à eau dont l’évacuation est de diamètre 80mm alors que la surface recueillant les eaux de pluie est de plus de 220 m² donc très largement supérieure à ce que peut évacuer une section de 80 mm de diamètre.

Il apparaît que le chéneau a été refait selon facture de la société ADI MALIE SAS du 19 octobre 2015 qui porte mention de la réparation de la totalité du chéneau en zinc défectueux.

L’expert fait valoir que ces désordres touchent la toiture, la couverture et la verrière de l’immeuble dans sa totalité. Il s’agit pour lui d’infiltrations dans un volume habitable et ce depuis un ouvrage de couvert.

Pour l’expert, les désordres affectant la couverture et la verrière de l’immeuble et les infiltrations en plafond et différents désordres en murs trouvent leur origine dans :

— un vieillissement des tuiles de la totalité de la couverture qui deviennent poreuses et laissent passer l’eau de pluie dans les combles.

— un chéneau dont la descente d’évacuation est sous dimensionnée pour pouvoir recueillir et évacuer les eaux de pluie des 220 m² de couverture.

Il ajoute qu’un défaut d’entretien n’est pas à exclure. Cependant les non conformités sont telles que s’il y a eu un défaut d’entretien, il n’a qu’une incidence mineure dans la surveillance des désordres. L’expert ajoute que lors de ces deux visites, il n’a pas noté de défaut d’entretien.

L’expert précise que les désordres en murs sont également les conséquences des infiltrations depuis le couvert.

L’expert conclut que les désordres sont des infiltrations depuis le couvert et ce dans un volume habitable rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Il ajoute que les désordres sont apparus le 15 novembre 2019 mais devaient exister avant l’achat du 21 octobre 2019.

Il convient donc de retenir que le désordre existait avant la vente.

— Sur les désordres affectant le chauffage, l’installation de climatisation et les équipements des parties communes

▪ Les climatiseurs et le chauffage

L’expert indique que les climatiseurs ne sont pas en mesure d’être fonctionnels, les fluides caloporteurs ne sont pas raccordés et il en est de même pour l’alimentation électrique.

L’expert précise que dans le DPE réalisé, il est mentionné que le chauffage est assuré par des convecteurs électriques. Il note que la puissance de chauffage est insuffisante et génère de l’inconfort mais que celui-ci n’entraîne pas une impropriété à destination, la solidité de l’ouvrage n’est pas davantage compromise. Il précise que ces points n’ont pu être découverts qu’en période de chauffe soit entre le 21 octobre 2019 date de l’achat et le procès verbal d’huissier du 4 mars 2020. Il explique cependant qu’il s’agit d’un élément factuel et que pour lui, il n’y a pas de désordre s’agissant d’une sensation d’inconfort par essence subjective.

L’expert note également que pour la VMC, les évacuations ne sont pas raccordées vers l’extérieur par tuile à douille et qu’il s’agit d’une non-conformité sans désordre. Le groupe n’est pas suspendu à la charpente mais est posé de façon précaire sur l’isolant et il n’y a pas de tuile à douille.

▪ Les connectiques d’amplification d’antenne de télévision

L’expert explique que dans les WC dans un coffre existe un dispositf d’amplification de deux antennes de télévision dont une est pour un autre lot que celui de la propriété des demandeurs et il est raccordé au compteur électrique des demandeurs.

L’expert considère que lors de la division de l’immeuble avant la propriété [G] l’installation n’a pas été individualisée. Il précise que les désordres affectant les éléments d’équipement : climatiseurs, connectiques d’amplification et de réception des antennes de télévision relèvent des parties communes.

L’expert considère que ces désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination.

— Sur la non conformité de l’installation électrique et lumineuse.

L’expert relève que le diagnostic électrique est celui réalisé lors de la vente à M. [G] encore valable et fait état d’anomalies électriques à lever par un électricien qualifié. Postérieurement à ce diagnostic du 10 novembre 2017, M. [G] a effectué des travaux électriques. L’expert relève que certains connecteurs ne sont pas protégés ce qui est une non conformité aux règles de l’art.

Il note 3 points présentant un risque pour la sécurité des personnes :

▪ les câbles électriques sortant du sol au niveau du piano de cuisine,

▪ le raccord câbles électriques /piano

▪ le domino non protégé à l’arrière du chauffe-eau en rez de chaussée.

Il mentionne que sur les deux premiers points, il s’agit de travaux réalisés par les demandeurs qui ont été ensuite mis en sécurité et que pour le troisième il s’agit d’une non-conformité par absence de protection mécanique des conducteurs sur des travaux antérieurs à l’occupation de M. [G].

Il estime que l’installation électrique par accès au conducteur génère un risque sur la sécurité des personnes et rend l’ouvrage impropre à sa destination. Ce désordre existait avant la vente.

L’expert souligne qu’il n’a pas noté de désordre sur l’installation lumineuse en rez-de-chaussée et que pour les autres non conformités entre le diagnostic électrique et la vente, les origines et les causes sont des fautes d’exécution par non respect des normes par M. [G] exclusivement à l’étage et ce au niveau des raccords des rubans Led et des caches prises.

— Sur les modifications de la construction

L’expert explique qu’il n’y a pas eu de modifications importantes à la construction entre l’achat et la revente du bien par M. [G].

S’agissant de la toiture, des travaux ont eu lieu en juin 2015 et ont consisté à appliquer un anti-mousse. Il s’agit de travaux d’entretien et non de réfection.

La réparation de la totalité du chéneau en zinc défectueux a été faite en octobre 2015 par la copropriété. Il s’agit pour l’expert d’une réparation non conforme du chéneau, ouvrage assurant le couvert relevant de la responsabilité décennale de l’entreprise.

L’expert précise qu’aucune autre intervention en toiture n’a été justifiée.

S’agissant des travaux de second œuvre, de transformation en appartement habitable, l’expert rappelle que dans les actes d’achat de chacune des parties, acte du 8 avril 2015 pour M. [G] et du 21 octobre 2019 pour les demandeurs, il est mentionné un local à usage d’habitation ou commercial. Il n’y a pas eu de modification structurelle entre ces deux actes.

II- Sur les garanties et les responsabilités

— Sur la garantie des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acheteur a alors le choix en vertu de l’article 1644 du code civil, de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Cette garantie ouvre ainsi à l’acquéreur une option entre la résolution de la vente (c’est l’action rédhibitoire, qui, si elle est accueillie, conduit à la restitution de la chose vendue au vendeur et du prix à l’acquéreur) ou une diminution du prix (c’est l’action estimatoire).

L’acquéreur peut également obtenir le remboursement des frais occasionnés par la vente et, en cas de mauvaise foi du vendeur, des dommages-intérêts.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte authentique de vente comporte une clause d’exclusion des vices cachés. Cette clause n’est pas applicable si le vendeur est de mauvaise foi c’est à dire s’il avait connaissance du vice. Il pèse sur le vendeur professionnel une présomption irréfragable de connaissance du vice. M. [G] n’a pas la qualité de professionnel de la construction ou de l’immobilier. Les travaux qu’il a réalisés sont essentiellement des travaux d’aménagement. Il n’est donc pas présumé avoir connaissance des vices.

Il appartient donc aux consorts [U] de rapporter la preuve de ce que M. [G] avait connaissance des vices qui existaient avant la vente.

L’expert a précisé que les désordres ne présentaient pas un caractère apparent pour M. [X] et Mme [H] lors de leur achat.

En l’espèce, seuls les désordres d’infiltrations et le désordre électrique par accès au conducteur ont le degré de gravité nécessaire pour relever de la garantie des vices cachés.

1° Sur les désordres d’infiltration

L’expert explique que les infiltrations devaient inévitablement exister antérieurement à la vente. Il rappelle que les travaux relatifs à la réfection du chéneau sont non conformes depuis 2015 et que les tuiles sont poreuses car en fin de vie ce qui, à la vue de leur détérioration actuelle était déjà le cas en 2015 lors des travaux en toiture. Le dégât des eaux est survenu le 15 novembre 2019, soit 3 semaines après l’achat des consorts [U]. S’agissant de la connaissance du vice par le vendeur, l’expert précise que ses investigations techniques, notamment au niveau de l’aspect de la peinture en plafond lui permettent de dire que celle-ci est plus ancienne que novembre 2019 date de la vente et n’a pas été faite à cette occasion par M. [D].

Il en découle que M. [D] n’a pas tenté de dissimulé des désordres. L’expert précise qu’il n’a pas d’autre élément de réponse factuel pour déterminer si le vendeur avait connaissance des désordres lors de la vente.

Les photographies produites datant d’avant la vente montrent un appartement loft qui semble en parfait état. Aucun intermédiaire n’est intervenu pour la vente. L’annonce relative à la vente mentionne : toiture, isolation et rénovation complète intérieure récente, climatisation réversible + système de chauffage à inertie sèche (chaleur diffuse et très agréable), aucun travaux à prévoir.

La référence à la toiture récente peut s’expliquer par les travaux effectués en 2015, le démoussage de la toiture et la réfection du chéneau pour le compte de la copropriété.

Il n’est pas contesté qu’avant la vente les acquéreurs ont visité le bien à 4 reprises lors de différentes périodes, de sorte qu’ils auraient nécessairement constaté la présence de traces d’humidité. Lors de la dernière visite et en tout état de cause le jour de la vente, il n’y avait pas de traces apparentes d’humidité et ce jusqu’au sinistre d’inondation, 3 semaines plus tard.

Si l’expert indique que l’accès aux combles lui a été garanti, iI résulte des photos insérées dans le rapport qu’un échafaudage mobile a été installé pour permettre l’accès à la trappe en hauteur de sorte que l’accès est difficile.

S’il semble peu crédible que les acquéreurs aient visité les combles avant la vente, il ne résulte pas davantage des éléments du dossier que M. [D] soit lui intervenu de quelque manière que ce soit dans les combles qui relèvent des parties communes.

Un dégât des eaux est intervenu le 15 novembre 2019 suite à des précipitations qualifiées par l’expert de conséquentes, mais il considère que les infiltrations existaient antérieurement. Il apparaît cependant que ce fort épisode de pluie a pu aggraver le phénomère d’infiltrations en toiture qui était latent.

Le compte rendu d’intervention du charpentier, la Sarl Les Frères Lecointre sollicité le 4 mars 2020 pour réaliser un diagnostic de la toiture mentionne : qu’au premier regard la toiture est propre et les éléments bâtis semble neufs ; qu’après avoir été invité à monter dans les combles, notre impression n’est plus la même, les tuiles visibles à l’entrée présentent quasiment toutes un état de porosité très avancé, les liteaux qui servent de support à la tuile sont également abimés ;que l’examen de la deuxième partie laisse apparaître une tuile moins abîmée mais tout aussi obsolète, des traces d’eau ainsi que des gouttes sont visibles sous la tuile démontrant bien que la tuile n’est plus étanche; qu’après être monté sur le toit, nous constatons que la tuile a été lavée et les faîtages repris surement à la barbotine ; on remarque des tuiles cassées grossièrement réparées au silicone. Il est précisé en conclusion que la couverture est obsolète et ne pourra pas assurer l’étanchéité du bâtiment bien longtemps et qu’il serait intéressant d’avoir la facture des travaux réalisés sur cette toiture afin de savoir quel produit a été utilisé pour traiter le nettoyage de la couverture.

Le chéneau n’est plus conforme depuis les travaux de 2015. M. [G] ne pouvait avoir connaissance de cette non conformité. Il ressort de ses écritures qu’il entretenait régulièrement le chéneau en le vidant des feuilles qui s’y accumulaient. Pour se faire, il devait nécessairement monter sur le toit au regard de la configuration des lieux étant rappelé que la toiture paraît en bon état de l’extérieur selon le constat du charpentier.

Le fait qu’il entretienne le chéneau est donc sans incidence sur la connaissance du vice par M. [G]. Aucun défaut d’entretien n’est davantage imputable aux acquéreurs puisque l’inondation qui a révélé les désordres est survenue 3 semaines après la vente.

Les désordres proviennent donc selon l’expert à la fois du chéneau sous dimensionné et des tuiles poreuses et vieillissantes. Les infiltrations depuis la toiture sont essentiellement localisées autour de la verrière et au niveau du chéneau de chaque côté de celui-ci et sur toute la longeur du lot n°9.

Les désordres affectant la toiture, la couverture et la verrière de l’immeuble relèvent des parties communes de l’immeuble et les réparations incombent à la copropriété.

C’est précisément pour ce motif qu’au stade du référé, les consorts [U] ont pris le soin d’appeler en cause le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic, AG Sarl CENTURY 21.

L’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat, c’est-à-dire sans la démonstration d’une faute, pour les « dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

De ce fait, le vendeur qui se trouve mis en cause sur le fondement du vice caché a parfaitement la possibilité d’assigner le syndicat des copropriétaires en garantie si le désordre trouve sa source dans les parties communes.

De la même manière, si l’acquéreur ne peut agir directement contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement du vice caché, ce dernier étant tiers au contrat de vente, il peut agir sur le fondement de l’article 14 précité et les articles 1240 et suivants du Code civil qui imputent une responsabilité civile délictuelle du syndicat des copropriétaires du fait de choses qu’il a sous sa garde à savoir les parties communes. Par ailleurs, l’immeuble ayant fait l’objet de travaux sur le chéneau, la garantie décennale de l’entreprise aurait pu être mobilisée compte tenu du désordre.

S’agissant des attestations, M. [J] indique que" M. [G] aurait eu un dégât des eaux en 2019 suite au chéneau bouché dans le courant de l’année 2019 " et M. [C] indique que "M. [J] lui a dit que M. [G] aurait eu un dégât des eaux suite au chéneau bouché".

Ces deux attestations de copropriétaires sont imprécises et ne suffisent pas à démontrer que M. [G] avait connaissance des vices affectant la toiture étant rappelé qu’il s’agit de travaux de réfection à la charge de copropriété.

Il n’est pas contesté que M. [G] enlevait les feuilles du chéneau pour permettre l’écoulement des eaux. Pour autant, il s’agit d’une opération courante d’entretien comme par exemple pour les gouttières et c’est dans ces conditions que Mme [Z] (voisine) a pu le voir sur le toit. Si elle indique qu’il aurait deux épisodes d’inondation, son attestation demeure imprécise et non circonstanciée.

Les constatations de l’expert faisant état de l’absence de toute dissimulation de stigmates d’infiltration et les photographies sur l’état du logement viennent démentir ses attestations.

M. [G] a certainement constaté la présence d’humidité sur la verrière lorsque le chéneau sous-dimensionné était obsturé ce qui nécessitait de le vider, pour autant, cela ne démontre pas qu’il avait connaissance de l’existence d’infiltration en toiture. N’étant pas un professionnel de la construction, il ne pouvait pas non plus appréhender le sous-dimensionnement du chéneau.

Il en résulte que sur ces désordres d’infiltrations, la preuve de la connaissance du vice par le vendeur n’est pas rapportée, de sorte que M. [G] peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

2° Sur le désordre électrique par accès au conducteur

L’expert indique qu’il s’agit d’une non conformité par absence de protection mécanique des conducteurs sur des travaux antérieurs à l’occupation de M. [G] (entre 2015 et 2019).

L’acte de vente indique par ailleurs au paragraphe « diagnostic » que l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles, il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent.

Aucun élément ne permet de considérer que M. [G] avait connaissance du vice. Les acquéreurs ont été avertis de la présence d’anomalies. N’étant pas un professionnel de la construction ni électricien, il n’a pu appréhender la dangerosité de l’installation.

M.[G] peut donc là encore se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

3° Sur la conséquence de la clause d’exclusion des vices cachés.

Il résulte de l’application de la clause d’exclusion des vices cachés que les consorts [U] ne peuvent solliciter la résolution de la vente. Il convient de les débouter de leur demande et de leurs demandes subséquentes sur ce fondement.

Sur l’obligation de délivrance conforme

Il résulte de l’article 1604 du code civil que le vendeur d’un bien immobilier a l’obligation de délivrer à l’acheteur un immeuble conforme aux stipulations contractuelles.

L’étendue de l’obligation de délivrance et les manquements éventuels à cette obligation s’apprécient en fonction des engagements pris par le vendeur dans le contrat de vente.

En application du principe de non cumul des actions en responsabilité contractuelle et délictuelle, l’acquéreur ne peut pas cumuler une action en garantie des vices cachés et une action pour défaut de délivrance conforme. L’action en défaut de délivrance conforme suppose, non un vice caché, mais un défaut de conformité, lequel consiste en une différence entre la chose livrée et la chose vendue.

Ainsi les consorts [U] ne peuvent solliciter la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme pour les vices cachés affectant leur bien et ce même si la clause d’exclusion de garantie est applicable.

S’agissant des autres désordres, leurs demandes au titre du manquement à l’obligation de délivrance sont exclusivement fondées sur le changement de destination du bien, l’absence de climatisation opérationnelle avec un système installé dans les parties communes et l’absence d’indivualisation d’équipements connectiques et d’amplification et de réception des antennes de télévision.

1° Sur le changement d’affectation de l’immeuble

Il est fait grief à M. [G] d’avoir procédé au changement d’affectation du bien en transformant un local professionnel en local d’habitation sans justifier avoir réalisé des démarches auprès du service de l’urbanisme au visa de l’article R 421-7 du code de l’urbanisme.

L’acte de vente du 21 octobre 2019 porte la mention désignation du bien lot numéro 9 : un local à usage d’habitation ou commercial.

L’acte de vente de M. [G] du 8 avril 2015 désigne le bien comme un local à usage d’habitation ou commercial.

Il en résulte que les acquéreurs ont acquis le bien en pleine connaissance de sa situation. Dès lors que les deux affectations étaient possibles, il leur appartenait de se renseigner sur la situation administrative du bien. M. [G] justifie avoir réglé une taxe d’habitation pour son bien. Il ne peut donc être fait grief à M. [G] d’avoir procédé à la modification de la destination des lieux.

Par ailleurs comme le relève l’expert, la description des lieux dans les deux actes est la même à savoir : il est composé d’une grande salle, d’un bureau, d’un wc à l’étage d’une mezzanine avec 3 pièces.

L’expert note l’absence de modification structurelle entre les deux actes de vente.

Les acquéreurs ont visité à 4 reprises le bien et ont pu se convaincre du nombre de pièces.

Il n’existe aucun manquement à l’obligation de délivrance au titre du changement de destination du bien.

2° Sur les désordres relatifs aux éléments d’équipement

Le DPE annexé à l’acte de vente était celui de la vente précédente et avait une durée de validité qui permettait de l’annexer. Il est fait mention d’un chauffage assuré par des convecteurs électriques et la case climatisation n’est pas renseignée ce qui tend à démontrer qu’à cette date le chauffage et la climatisation n’étaient pas assurés par les climatiseurs.

Ce DPE est entré dans le champ contractuel.

Les éléments d’équipement qui se trouvent sur des parties communes tels les climatiseurs relèvent de la copropriété. L’installation de climatisation doit en outre avoir été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’est pas établi que M. [G] soit à l’origine de cette installation. Il ne peut donc en l’état être imputé à M. [G] la responsabilité du défaut de raccordement des fluides et de l’alimentation électrique qui relève de la copropriété. Faute de raccordement, il n’est pas possible de déterminer si les climatiseurs sont ou non défectueux.

De la même manière l’individualisation d’éléments connectiques d’amplification et de reception des antennes de télévision installés dans les parties communes relève de la copropriété.

Il en résulte qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance concernant les éléments d’équipements sur les parties communes n’est imputable à M. [D].

Les consorts [U] sont déboutés de leur demande au titre de la résolution de la vente et de leurs demandes subséquentes au titre du manquement à l’obligation de délivrance

III- Sur le dol ou la réticence dolosive

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Consitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

En l’espèce, dès lors qu’il a été reconnu que le vendeur n’avait pas connaissance des vices cachés, aucun dol ne peut lui être imputé.

Il convient de débouter les consorts [U] de leur demande au titre de la nullité de la vente et de leurs demandes subséquentes sur ce fondement.

IV- Sur la garantie décennale

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers l’acquéreur des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui porte atteinte à sa destination.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l’ouvrage.

L’expert a confirmé que M. [G] n’avait pas apporté de modifications importantes à la construction. Aucun travaux structurels n’a été entrepris.

Il n’a effectué que des travaux de second oeuvre portant sur l’éclairage, les changement de radiateur, la réfections des sols, les différents travaux de peinture à l’exception des parois de verres, l’éclairage des deux premières chambres par la pose d’un ruban LED.

Il résulte des dernières solutions jurisprudentielles que l’élément d’équipement installé en remplacement ou par ajout sur un ouvrage existant et qui ne constitue pas en lui même un ouvrage ne relève pas de la garantie décennale.

En l’espèce, les non-conformités relevées par l’expert ne revêtent pas les caractéristiques de désordres décennaux ne portant atteinte ni à la solidité ni à la destination de l’ouvrage.

M. [D] n’est pas intervenu sur les désordres qui relèvent des parties communes et donc de la copropriété. Il ne peut donc être tenu à la garantie décennale.

Il convient de débouter les consorts [U] de leur demande au titre de la garantie décennale et de leurs demandes subséquentes y afférents.

V- Sur la responsabilité contractuelle de droit commun

Les consorts [U] invoquent à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Cette responsabilité ne concerne en l’espèce que les éléments d’équipement posés par le vendeur. Elle suppose la démonstration d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice revendiqué.

S’agissant du chauffage, l’expert indique que le chauffage est assuré par les convecteurs électriques, insuffisants en puissance mais en état de marche et ne retient pas de désordre s’agissant d’un simple inconfort. Pour autant, la puissance installée de deux radiateurs de 2 500 W est très largement inférieure à ce qui est nécessaire pour bénéficier d’un confort, les règles de prédimensionnement donnent en général 100 W/m2, de sorte que la puissance à installer est du double de celle en place ce qui explique pour l’expert l’inconfort. Il s’agit donc d’une faute d’exécution dès lors que M. [D] a remplacé les radiateurs existants. Pour pallier à cette insuffisance de chauffage, les consorts [U] ont dû acquérir à poêle pour un coût de 7 200 €.

Il convient de condamner M. [G] au paiement de cette somme à titre d’indemnisation.

S’agissant de la non conformité de l’installation électrique et lumineuse, l’expert retient des fautes d’exécution par non respect de la norme NFC 15-100 par M. [D] exclusivement à l’étage au niveau des raccords des rubans LED et des caches des prises. Par ailleurs, le diagnostic électrique qui était le même entre l’achat et la revente du logement par M. [G] faisait déjà état d’anomalies électriques, de sorte que M. [D] aurait dû solliciter un électricien pour mettre en conformité l’installation avant la revente du bien. Compte tenu de son défaut de diligence qui constitue une faute d’exécution, il devra supporter l’intégralité des frais de remise en conformité de l’éclairage et de la distribution électrique.

Il convient de le condamner au paiement de la somme de 2 322.45€. Il n’y a pas lieu à indexation de cette somme sur l’indice BT01. Les intérêts légaux courent de plein droit à compter de la décision sans qu’il y ait lieu de prononcer condamnation.

VI- Sur les autres demandes

Il convient de rejeter les autres demandes des consorts [U] en ce compris les demandes de dommages et intérêts, les demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

M. [D] ne justifie pas du préjudice moral qu’il invoque et qui ne peut résulter des seuls désagréments liés aux tracasseries d’une procédure judiciaire. Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

VII- Sur les mesures de fin de jugement

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Dit que seuls les désordres d’infiltration et le désordre électrique par accès au conducteur relèvent de la garantie des vices cachés.

Dit que M. [M] [G] peut se prévaloir de la clause d’exclusion des vices cachés insérée dans l’acte authentique de vente.

Déboute M. [O] [X] et Mme [S] [H] de leur demande au titre de la résolution de vente et leurs demandes subséquentes sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Dit que M. [M] [G] n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme.

Déboute M. [O] [X] et Mme [S] [H] de leur demande au titre de la résolution de vente et leurs demandes subséquentes au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Dit qu’aucun dol ou réticence dolosive n’est imputable à M. [G].

Déboute M. [O] [X] et Mme [S] [H] de leur demande au titre de la nullité de la vente et leurs demandes subséquentes sur le fondement du dol.

Déboute M. [O] [X] et Mme [S] [H] de leur demande au titre de la garantie décennale et leurs demandes subséquentes sur ce fondement.

Condamne M. [M] [D] sur le fondement contractuel à payer à M. [O] [X] et Mme [S] [H] la somme de 7 200 € au titre de l’installation d’un pôele destiné à pallier à l’insuffisance du chauffage.

Condamne M. [M] [D] sur le fondement contractuel à payer à M. [O] [X] et Mme [S] [H] la somme de 2 322.45€ pour la mise en conformité de l’éclairage et de la distribution électrique.

Déboute M. [O] [X] et Mme [S] [H] de leurs demandes de dommages et intérêts et de leurs demandes au titre du préjudice moral et de jouissance.

Déboute M. [M] [D] de sa demande au titre du préjudice moral.

Déboute M. [O] [X] et Mme [S] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Rappelle que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT