RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 09 DÉCEMBRE 2024

DOSSIER N° RG 23/00020 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GN3I

NAC : 70H

Minute N° 24/00024

Projet : Parcelle CW [Cadastre 3]

À l’audience du 09 Décembre 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 21]

[Adresse 26]

[Adresse 26]

[Localité 21]

Rep/assistant : M^e Nicolas CHARREL de la SCP CHARREL ET ASSOCIES, avocat au Barreau de MONTPELLIER.

Rep/assistant : M^e Virginie GARNIER, avocat au Barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [N], succession [T] [N], intervenant volontaire

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 20]

Rep/assistant : M^e Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [D] [N], succession [T] [N]

[Adresse 12]

[Localité 20]

M. [I] [N], succession [T] [N]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 21]

D’AUTRE PART,

En présence de Madame [S] [L], Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Suivant courrier du 25 juillet 2023, reçu au greffe le 1er août 2023, la commune de [Localité 21] (Réunion) a saisi la présente juridiction aux fins de voir fixer les indemnités dues pour l’expropriation de la parcelle CW [Cadastre 11] (en réalité CW [Cadastre 3]), dont le propriétaire était feu [T] [N] et à présent ses ayants-droit, cette parcelle étant située [Adresse 30] à [Localité 21], dans le cadre de l’aménagement paysager et touristique de la [Adresse 31] et de la réfection, à cette fin, du sentier le long de la falaise en direction du site touristique de Bassin Pigeon.

Le lieu-dit [Adresse 31] est un espace naturel situé en amont de l’Etang de [Localité 21], classé par décret du 26 avril 1996 du fait de son caractère particulier, naturel, pittoresque et historique. Le projet, qui concerne aussi des parcelles appartenant au département et à la région, prévoit plus généralement la création d’un parcours thématique depuis la [Adresse 24] en direction du point de vue de Bassin Pigeon, la valorisation du site, la protection des espèces caractéristiques de l’écosystème de la [Adresse 31], la restauration des milieu écologiques dégradés, notamment aquatique, en favorisant le retour de la végétation rivulaire et des espèces associées ainsi que la mise en oeuvre d’un plan de gestion écologique.

Le site de la [Adresse 31] est classé depuis le 26 avril 1996 selon la loi du 02 mai 1930.

La commune de [Localité 21] a inscrit le site de la [Adresse 31] au PLU de 2012 comme étant un emplacement réservé, ce site s’intégrant, au même titre que la réserve naturelle de l’Etang de [Localité 21], dans la zone humide de la commune qui bénéficie de la labellisation RAMSAR laquelle oblige à restaurer les caractéristiques écologiques du site et à mettre en oeuvre un plan de gestion écologique, tel que prévu dans son projet d’aménagement.

Selon arrêt du 15 juin 2018, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a dit qu'[T] [N] a laissé pour lui succéder 6 enfants, que 3 d’entre eux, [R] [G] [N], [Y] [N] et [B] [N], ont renoncé à la succession le 18 mai 2015, contrairement à [I] [N], [W] [N] et [D] [N].

Selon arrêté préfectoral n° 2022-1635/SG/SCOPP/BCPE du 22 août 2022, le projet d’acquisition et de travaux nécessaires au projet d’aménagement paysager et touristique de la [Adresse 31] a été déclaré d’utilité publique et la parcelle CW [Cadastre 11] (CW [Cadastre 3]) cessible.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 15 décembre 2022.

Le 03 mai 2023, la commune de [Localité 21] a vainement proposé aux consorts [N], [D] [N], [I] [N] et [W] [N], la somme de 26.520 euros conformément à l’évaluation du Pôle d’évaluation domaniale du 06 février 2023 au titre de l’indemnisation totale d’expropriation.

Par ordonnance du 19 février 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et avisé les parties de la date de l’audience au 10 juin 2024.

La visite des lieux a été effectuée le 19 avril 2024.

Lors de ce transport, [I] [N] a dit que les autres héritiers ont renoncé à la succession (ce qui est en partie inexact), ignorer où se trouve [D] [N] mais qu’il est vivant, que le terrain exproprié, qui appartenait déjà à ses grand-parents, contient une flore et une faune extraordinaires mais qu’ils ne peuvent rien en faire dans la mesure où le site est classé. Il dit souhaiter une indemnisation entre 20 et 25 euros le m².

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024. L’avocat de [W] [N] dit que son client intervient volontairement à la procédure comme n’ayant nullement renoncé à la succession.

Présent dans la salle d’audience, [I] [N] n’a pas constitué avocat et n’a donc pas été entendu. L’affaire a été renvoyée pour permettre à [W] [N] de conclure.

À la suite d’un autre renvoi, la procédure a été retenue à l’audience du 21 octobre 2024 à l’issue de laquelle la commune de [Localité 21] et [W] [N] ont déposé leurs écritures.

Par dernières conclusions n° 1, [W] [N] demande au juge de :

— juger que l’offre de l’expropriante est sous-évaluée et de la rejeter,

— juger que l’indemnité due par la commune de [Localité 21] ne peut être inférieure à la somme de 49.936 euros dont l’indemnité de remploi pour 5.176 euros,

en tout état de cause,

— condamner la commune de [Localité 21] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens et dire, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, que maître Rohan RAJABALY pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Il fait valoir être propriétaire indivis de la parcelle CW [Cadastre 3], que l’indemnisation proposée par la commune est dérisoire et ne correspond pas à la valeur vénale du bien eu égard à son intérêt touristique. Il souligne qu’une parcelle voisine a, en effet, été cédée au prix de 2,85 euros le m² et qu’une autre, dans la même zone, a été vendue 3.000 euros pour 2441 m², soit qu’il en résulte un prix moyen de 2,04 euros le m² qu’il demande au juge de retenir et d’accorder la somme de 41.760,85 euros à titre d’indemnité principale selon la méthode de comparaison. Il demande une indemnité de remploi d’un montant de 5.176 euros selon le barème de 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5.000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5.001 euros et 15.000 euros et 10 % pour le surplus.

Par dernières conclusions en réplique, la commune de [Localité 21] ,expropriante, demande au juge de fixer le prix de la parcelle cadastrée CW n° [Cadastre 3] à la somme de 33.129,35 euros soit 23.200 euros à titre d’indemnité principale et 3.320 euros à titre d’indemnité de remploi.

Elle rappelle qu’elle sollicitait initialement la somme de 26.520 euros dans son mémoire de saisine et soutient que la demande de [W] [N] doit être écartée, ce dernier ne produisant aucun terme de comparaison et sa pièce n° 3 ne pouvant constituer une référence comme n’étant nullement un document officiel, et dont l’origine est ignorée.

Elle déclare qu’en revanche, le site relatif aux mutations foncières fait état d’une vente de deux parcelles distinctes CW [Cadastre 2] de 2441 m² et CW [Cadastre 1] pour 1052 m² pour la somme de 3.000 euros mais précise qu’il s’agit du prix d’ensemble et non pour chacune des parcelles, c’est-à-dire un prix au m² de 0,85 euros. Elle dit produire 3 termes de comparaison démontrant une valeur moyenne au m² de 1,13 euros, ce que [W] [N] n’a pas contesté.

Elle fait valoir que la commissaire du gouvernement souligne que l’indemnité de la commune est bien supérieure à la valeur vénale du terrain qui se situerait en réalité entre 0,70 euros et 0,76 euros le m², précisant que la commissaire du gouvernement se repose sur des éléments étayés et des termes de comparaison pertinents pour le dire.

Par dernières conclusions, la commissaire du gouvernement propose pour le bien cadastré CW [Cadastre 3] situé en zone Nerl un prix de 1,13 euros le m² correspondant à l’offre de l’autorité expropriante, soit une indemnité totale pour l’expropriation de 26.445,45 euros (23.132,23 + 3.313,22).

Au cours de cette audience, les parties ont développé les éléments de leur mémoire respectif en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

[W] [N] a régulièrement constitué avocat et présenté ses demandes et moyens à la présente procédure. Il n’y a pas lieu de prendre acte de son intervention volontaire de fait à la procédure.

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la dénomination de la parcelle

Il convient de relever que la procédure fait apparaître les références cadastrales CW [Cadastre 11] et CW [Cadastre 3] pour la parcelle en cause. En réalité, la parcelle porte bien la référence cadastrale CW [Cadastre 3]. Il s’agit d’une emprise d’une surface de 20.471 m² issue de la parcelle d’origine CW [Cadastre 11] d’une contenance cadastrale de 24.000 m².

Sur la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété », soit en l’espèce le 22 juin 2020, date de l’ordonnance d’expropriation.

Il ressort des éléments du dossier que la parcelle CW [Cadastre 3], d’une surface totale de 20.471 m², était la propriété de feu [T] [N] et à présent de ses ayants-droit.

Le procès-verbal de transport et les éléments du dossier font ressortir que la parcelle, libre de toute occupation et location, non bâtie et non enclavée, se trouve essentiellement en état de friches. Elle se compose, pour sa partie plate, d’une allée piétonne de terre et gravillonée, enherbée sur les côtés, partant vers la falaise, revêtue en partie de rideaux végétaux, en haut de laquelle se situe le point de vue bassin Pigeon. Il s’agit d’un terrain en zone naturelle composée de végétations diverses, arbres, plantes endémiques et fleurs, le long de la [Adresse 31].

L’accès à la voie publique se fait par le chemin dit [Adresse 31].

La parcelle est impactée par les risques naturels. Le plan de prévention des risques de la commune de [Localité 21] indique en effet que la parcelle est classée en zone aléa fort pour le risque d’inondation et fort à modéré pour le risque de mouvement de terrain.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat”.

Par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels composant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

En l’espèce, l’expropriante a indiqué, pour la date de référence tenant à la consistance du bien, la date du 27 septembre 2012, soit la date d’approbation du PLU en vigueur.

Les expropriés n’ont transmis aucune date de référence.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 15 décembre 2022.

S’agissant ensuite de la date de référence quant à l’estimation du bien, l’article L. 322-2 du même code prévoit que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

La date de référence est pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différée, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans lequel le bien est situé.

En l’espèce, au moment de l’instance, la parcelle CW [Cadastre 3] est classée en zone Nerl du PLU, le secteur N soit en zone naturel. Cette zone Nerl couvre les secteurs naturels de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique soit notamment également de leur caractère d’espace naturels. La zone Nerl correspond donc aux espaces remarquables du littoral à préserver.

Le bien correspond à un emplacement réservé au titre de l’ “aménagement de l’entrée du site de [Localité 28]”. Le règlement du PLU de la commune de [Localité 21] a été approuvé le 27 septembre 2012 ; la liste des emplacement réservés a ensuite été modifiée par plusieurs délibérations du conseil municipal, et la dernière fois le 08 septembre 2022.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

La qualification de terrain à bâtir est donc réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

La parcelle CW [Cadastre 3] ne remplit à l’évidence pas ces conditions cumulatives permettant de recevoir la qualification de terrain à bâtir tant au regard de ses caractéristiques que du fait qu’elle est frappée d’inconstructibilité selon le PLU, comme étant située en zonage Nerl.

Le bien sera donc estimé, à la date de première instance, selon son usage effectif de terrains strictement naturels dans un secteur visé, en outre, par de nombreuses protections. Il convient de préciser que le bien ne peut être considéré comme se trouvant dans une situation privilégiée, soit dans une situation intermédiaire entre un terrain à bâtir et un terrain naturel, la parcelle en cause ne pouvant en aucun cas se départir de son caractère strictement naturel. Aucune plus-value ne pourra donc être retenue de ce chef.

Sur l’évaluation des indemnités

La commune de [Localité 21] propose une indemnité totale de 33.129,35 euros soit 23.200 euros à titre d’indemnité principale soit 1,13 euros le m² outre 3.320 euros à titre d’indemnité de remploi.

Force est immédiatement de constater des contradictions importantes dans le dispositif des écritures de la commune, d’une part, parce que les sommes de 23.200 euros et de 3320 euros ne correspondent à la valeur de 1,13 euros le m². Il peut, à la rigueur, être considéré que les montants ont été arrondis, ce qui n’est toutefois nullement précisé dans les écritures de l’expropriante. D’autre part et surtout, les sommes de 23.200 euros et 3.320 euros ne peuvent en aucun cas totaliser 33.129,35 euros mais 26.520 euros.

[W] [N] demande une indemnisation pour la succession qui ne saurait être inférieure à la somme de 49.936 euros dont l’indemnité de remploi pour 5.176 euros. Là encore, il est à relever que la somme de 49.936 euros n’est pas exacte sur la base de 2,04 euros le m².

Lors du transport et sans avoir relayé ses demandes par mémoire et par avocat, [I] [N] dit que le prix doit être fixé entre 20 et 25 euros le m², ce qui n’a strictement aucune relation avec les prix des cessions versées au dossier.

Sur l’indemnité principale

Selon les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose. »

[W] [N] fait état d’une vente pour un prix de 3.000 euros pour une parcelle de 1052 m², soit 2,85 euros le m² et une autre pour un prix de 3.000 euros pour une parcelle de 2441 m², soit un prix moyen pour les deux cessions de 2,04 euros le m², prix qu’il demande de retenir. Il verse en pièce n° 3 une fiche de vente, dont l’origine n’est nullement mentionnée, concernant une vente le 19 mai 2023 d’un terrain de 2441 m² situé [Adresse 10], ce qui ne peut constituer une source fiable en tant que tel.

La commune de [Localité 21] a cependant retrouvé l’origine de la vente sur le site DVF dont elle reproduit les éléments dans ses écritures mais la vente concerne une maison de 68 m² et 3 locaux industriels, ce qui rend dès lors le terme de [W] [N] tout à fait non pertinent.

Il sera donc appliqué à la présente instance la méthode par comparaison qui consistera à évaluer le bien en cause à l’aide de termes de référence constitués par des transactions récentes dans le zonage Nerl du PLU à partir du fichier immobilier DVF au titre de terrains évidemment non bâtis en secteur naturel.

Il convient de retenir à titre de référence comparative les termes précis proposés par la commissaire du gouvernement, approuvés par l’expropriante :

— la cession de la parcelle CW [Cadastre 9] intervenue le 29 mai 2019 entre des particuliers et le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres pour une surface cadastrale de 8777 m², le terrain se situant à moins de 3 km de la parcelle en cause et disposant comme elle d’un chemin privé donnant sur la voie publique outre qu’elle se situe aussi dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels. Le bien en question a été vendu au prix de 7021,61 euros, soit à 0,80 euros le m² ;

— la cession de la parcelle CW [Cadastre 18] intervenue le 26 juin 2019 entre la société CBO Territoria et le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres pour un terrain nu à l’état naturel (savane), décrit comme accessible, en zone Nerl du PLU pour une surface cadastrale de 82.154 m², le terrain se situant [Adresse 4], à moins de 3 km de la parcelle en cause. Le bien se situe aussi dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels ; il s’agit d’un emplacement réservé pour lequel toute construction est interdite. Le terrain a été cédé au prix de 40.259 euros, soit 0,49 euros le m² ;

— selon jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 12 septembre 2022, la parcelle CW [Cadastre 22], dans le village de [Localité 27], d’une superficie de 182 m², en zone Nerl, a été indemnisée par le juge à 1 euros le m² eu égard à une situation privilégiée et en vertu de deux termes de références retenus par le tribunal à savoir : une vente du 29 mai 2019 d’un terrain de 8777 m² à moins de 1500 m de la parcelle CW [Cadastre 22] pour 7021,61 euros soit 0,80 euros le m² et une vente de 3 parcelles CW [Cadastre 7], [Cadastre 14] et [Cadastre 7] d’une surface totale de 137.304 m² à proximité immédiate de la parcelle CW [Cadastre 22] au prix moyen de 0,80 euros le m² également.

Toutes ces cessions se situent en zone Nerl, concernent des terrains naturels non constructibles, dans la commune de [Localité 21], relatives à des surfaces proches. Elles se sont faites en 2019, aucune cession plus récente n’ayant été trouvées, pour un prix au m² entre 0,70 euros et 0,76 euros, soit un prix nettement inférieur à celui de 1,13 euros le m² proposé par l’expropriante eu égard au termes suivants :

— un acte de vente du 31 janvier 2012 concernant une parcelle de nature agricole CX [Cadastre 17] à [Localité 23] vendue par CBO Territoria à des particuliers au prix de 60.000 euros pour une surface de 4000 m², soit 1,5 euros le m² ;

— un acte d’échange du 30 janvier 2015 entre des particuliers et le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres concernant une parcelle constructible CW [Cadastre 16] de 63113 m² au lieudit [Localité 25] contre une parcelle CX [Cadastre 19] située [Adresse 15] d’une même surface ;

— un acte de vente du 26 avril 2018 concernant 4 parcelles CW [Cadastre 6], CW [Cadastre 13], CW [Cadastre 14] et CW [Cadastre 7] de terrains nus en friche situés au lieudit [Localité 25] 109.843 euros pour une contenance totale de 137.304 m² au prix de 0,80 euros le m².

Si la commissaire du gouvernement propose un prix de 1,13 m², elle relève que les deux termes proposés par la commune dans son offre initiale totalisent un prix moyen de 1,15 euros le m² et dit ne pas être opposée à ce dernier montant.

La commune expropriante se basant sur le prix de 1,13 m² dans ses dernières écritures, il y a lieu de retenir ce montant, conformes aux termes de références produits par la commissaire du gouvernement.

Il est à relever que pour la surface de 20.471 m² du bien en cause au prix de 1,13 euros le m², l’indemnisation principale totale due aux ayants droits de la succession de feu [T] [N] est exactement de 23.132, 23 euros.

Cependant, la commune expropriante propose un prix de 23.200 euros. Il sera donc retenu ce montant arrondi au titre de l’indemnité principale, plus favorable aux ayants droits [N].

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale ».

Cette indemnité, qui doit être calculée sur la base de 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 euros (1.000 euros), de 15 % entre 5.001 euros et 15.000 euros (1.500 euros) et de 10 % pour le surplus (813,22 euros), s’élève en l’espèce à la somme de 3.313,22 euros.

Mais la commune expropriante proposant la somme de 3.320 euros, plus favorable aux ayants droits [N], ce montant sera retenu au titre de l’indemnité de remploi.

Sur les frais et dépens

Il convient de dire que si [W] [N] a dû constituer avocat pour faire valoir ses droits en justice, force est de considérer que la somme qu’il réclame, non justifiée au demeurant, est totalement disproportionnée eu égard à ce qui a été développé ci-avant et qu’elle doit être ramenée à de plus justes proportions. Il convient de condamner la commune de [Localité 21] à payer à [W] [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, la commune de [Localité 21] supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Juge départementale de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au titre des indemnités dues aux ayants-droit de la succession de feu [T] [N] pour l’expropriation d’une emprise de 20.471 m² concernant la parcelle CW [Cadastre 3], située [Adresse 30] sur la commune de [Localité 21] (Réunion), dans le cadre de l’aménagement paysager et touristique de la [Adresse 31] et de la réfection du sentier le long de la falaise en direction du site touristique de Bassin Pigeon, les sommes suivantes :

—  23.200 euros (vingt-trois mille deux cent euros) au titre de l’indemnité principale,

—  3.320 euros (trois mille trois cent vingt euros) au titre de l’indemnité de remploi,

DÉBOUTE [W] [N] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la commune de [Localité 21] à payer à [W] [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 21] et en tant que de besoin l’y condamne et DIT que distraction sera opérée selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de maître Rohan RAJABALY.

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION