TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : Société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO / S.A.R.L. [W] – ENSEIGNE OPTIC 2000

N° RG 25/00397 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7HI

Ordonnance de référé du : 21 Mai 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ccc + Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE

Société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentant : Maître Lucas GERGAUD de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

Représentant : Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [W] – ENSEIGNE OPTIC 2000, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°412 828 436, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentant : Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 27 novembre 2015, un bail commercial a été conclu entre la société L’Immobilière Groupe Casino, bailleur, et la société [W], preneur, pour un local portant le numéro 02B-03 d’une surface de 189,55m² situé au rez-de-chaussée du centre commercial [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi qu’une surface de 72,03m² en mezzanine à usage exclusif de réserve dans ce même centre commercial.

Le montant du loyer annuel est composé d’un loyer de base fixé à l’origine du bail à 21 850,00 euros hors taxes et hors charges, à indexer, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base et 3,5 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués. Le loyer est payable trimestriellement et d’avance par prélèvements bancaires.

La destination du local figurant dans le bail est la suivante : Optique, lunetterie et tous accessoires et le nom de l’enseigne est Optic 2000.

Le 11 mars 2025, la société [W] a signifié à la société L’Immobilière Groupe Casino qu’elle entendait mettre fin à la location en cours et donner congé du local loué pour le 30 novembre 2025.

Un commandement de payer la somme totale de 86 643,90 euros comprenant, entre autres, 78 379,11 euros au titre des « loyers et charges selon décompte joint » et 7 837,91 euros au titre de la clause pénale et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 5 mai 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Le 18 novembre 2025, les locaux ont définitivement été libérés et restitués à la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la société L’Immobilière Groupe Casino a assigné la société [W] exerçant sous l’enseigne Optic 2000, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

Dire la société L’Immobilière Groupe Casino recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence : Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société L’Immobilière Groupe Casino et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 6 juin 2025 ; Ordonner l’expulsion de la société [W] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Se réserver la liquidation de l’astreinte ; Dire que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner par provision la société [W] à payer à la société la société L’Immobilière Groupe Casino les sommes suivantes, selon décompte au 16 octobre 2025 :Loyers, charges et accessoires impayés : 107 821,22 eurosIndemnité forfaitaire de 10 % : 10 782,12 eurosIndemnisation des frais de relocation : 16 654,78 € Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire : 135 258,12 eurosOrdonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; Condamner la société [W] à payer à la société L’Immobilière Groupe Casino le dépôt de garantie actualisé et indexé selon les stipulations du bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Se réserver la liquidation de l’astreinte ; Dire que le dépôt de garantie qui sera versé par la société [W] sera conservé par la société L’Immobilière Groupe Casino au titre de premiers dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [W] au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 6 juin 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société [W] à payer à la société L’Immobilière Groupe Casino la somme de 4 800 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société [W] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 16 mars 2026, la société L’Immobilière Groupe Casino a modifié ses demandes et formé les prétentions suivantes :

Dire la société L’Immobilière Groupe Casino recevable et bien fondée en ses demandes ; Débouter la société [W] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ; En conséquence : Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société L’Immobilière Groupe Casino et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 6 juin 2025 ; Constater que la société Audray-[V] a définitivement libéré les locaux le 18 novembre 2025 ; Condamner par provision la société [W] à payer à la société L’Immobilière Groupe Casino les sommes suivantes, selon décompte au 13 mars 2026 :Loyers, charges et accessoires impayés : 100 837,88 eurosIndemnité forfaitaire de 10 % : 10 083,78 eurosIndemnisation des frais de relocation : 16 654,78 € Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire : 127 576,44 eurosOrdonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ; Dire que le dépôt de garantie sera conservé par la société L’Immoblière Groupe Casino au titre de premiers dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [W] au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 6 juin 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux intervenue le 18 novembre 2025 ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société [W] à payer à la société L’Immobilière Groupe Casino la somme de 6 000 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société [W] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2026.

A cette audience, la société L’Immobilière Groupe Casino s’en tient à ses écritures.

La société [W], représentée, reprend oralement les termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 15 avril 2026 aux termes desquelles elle forme les prétentions suivantes :

Annuler le commandement visant la clause résolutoire du 5 mai 2025 ;Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la société L’Immobilière Groupe Casino à mieux se pourvoir ;Vu l’article 32 du CPC : Déclarer irrecevable la société L’Immobilière Groupe Casino en sa demande tendant à l’expulsion de la société [W] faute d’intérêt actuel à agir ;Vu l’article 835 alinéa 2 du CPC : Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la société L’Immobilière Groupe Casino à mieux se pourvoir ;Débouter la société L’Immobilière Groupe Casino de toutes ses demandes fins et conclusions ;Reconventionnellement : Condamner la société L’Immobilière Groupe Casino à payer, à titre de provision, à la société [W] la somme de 6 735,40 euros en restitution du dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de sortie des lieux soit le 18 novembre 2025 jusqu’à parfait paiement ;Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la société L’Immobilière Groupe Casino à payer la société [W] la somme de 4 500 euros par application de l’article 700 du CPC ;Condamner à la société L’Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur la recevabilité et le bienfondé des demandes de la société L’Immobilière Groupe Casino :

L’article L143-2 du code de commerce impose, lorsque le fonds de commerce du preneur est grevé d’inscriptions, que l’action en résiliation du bail soit portée à la connaissance des créanciers inscrits.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats un état certifié des inscriptions de la société [W] délivré le 13 octobre 2025 par le greffe du tribunal des activités économiques de Saint-Brieuc.

Il ressort de cette pièce qu’aucune inscription ne grève le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, de sorte qu’aucun créancier n’est susceptible de se prévaloir des dispositions de l’article précité.

Dès lors, les demandes formées par la société L’Immobilière Groupe Casino à l’encontre de la société [W] sont recevables et bien fondées.

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

Le bail commercial du 27 novembre 2015,4 mises en demeure (15 juillet 2021, 15 avril 2024, 16 mai 2024 et 18 juin 2024) Le commandement de payer du 5 mai 2025,

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 5 mai 2025 que le montant « loyers et charges selon décompte joint » s’élevait à la somme de 78 379,11 euros.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour payer, la réalité de cette créance, ce délai étant contractuellement fixé en l’espèce à un mois ; que cette exigence de précision se justifie au regard des conséquences d’une particulière gravité puisque la clause résolutoire, à elle seule, peut entraîner la constatation de la résiliation du bail.

Il appartient au bailleur, qui se prévaut de la clause résolutoire, de rapporter la preuve du caractère suffisamment précis du commandement délivré.

Au cas présent, le commandement de payer, qui certes comprend 23 pages, ne détaille pas les sommes réclamées auprès du locataire, et se contente de renvoyer vers « le décompte joint ». Or, bien que la requérante verse aux débats un relevé de compte de la société [W] arrêté au 16 octobre 2025 sur lequel il apparait qu’avant le 5 mai 2025, le solde débiteur était de 78 379,11 euros correspondant au montant réclamé aux termes du commandement de payer, la requérante ne justifie pas que ce décompte ait été annexé audit commandement de payer.

Dans ces conditions, le juge des référés n’est pas en mesure de s’assurer que le locataire a pu vérifier l’étendue de sa dette, de sorte que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 mai 2025 ne peut produire aucun effet.

Compte tenu des contestations sérieuses quant à la validité et aux effets du commandement de payer du 5 mai 2025, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant, étant rappelé que la société [W] ayant définitivement quitté les locaux le 18 novembre 2025, les demandes tendant à voir ordonner l’expulsion sous astreinte et à statuer sur le sort des meubles sont sans objet.

Sur les demandes de provision :

Le principe d’une dette locative n’est pas contestable sauf pour ce qui concerne les sommes facturées au titre des commandements de payer dont la validité est contestée et celles dont il n’est pas justifié.

En l’espèce, la requérante sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser par provision les sommes suivantes, selon décompte au 13 mars 2026 :

Loyers, charges et accessoires impayés : 100 837,88 eurosIndemnité forfaitaire de 10 % : 10 083,78 eurosIndemnisation des frais de relocation : 16 654,78 € Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire : 127 576,44 euros

*Sur le paiement des loyers, charges et accessoires

S’agissant du paiement des loyers, charges et accessoires impayés, la requérante produit :

Un relevé de compte arrêté au 13 mars 2026 d’un solde débiteur de 100 837, 88 euros, Des relevés individuels par répartition en euros pour les années 2020 à 2024Une annexe du relevé individuel de charges pour les années 2020 à 2024Les factures impayées de 2018 à 2024 pour un montant total de 122 036,49 euros TTC

En réponse, la société [W] ne conteste pas être redevable de ces sommes, mais elle considère que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et estime qu’elle est de mauvaise foi. La société [W] fait notamment valoir que la bailleresse a abandonné la galerie marchande et a coupé le chauffage au cours de l’hiver 2024-2025 alors qu’elle était toujours dans les lieux, ce qui a rendu incompatible l’exploitation normale de son activité commerciale. Dans ces conditions, la défenderesse soutient que les manquements imputables à la bailleresse sont de nature à paralyser l’intégralité des clauses du bail et interdit à la société L’Immobilière Groupe Casino de revendiquer les charges ou les indemnités. La société [W] sollicite en conséquence que la requérante soit renvoyée à mieux se pourvoir, ces questions relevant du pouvoir du juge du fond.

Il convient néanmoins de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil n’est possible qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque, malgré la baisse de fréquentation dans le centre commercial du fait de la fermeture de la partie alimentaire et la baisse de chauffage, il est constant que la société [W] a continué de poursuivre l’exploitation de son commerce jusqu’à son départ effectif des lieux le 18 novembre 2025, sans qu’elle ne justifie dans le cadre de la présente procédure une baisse de son chiffre d’affaires.

Pour ces motifs, la société [W] sera condamnée à verser à la société L’Immobilière Groupe Casino la somme provisionnelle de 100 837,88 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés selon décompte arrêté au 13 mars 2026.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’ordonner la capitalisation des intérêts.

*Sur l’indemnité forfaitaire de 10%

La requérante sollicite également le paiement d’une indemnité de 10 083,78 euros aux motifs que le bail consenti prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire et réductible.

Il ne sera cependant pas fait droit à cette demande dès lors que cette modalité, qui est prévue au contrat, s’apparente à une clause pénale que le juge du fond pourrait modérer.

*Sur l’indemnisation des frais de relocation

Aux termes de ses écritures, la demanderesse sollicite au visa du bail conclu entre les parties une provision à valoir sur les préjudices nés de la perte de loyer pendant la durée de relocation, et de la perte de valeur de loyer, notamment sur la perte de chance de percevoir un loyer variable additionnel, précisant que l’indemnité est forfaitairement fixée par les parties à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur.

Elle sollicite ainsi la somme de 16 657,78 euros sur la base de la dernière échéance de loyer mensuel.

La requérante soutient que cette indemnité, librement consentie à la signature du bail, revêt un caractère forfaitaire réparant le préjudice de la rupture anticipée et fautive du bail du fait des impayés du locataire, indépendamment de la stratégie globale de re-commercialisation du site.

Néanmoins, comme indiqué précédemment, le commandement de payer n’ayant produit aucun effet, la résiliation du bail n’a pas été prononcée du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, mais du fait du congé donné par le locataire et de son départ effectif des lieux le 18 novembre 2025.

Pour ces motifs, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation :

Aux termes de ses écritures, la requérante demande au tribunal de céans de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [W], à compter du 6 juin 2025 et jusqu’au 18 novembre 2025, date de la libération des lieux, à hauteur du dernier loyer dû par la société [W], majoré de 50%, auquel s’ajouteront les charges et taxes.

Néanmoins, le commandement de payer n’ayant produit aucun effet, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui en découle.

Sur les demandes relatives au dépôt de garantie :

Aux termes de ses conclusions, la requérante expose que le montant du dépôt de garantie détenu par la société L’Immobilière Groupe Casino au titre du bail est de 6 735,40 euros.

Elle ajoute que la clause 26.2.3. Conservation par le Bailleur du Dépôt de Garantie » (Article 26 Titre II du bail indique que : « Si le bail est résilié dans les termes de l’article 1184 du Code Civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ».

Néanmoins, comme déjà évoqué ci-avant, la résiliation du bail n’a pas été prononcée du fait de l’acquisition de la clause résolutoire puisque le commandement de payer n’a produit aucun effet, mais du fait du congé donné par le locataire et de son départ effectif des lieux le 18 novembre 2025.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande reconventionnelle de la société [W] tendant à condamner la société L’Immobilière Groupe Casino à lui payer, à titre de provision, la somme de 6 735,40 euros en restitution du dépôt de garantie.

Les circonstances de l’espèce ne justifient ni d’ordonner la capitalisation des intérêts, ni de majorer la somme de 6 735,40 euros.

Sur les dépens :

La société [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la société [W] à payer à la requérante la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

DECLARONS recevables et bien fondées les demandes formées par la société L’Immobilière Groupe Casino à l’encontre de la société [W] ;

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant ;

CONSTATONS que les demandes tendant à voir ordonner l’expulsion sous astreinte et à statuer sur le sort des meubles sont sans objet ;

CONDAMNONS la société [W] à payer à société L’Immobilière Groupe Casino la somme provisionnelle de 100 837,88 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés selon décompte arrêté au 13 mars 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTONS la société L’Immobilière Groupe Casino de sa demande de paiement d’une indemnité fixée à 10 083,78 euros ;

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur la demande de paiement en indemnisation des frais de relocation ;

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la société L’Immobilière Groupe Casino à payer à la société [W], à titre de provision, la somme de 6 735,40 euros en restitution du dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts ;

DISONS n’y avoir lieu à majorer la somme de 6 735,40 euros des intérêts au taux légal à compter de la date de sortie des lieux soit le 18 novembre 2025 jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNONS la société [W], partie succombante, aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la société [W] à payer à société L’Immobilière Groupe Casino la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 21 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS