RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00346 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZJD

MINUTE N° : 24/00132

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT

DU 17 SEPTEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de Saint Denis

DÉFENDEURS:

Monsieur [D] [W] [E] [V]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparant

Madame [O] [F] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,

Assistée de : Cécile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée aux parties le 18/09/2024

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 13 février 2019 signé le 15, [U] [K] [R] a donné à bail, via l’agence Citya France Immobilier mandataire, à [D] [W] [E] [V] un local d’habitation (appartement) situé [Adresse 9] à [Localité 7] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 533 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Par acte du 13 février 2019, [O] [J] [P] [V] s’est engagée comme caution solidaire pour la durée du bail de M. [V] et jusqu’à son terme.

Des loyers étant demeurés impayés dès mars 2023, le bailleur a, par acte du 10 février 2024 signifier au locataire un commandement d’avoir à lui payer la somme principale de 1.777,32 euros au titre l’arriéré locatif, ce qui est demeuré sans effet.

Le 24 février 2024, ce commandement a été signifié à la caution.

Par acte du 26 juin 2024, M. [R] a fait citer M. [V] et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de protection de Saint-Paul aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire contractuelle,

— constater que M. [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024,

— ordonner sans délai l’expulsion de sa personne et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,

— juger qu’il sera autorisé à enlever tous ses biens et effets laissés éventuellement dans le logement aux frais et risques de M. [V] lesquels seront réputés abandonnés,

— juger qu’il sera libre d’en disposer,

— fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisables dans les mêmes conditions, à compter du 24 mars 2024,

— les condamner solidairement à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et restitution des clefs,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.910,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1936,25 euros à la date du commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire,

— dans le cas de délais de paiement accordés, juger que l’échelonnement sera caduc sans mise en demeure en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à sa date,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification au préfet et de l’expulsion,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes.

A l’audience du 27 août 2024, le bailleur a actualisé la dette à la somme de 3923,80 euros, dit que les loyers ne sont pas réglés, que le dernier règlement remonte en effet au 17 juin 2024.

Mme [V] dit avoir réglé le 17 juin 2024 la somme de 604,95 euros et que M. [V] a depuis donné congé du logement avec effet au 27 juillet 2024.

Présent, M. [V] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette restante à raison de 350 euros par mois.

Le bailleur indique que, dans ces conditions, la dette locative peut être réglée en 10 mois et demi.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisis les services de la CCAPEX le 21 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 13 février 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 10 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la durée prévue dans le contrat de bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2024.

Toutefois, M. [V] a indiqué à l’audience avoir donné congé au mandataire avec effet au 27 juillet 2024.

Il convient cependant de dire que le congé était superfétatoire, le bail ayant été résilié de plein droit au 11 avril 2024 faute de régularisation du commandement de payer.

L’expulsion de M. [V] sera donc ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

Si le bailleur demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte, il convient de dire que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il en sera dès lors débouté.

En outre, M. [V] ayant déjà donné congé, l’astreinte est inutile.

SUR LE SORT DES MEUBLES ET DES RÉPARATIONS EVENTUELLES

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n’est en effet pas démontré à l’heure où le juge statue que M. [V] a déjà quitté le logement.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le bail est donc résilié de plein droit au 11 avril 2024.

M. [V] ne conteste pas la dette actualisée à hauteur de 3.923,80 euros au 27 août 2024, date de l’audience.

Il sera donc condamné à payer à M. [R] cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1777,32 euros à la date du 10 février 2024 et à la date du présent jugement pour le surplus.

M. [R] sera débouté du surplus de sa demande au titre des intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Les loyers courants ne sont pas réglés mais M. [V] a donné congé. Il peut donc bénéficier de délais de paiements en application de l’article 1343-5 du Code civil d’un maximum de 24 mois.

M. [V] propose de régler 350 euros par mois, ce qui a été implicitement accepté par le bailleur qui a dit que la dette serait alors réglée en 10,5 mois, ce qui en réalité arithmétiquement donne plutôt un règlement en 11,5 mois, mais quoiqu’il en soit en moins de 24 mois.

M. [V] pourra donc s’acquitter de la somme de 3.923,80 euros en 11 mensualités de 350 euros et le solde à la 12ème mensualités soit, 73,80 euros lequel soldera donc définitivement la dette.

Il convient toutefois de dire que si l’une des mensualités n’était pas réglée, M. [R] pourra réclamer l’intégralité de la somme restant due à M. [V].

A défaut de règlement de sa part, Mme [V] sera condamnée à garantir M. [V] pour l’intégralité de la somme impayée restant due.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [R] la charge des frais irrépétibles par lui exposés. M. [V] sera donc condamné à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [V] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la préfecture et à la CCAPEX et de l’expulsion si elle a lieu.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu

le 13 février 2019 entre [U] [K] [R] et [D] [W] [E] [V], pour lequel

[O] [J] [P] [V] s’est engagée en qualité de caution solidaire, concernant l’appartement

à usage d’habitation situé [Adresse 9]

[Adresse 6] à [Localité 7] (Réunion), sont réunies à la date du 11 avril

2024 ;

CONSTATE que [D] [W] [E] [V] a donné congé pour le 27 juillet 2024 ;

ORDONNE à [D] [W] [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur

dès la signification du présent jugement s’il ne l’a déjà fait dans le cadre de son départ volontaire

dès suite du congé ;

DIT qu’à défaut pour [D] [W] [E] [V] d’avoir libéré les lieux et restitué les clés,

[U] [K] [R] pourra, dès la signification d’un commandement de quitter les lieux,

faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas

échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE [U] [K] [R] de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles et effets laissés dans le logement;

CONDAMNE [D] [W] [E] [V] à verser à [U] [K] [R] la somme de

3.923,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la date du 27

août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1777,32 euros à la date du 10 février 2024

et à la date du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE [U] [K] [R] du surplus de sa demande au titre des intérêts ;

DIT que [D] [W] [E] [V] pourra s’acquitter du paiement de la somme de 3.923,80

euros en 11 mensualités de 350 euros chacune et le solde à la 12ème mensualité soit 73,80 euros

laquelle soldera donc définitivement la dette ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité pourra conduire [U] [K] [R]

à réclamer l’intégralité de la somme restant due à [D] [W] [E] [V] ;

CONDAMNE [O] [J] [P] [V] à garantir [D] [W] [E] [V] des sommes

impayées restant dues à [U] [K] [R] ;

CONDAMNE [D] [W] [E] [V] à verser à [U] [K] [R] la somme de 1500

euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [D] [W] [E] [V] aux dépens qui comprendront le coût du

commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la préfecture et à la CCAPEX et de

l’expulsion si elle a lieu ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par M^me Cécile Crescence, faisant fonction de greffière.

La greffière, La vice-présidente,