TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 04 NOVEMBRE 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 04 Novembre 2025

N° RG 24/00221 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FOBY

MV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le quatre Novembre deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Madame [N] [T] [H] épouse [L], née le 21 Mai 1979 à MAFAMUDE VILA NOVA DE GAIA (PORTUGAL), demeurant 7, Résidence des Magnolias – 22300 ROPEZ

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [X] [L], né le 10 Février 1973 à NEVERS (58), demeurant 7 Résidence des Magnolias – 22300 ROPEZ

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Monsieur [R] [P], né le 27 Juin 1964 à PROVINS (77), demeurant 3 Lieudit Kerderrien – 22200 PLOUISY

Représentant : Maître Guillaume PRAT de la SELARL GUILLAUME PRAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

FAITS ET PROCÉDURE

M. [R] [P] était propriétaire d’une parcelle de terrain à Bégard, cadastrée ZI 64 d’une contenance de 30a 73 ca.

Cette parcelle de terrain a été divisée en quatre nouvelles parcelles suivant document d’arpentage du 8 octobre 2019 de la société A & T OUEST, géomètre expert, à savoir :

— parcelle ZI 65 de 7a

— parcelle ZI 66 de 7 a

— parcelle ZI 67 de 8a 48ca

— parcelle ZI 68 de 8a 19 ca.

Le 11 mars 2021, les époux [L] ont signé une offre d’achat des parcelles ZI 65 et ZI 68, partiellement constructibles, pour un prix de 27 000 euros.

Le 9 juillet 2021, un compromis de vente reçu par Maître [K], notaire à Plouaret, a été conclu entre M. [P] et M. et Mme [L], sous la condition suspensive particulière de l’obtention du permis de construire.

L’acte authentique été régularisé entre les parties, le 29 avril 2022.

Le 28 mars 2022, M. [P], en sa qualité de propriétaire de la parcelle ZI 64, avait signé avec la société Enedis une « convention de servitudes A 06 », visant à déposer le poteau situé sur la parcelle ZI 67 (intitulé D l dans la convention) et à implanter trois nouveaux poteaux, à savoir deux poteaux sur les parcelles ZI 66 et ZI 67 (intitulés P l et P 2 dans la convention) et un poteau sur la parcelle ZI 68 (intitulé P 3 dans la convention).

En mars 2023, Enedis est intervenu pour la pose des poteaux P l, P 2 et P 3 et la dépose du poteau D l.

Se plaignant de l’implantation d’un poteau électrique sur le terrain qu’ils avaient acquis, en vertu d’une convention de servitude dont ils étaient dans l’ignorance à l’époque de la vente et que leur avait cachée leur vendeur, M. [X] [L] et Mme [N] [L], née [T] [H] ont, après intervention d’un conciliateur de justice et l’envoi par l’intermédiaire de leur conseil d’une mise en demeure du 11 octobre 2023 du règlement du coût des travaux de déplacement du poteau selon devis chiffré par Enedis, assigné M. [P] devant ce tribunal, par acte du 30 janvier 2024, en paiement de la somme de 34 916,76 euros TTC au titre du coût des travaux et de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe par voie électronique le 4 septembre 2024, les époux [L] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1604 et suivants du code civil, 1625 et 1626 du code civil, 1103, 1104, 1231-1 et suivants du code civil

— condamner M. [R] [P] à payer à M. [X] [S] [L] et Mme [N] [L], née [T] [H] les sommes de :

—  34 916,76 euros TTC au titre du coût des travaux, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 5 juin 2023 et celui du règlement;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de loyauté et « résidence » abusive ;

— fixer le point de départ des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation valant mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

— condamner M. [R] [P] à payer à M. [X] [S] [L] et Mme [N] [L], née [T] [H], une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMOR AVOCATS par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter M. [R] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Ils exposent que M. [P] leur a vendu un terrain dépourvu de poteau électrique et sans servitude au bénéfice d’Enedis et devait donc leur délivrer un bien dépourvu de poteau électrique, alors qu’ils ont découvert, un an après la vente, que M. [P], sans les en informer, avait régularisé, à peine plus d’un mois avant la régularisation de l’acte authentique, une convention de servitude autorisant Enedis à installer un poteau sur leur parcelle.

Ils font valoir, en premier lieu, que M. [P] n’a donc pas vendu un bien conforme aux stipulations contractuelles et est tenu, en application de l’article 1611 du code civil, des dommages et intérêts consécutifs au défaut de délivrance.

Ils soutiennent, en deuxième lieu, que les articles 1625 et 1626 du code civil font peser sur le vendeur la garantie d’éviction du fait des tiers, en vertu desquels celui-ci est tenu de répondre des troubles émanant de tiers, en l’espèce Enedis, trouble qui ne se limite pas à l’emprise du poteau mais, par sa nature même, prohibe toute activité normale à sa proximité, outre d’évidentes raisons de sécurité, l’impact environnemental et la gêne esthétique indéniable, l’ensemble constituant une atteinte à leur droit de propriété sur le bien vendu. Ils ajoutent que la convention Enedis institue des obligations à la charge des propriétaires, notamment sur l’élagage, l’accès, l’entretien, impactant l’ensemble de l’environnement du poteau électrique.

En dernier lieu, ils invoquent le manquement de leur vendeur à son obligation générale d’information et de bonne foi puisque M. [P] leur a dissimulé la convention de servitude qu’il avait sciemment régularisée avec Enedis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe par voie électronique le 13 décembre 2024, M. [P] demande au tribunal de :

«  Vu les pièces

A TITRE PRINCIPAL

Débouter M. et Mme [L] de leurs demandes fins et conclusions

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si le Tribunal retenait par extraordinaire la responsabilité de M. [P]

Limiter l’indemnisation due par M. [P] à M. et Mme [L] à la somme de 3 554 euros

Débouter M. et Mme [L] de toutes leurs autres demandes

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner M. et Mme [L] à payer à M. [P] la somme de 4800 euros pour les frais irrépétibles de la procédure d’instance au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile

Condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens. ".

M. [P] conteste à titre principal avoir engagé sa responsabilité, que ce soit sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance, de la garantie d’éviction ou du manquement à son obligation générale d’information et de bonne foi.

Il objecte que tant le compromis de vente que l’acte de vente définitif comportait une clause selon laquelle « Le Vendeur déclare toutefois que » la parcelle est grevée d’une servitude d’utilité publique 14 relative à l’établissement des canalisations électriques. Cette ligne électrique soit surplombe en aérien la parcelle, soit la traverse en sous terrain. (…)", si bien qu’il n’a pas manqué à son obligation de délivrance au vu de la servitude précitée.

Il soutient par ailleurs qu’il n’existe aucune atteinte au droit de propriété, et ce compte tenu de la très faible surface du poteau (P 3) qui est implanté au fond de la parcelle ZI 68, de sorte que le trouble prétendu suite à l’implantation n’est pas certain et direct, et surtout n’empêche nullement une activité humaine normale à sa proximité, ne cause aucun problème de sécurité, ni d’impact environnemental et ni de gêne esthétique. Il souligne qu’il existait initialement un poteau D1 tout proche de la parcelle ZI 68, dont les lignes électriques passaient au-dessus et en plein milieu de la parcelle ZI 68, ce qui n’a nullement empêché M. et Mme [L] d’acquérir ladite parcelle, alors que la gêne esthétique était existante avec l’ancienne configuration. Il en conclut que sa responsabilité n’est pas engagée sur le fondement de la garantie d’éviction.

Il conteste tout manquement à son obligation générale d’information, en objectant que lorsqu’il a signé la convention Enedis, le 28 mars 2022, sa validité n’était pas actée car il n’avait rien reçu en retour d’Enedis, sauf en mai 2023, selon l’enveloppe du courrier Enedis posté le 2 mai 2023, produite aux débats.

Enfin, il invoque sa bonne foi dans la mesure où il a initié la démarche du conciliateur le 19 avril 2023, a contacté Enedis pour une première estimation qu’il a immédiatement transmise aux époux [P], et a pris rendez-vous et conseil auprès de son notaire.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 janvier 2025 et la date d’audience de plaidoirie a été fixée au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité

M. et Mme [L] entendent voir engager la responsabilité de M. [P], en sa qualité de vendeur. À l’appui de leurs demandes, ils invoquent plusieurs fondements, à savoir, l’obligation de délivrance des articles 1604 et suivants du code civil, la garantie d’éviction des articles 1625 et 1626 du même code, et l’exigence générale de bonne foi prévue à l’article 1104 dudit code.

Aux termes de l’article 1626 du code civil, le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

Il est acquis aux débats qu’au moment de la vente par M. [P] aux époux [L], une ligne électrique aérienne surplombait les parcelles vendues. La servitude est rappelée dans l’acte de vente. L’aggravation de cette servitude a consisté, un an après la vente, dans l’implantation d’un support n° 3 (P 3) d’une dimension approximative au sol (fondations comprises) de 110 cm x 110 cm au fond et en limite de propriété sud-ouest de la parcelle nouvellement désignée ZI 68. Cette modification, justifiée par une réfection de la ligne, a été approuvée par le vendeur, M. [P], qui, le 28 mars 2022, avait signé une convention de servitude pour ce faire avec Enedis.

L’article 5 de cette convention rappelait qu’en vertu du décret n° 67-886 du 6 octobre 1967, elle produisait, tant à l’égard du propriétaire et de ses ayants droits que des tiers, les effets de l’arrêté préfectoral prévu à l’article L. 323-4 du code de l’énergie. Ce même article stipule que le propriétaire s’engage à la porter à la connaissance des personnes acquérant des droits sur la parcelle traversée par les ouvrages, notamment en cas de changement de propriétaire, et à faire reporter dans tout acte relatif à la parcelle concernée par les ouvrages électriques définis à l’article premier (les 3 supports) les termes de ladite convention.

Contrairement à ce que soutient M. [P], s’il est certain que les époux [L] ne pouvaient qu’avoir connaissance de la servitude de surplomb qui résultait tant du compromis signé le 9 juillet 2021 que de l’acte de vente signé le 29 avril 2022, il est établi qu’ils n’avaient pas connaissance de la convention signée par leur vendeur, le 28 mars 2022, c’est-à-dire un mois avant la vente régularisée par acte authentique. Il est indifférent, à cet égard, qu’à la date de la vente, Enedis n’avait pas encore régularisé cette convention dont l’original produit aux débats permet de constater qu’Enedis l’a signée en date du 3 janvier 2023, dès lors que M. [P] l’avait approuvée dès le 28 mars 2022.

Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de l’existence de la charge pesant sur l’immeuble dès lors que celle-ci n’est pas connue de lui. Si une charge qui devait être révélée par le vendeur ne l’a pas été, l’acheteur peut mettre en oeuvre les sanctions prévues par la loi, à savoir la résolution de la vente et/ou des dommages et intérêts.

En l’espèce, en taisant l’existence de l’engagement qu’il venait d’accepter et en ne faisant pas mention dans l’acte de l’aggravation de la servitude, M. [P] a commis une faute contractuelle et engagé sa responsabilité dont il doit garantie en application de l’article 1626 du code civil.

Sur l’indemnisation

Aux termes de l’article 1638 du code civil, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code.

L’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente. L’indemnisation doit être appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur. (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.179) .

En l’espèce, les acheteurs ne demandent pas la résolution du contrat et font valoir qu’ils sont fondés à demander la réparation intégrale de leur dommage qui correspond, selon eux, au prix des travaux nécessaires au déplacement du poteau électrique afin de les remettre dans l’état où ils seraient si le vendeur avait respecté ses obligations. Ils sollicitent à ce titre une somme de 34 916,76 euros TTC correspondant au devis chiffré le 5 juin 2023 par Enedis pour l’enlèvement du poteau, outre une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié aux tracas qui leur ont été occasionnés par la déloyauté et la mauvaise foi de M. [P].

M. [P] conteste la demande en objectant que le préjudice subi par les époux [L] est limité dès lors que la présence du poteau P3 au fond de leur parcelle n’a nullement empêché leur construction, ni l’utilisation normale de leur propriété. Il fait observer que les acheteurs ne fournissent aucun devis réel de déplacement du poteau, le devis produit concernant la dépose de deux poteaux, ce qui ne correspond aucunement à la situation. Il soutient que l’indemnisation sollicitée d’un montant de 34 916,76 euros est manifestement disproportionnée au regard du préjudice subi compte tenu du prix de vente de la parcelle de 27 000 euros et aboutirait à un enrichissement des époux [L] qui se verraient obtenir une somme supérieure au prix du terrain acheté, sans justifier de la réalité des travaux concernant le poteau.

Il offre en conséquence une indemnisation à hauteur de 3 554 euros, montant qu’il avait proposé par courriel du 28 mai 2023 adressé à la conciliatrice de justice, selon la suggestion de Maître [K], représentant le remboursement de la surface concernée soit 200 m² au prix de 17,77 euros le m², sans distinction entre surface constructible et non constructible, les acheteurs conservant la totalité du terrain. Il rappelle que sa première offre était le rachat de la surface concernée et sa transmission aux époux [M], propriétaires des deux autres parcelles vendues ZI 66 et ZI 67.

En application des dispositions combinées des articles 1630, 1637 et 1639 du code civil, lorsque la résolution n’est pas demandée, le vendeur est tenu, outre de la restitution d’une partie du prix correspondant à la valeur de la partie du fonds dont l’acheteur est évincé, de réparer l’intégralité du préjudice subi par l’acheteur du fait de l’éviction partielle.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [L], si le vendeur avait respecté son obligation d’information de l’existence de la charge pesant sur l’immeuble du fait de l’aggravation de la servitude résultant de la convention signée avec Enedis, ils auraient eu le choix soit de renoncer à l’acquisition de la parcelle compte tenu des modifications affectant sa situation depuis la signature du compromis, soit de solliciter une diminution du prix convenu, mais non celui d’acquérir la parcelle dépourvue du poteau électrique incriminé.

Le préjudice allégué est en fait constitué par la présence du poteau électrique au fond de la parcelle ZI 68 non constructible. La dimension du support implanté stricto sensu est de 121 m² sur une superficie totale vendue de 1519 m².

M. [P] propose une indemnisation de 3 554 euros sur la base de la valeur foncière d’une surface de 200 m².

L’examen du devis Enedis, chiffré à 34 916,76 euros, fait ressortir des prestations incluant la dépose de deux « supports béton ou métallique HTA » et la fourniture et la pose de deux « supports HTA d’arrêt ligne secondaire » et d’un « support HTA d’alignement ligne secondaire ». La responsable Enedis précise dans son courriel du 5 juin 2023 en réponse à Mme [N] [L] : « Je vous ai chiffré une solution qui serait envisageable mais qui sera bien évidemment à valider auprès d’un bureau d’études et sous réserve de l’obtention des signatures sur les conventions qui devront être envoyées. ». Cette évaluation financière est un chiffrage de la réfection totale de la ligne et non pas du préjudice subi par les acquéreurs du fait de l’implantation sur le terrain acquis du poteau électrique incriminé.

Toutefois, il convient aussi d’apprécier l’importance du préjudice qui découle pour les acquéreurs de l’aggravation de la servitude résultant de la convention signée avec Enedis par leur vendeur. Les époux [L] estiment avoir subi un préjudice qui ne se limite pas à l’emprise du poteau et dépasse le simple cadre du foncier en ce qu’il impacte leur cadre de vie.

L’article 1 de la convention intitulé « Droits de servitudes consentis à Enedis » stipule que le propriétaire reconnaît à Enedis notamment le droit d':

«  1. 4/ effectuer l’élagage, l’enlèvement, l’abattage ou le dessouchage de toutes plantations, branches ou arbres, qui se trouvant à proximité de l’emplacement des ouvrages, gênent leur pose ou pourraient par leur mouvement, chute ou croissance occasionner des dommages aux ouvrages (…).

1. 5/ utiliser les ouvrages et réaliser toutes les opérations nécessaires pour les besoins du service public de la distribution d’électricité (renforcement, raccordement, etc.).

Par voie de conséquence, Enedis pourra faire pénétrer sur la propriété des agents ou ceux des entrepreneurs dûment accrédités par lui en vue de la construction, la surveillance, l’entretien, la réparation, le remplacement et la rénovation des ouvrages ainsi établis. ".

L’article 2 de la convention intitulé « Droits et obligations du propriétaire » stipule:

«  2. 1/ Le propriétaire conserve la propriété la jouissance de la parcelle.

Le propriétaire s’interdit toutefois de faire sous le tracé et à proximité des ouvrages définis à l’article 1er, aucune plantation d’arbres ou arbustes, aucune culture et plus généralement aucun travail ou construction qui soit préjudiciable à l’établissement, l’entretien, l’exploitation et la solidité des ouvrages. Le propriétaire s’interdit également de porter atteinte à la sécurité des installations.

2. 2/ Si le propriétaire se propose soit de clore, soit de bâtir, soit de démolir, réparer ou surélever une construction existante, il devra faire connaître à Enedis par lettre recommandée, avec demande d’avis de réception (…) deux mois avant le début des travaux, la nature et la consistance des travaux qu’il envisage d’entreprendre en fournissant tous les éléments d’appréciation (…) ".

Incontestablement, les acquéreurs souffriront, du fait de l’aggravation de la servitude résultant de la convention signée avec Enedis, de sujétions en lien avec l’implantation du poteau venant restreindre la jouissance de leur propriété et qui constituent un trouble dans leur cadre de vie.

En revanche, M. et Mme [L], procédant par voie de simples affirmations, ne prouvent pas que la présence d’un poteau aura un impact sur la valeur de l’ensemble de la propriété en cas de projet de revente, étant rappelé qu’ils ont refusé le rachat par leur vendeur de l’emprise concernée.

Au vu de ces éléments, le tribunal fixera à 15 000 euros la réparation du préjudice subi par M. et Mme [L] pris en toutes ses composantse, en ce compris les tracas occasionnés par les démarches qu’ils ont effectuées.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, en matière indemnitaire, les intérêts courent à compter du prononcé du jugement, à moins que le juge n’en décide autrement. Il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [P], qui succombe in fine, supportera les dépens et sera condamné à payer aux époux [L] une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL ARMOR AVOCATS qui en a fait la demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Condamne M. [R] [P] à payer à M. [X] [L] et Mme [N] [W], épouse [L], la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [P] aux dépens et au paiement à M. et Mme [L] d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à la SELARL ARMOR AVOCATS.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE